Prílišná opatrnosť finančných inštitúcií pri nových developerských zámeroch je u nás jednou z najvýraznejších v strednej Európe. „Kým v Rakúsku celkový podiel zhoršených úverov predstavuje dve percentá, v Česku 15 percent a na Slovensku až štvrtinu,“ tvrdí sa v najnovšej štúdii KPMG.
Slovensko sa v nej ocitlo hlboko pod Rakúskom, a spomedzi desiatky krajín regiónu sme mali oveľa horšie skóre aj v porovnaní s Poľskom, alebo Českou republikou. Ako sa pritom ukazuje, vyhliadky financovať developerské projekty podľa 50 oslovených bánk strednej a východnej Európy závisia hlavne od makroekonomických ukazovateľov krajiny.
Realita & Reality
„Nedôvera je evidentná, požiadavky banky často siahajú do oblastí, keď projekty už nie sú efektívne,“ potvrdzuje trebd Ján Majerský, generálny riaditeľ spoločnosti Proma.
Len pred pár rokmi pritom Slovensko zažívalo svoje „realitné eldorádo“. Nové bytové domy, kancelárie či nákupné centrá rástli ako huby po daždi i vďaka otvorenému prístupu finančných domov. „V roku 2007 trh absorboval takmer všetko,“ spomína Jozef Košík za OTYK Invest. „Banky preto ochotne financovali akýkoľvek projekt s novým bývaním,“ doplňuje Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys.
Reality na realitu narazili až s príchodom krízy. Ako pamätník divokej výstavby zostalo len v Bratislave asi štyritisíc nepredaných bytov. „Dopyt po nových projektoch je limitovaný,“ priznáva Vladimír Dohnál, riaditeľ spoločnosti Symsite Research. Prehnaná dôvera bánk sa takmer cez noc zmenila na maximálnu skepsu. Predovšetkým veľké zámery pristáli na čiernej listine investícií.
Banky veria menej
„Roky 2010 a 2011 môžeme nazvať obdobím udržiavania portfólia. Veľa projektov potrebovalo podporu vo forme predĺženia splatnosti,“ opisuje Zuzana Kanalová za VÚB banku. Upokojenie výstavby ilustrujú napríklad čísla. V roku 2008 VÚB banka financovala asi 45 zámerov, minulý rok ich bolo len pätnásť. Teda necelá tretina.
Opatrnosť potvrdzujú i ostatné finančné inštitúcie. „Pokles financovania realitných projektov z roku 2009 pretrváva i naďalej,“ prezrádza Greta Slaninková z UniCredit Bank. Neprajnosť súčasnej ekonomickej situácie voči väčšine developerských zámerov podčiarkuje Vladimír Krno zo Slovenskej sporiteľne.
Práve ekonomický stav nenaznačuje, že by sa situácia mohla čoskoro zlepšiť. „V súčasnosti sú riziká pre banky obrovské, nebudú preto veľmi chcieť ísť do dlhodobo návratných projektov, ako sú tie developerské,“ predpokladá Mário Blaščák, nezávislý analytik. Zelenú by podľa Alexandra Rafajloviča z Cushman&Wakefield mali dostať skôr projekty ponúkajúce menšie byty s dobrým dispozičným riešením a rozumnou cenou.
Malé zlaté projekty
Výsledkom je, že len málo realitných zámerov dokáže prejsť cez pomyselné sito bánk na Slovensku. Pritvrdili sa totiž nároky na developera, parametre projektu či zazmluvnenosť predaja pred samotnou výstavbou. „Veľkú úlohu bude hrať i doterajšia úspešnosť projektov developera,“ predpokladá Filip Žoldák. Hlavné kritérium však predstavuje finančné zázemie developera. Banky totiž vyžadujú, aby aspoň tretinu hodnoty projektu vložil z vlastných zdrojov. „To je prvé a dosť radikálne kritérium,“ podčiarkuje Ján Porázik, hlavný analytik spoločnosti Fincentrum
Tvrdé podmienky tak komplikujú viacerým developerom život. „Banka vyžaduje často 90- až 100-percentnú zazmluvnenosť,“ uzatvára Karol Grúň, konateľ spoločnosti Maxx Real Estate Holding.