Článok vznikol v spolupráci s ateliérom Architekti Šebo Lichý
Patríte medzi málo architektonických ateliérov v Bratislave, ktoré sa môžu pochváliť už 20-ročnými skúsenosťami v úzkom prepojení s developermi najúspešnejších rezidenčných projektov. Čo dnes podľa vás investori projektov bývania najviac potrebujú? Čo očakávajú od architektov?
Investori očakávajú efektnú, no zároveň efektívnu architektúru projektu. Projekt musí byť architektonicky kvalitný, zohľadňovať lokalitu, rešpektovať územný plán, no zároveň byť praktický a čo najefektívnejšie navrhnutý. Ako ateliér máme prakticky „dvoch“ klientov, na jednej strane je to investor, developerská spoločnosť, no zároveň máme na zreteli aj potreby a očakávania klienta koncového, a teda budúceho majiteľa. Preto je naším prvoradým záujmom navrhovať projekt s pridanou hodnotou, o ktorý majú koncoví užívatelia záujem a ktorý je zároveň komerčne efektívny pre partnerské developerské spoločnosti. Investori potrebujú najmä ekonomicky dobre nastavený projekt. Teda projekt, pri ktorom vieme navrhnúť v rámci územia maximálne využitie toho, čo je na jeho pozemku možné.
Čo je podľa vašich skúsenosti na začiatku projektovania rezidenčných nehnuteľností to najpodstatnejšie?
Kľúčovú rolu hrá vždy od začiatku úzka spolupráca s developerom a navnímanie jeho zámeru. Riadime sa heslom, že naše projekty nenavrhujeme pre klienta, ale s klientom. A to najlepšie popisuje proces našej práce. Úlohou nášho tímu je nielen naštudovať si zadanie investora, možnosti a obmedzenia danej lokality, územný plán výstavby, nastaviť architektúru a dizajn, ale zamerať sa aj na veličiny, akou je cieľová skupina, teda na budúcich majiteľov a ich kúpnu silu.
S čím za architektmi dnes developeri prichádzajú? Ako prebieha proces nastavovania optimálneho vzťahu medzi vami a nimi?
V praxi sa najčastejšie vyskytujú dve situácie. Tá prvá, ktorú odporúčame, je, že investor príde hneď na začiatku, kedy má pozemok, no ešte nemá ucelenú predstavu, čo s ním. Vtedy pripravíme analýzu a spoločne nastavujeme projekt od návrhu až po dolaďovanie detailov stavby. V druhom prípade sa na nás obracajú investori, ktorí už sú v určitom štádiu projektu (napr. s naprojektovanou objemovou štúdiou) a obrátia sa na nás, ako na ateliér so skúsenosťami s developmentom, s cieľom upraviť už navrhnuté riešenia. To nám už neumožňuje takú flexibilitu riešení. Vo vzťahu medzi developerom a architektmi by mala byť istá miera synergie, dôvery, no najmä intenzívny dialóg. Mať na niečo odlišný názor nám dáva priestor k zamysleniu sa nad lepším variantom. Klienta upozorňujeme aj na riziká, ktoré sa môžu zdať menej dôležité, ako naozaj sú. Klient často nemá toľko skúseností z praxe. Tie však už nám po dvadsiatich rokoch na trhu nechýbajú.
Už viackrát skloňujeme pojem efektivita navrhovaného projektu pre developera. V akých oblastiach dokážete ako architekti zvýšiť developerom hodnotu ich projektov? V čom pristupujete k svojej práci inak ako ostatné ateliéry?
Ako som už spomenul, pre rezidenčného developera je kľúčové mať čo najefektívnejšie navrhnutú skladbu a dispozície bytov. To je predajná plocha, ktorá generuje návratnosť investície a zisk. Neskúsený investor si možno ani neuvedomuje, do akej miery môže nepremysleným naprojektovaním bytov, chodieb či balkónov prísť o peniaze. Potom je nútený túto stratu zohľadniť v koncovej cene a dostane sa tak do nepriaznivého boja s konkurenciou. Naším zámerom je tiež investorovi ušetriť čas. Statika, svetlotechnika, požiarna ochrana a ďalšie, to všetko sú profesie, s ktorými konzultujeme návrh projektu už pri architektonickej štúdii. Chceme sa čo najviac vyhnúť tomu, aby musel opakovane prerábať projekt, aby mu úrady vracali dokumentáciu a podobne. Snažíme sa byť už v úvode o pár krokov vpred, a to aj tým, že sa pozeráme očami developera na to, kto je pri výstavbe náš sused či konkurent.
|
„Neskúsený investor si možno ani neuvedomuje, do akej miery môže nepremysleným naprojektovaním bytov, chodieb či balkónov prísť o peniaze. Potom je nútený túto stratu zohľadniť v koncovej cene a dostane sa tak do nepriaznivého boja s konkurenciou.“ |
Naše návrhy nie sú len o atraktívnej architektúre v zmysle dizajnu budovy, či vonkajšej fasády. Vždy projekt vnímame komplexne, navrhujeme aj exteriéry s ohľadom na ich budúceho užívateľa - komunitné vnútrobloky, ihriská, kočíkovacie dráhy a ďalšie.
Dobrým príkladom je projekt MAMAPAPA, ktorý developer získal s vydaným stavebným povolením a vďaka dialógu developer-architekt sme navrhli zmenu dokumentácie pre stavebné povolenie, kde sme okrem pôvodnej línie budovy zmenili takmer všetko. Optimalizácia pôdorysov a bytového mixu prispela k navýšeniu ziskovosti projektu. V exteriéri sme namiesto garáží nad zemou navrhli byty s predzáhradkami, parkovanie sme sústredili do garáže pod budovu, zmenšili vonkajšie parkovisko a dosiahli tak viac zelene a atraktívnejšie prostredie pre život. Je rozdiel v pojmoch životné prostredie a prostredie na život? (smiech)
Značka ateliéru Architekti Šebo Lichý sa na realitnom trhu neodmysliteľne spája s developerom ITB, ktorý stojí aj za Čerešňami – projektom najžiadanejšieho bývania v roku 2023 v Bratislave. V čom vidíte pridanú hodnotu takto získaných skúseností aj pre ostatných developerov, ktorí sa zaujímajú o spoluprácu s vami?
Čerešne sú ukážkovým príkladom úspešného projektu rezidenčného developmentu, ktorého kvalitu preverili aj krízové časy. V druhom polroku 2023, kedy sa výkonnosť trhu pri predaji novostavieb v Bratislave prepadla na úroveň 30-40 percent, dokázal developer ITB predávať v Čerešniach viac bytov ako v rovnakom období roka predtým. Čerešne sa ukázali ako skutočne dobrý produkt pre ľudí, ktorý má všetko to, čo súčasné moderné rodiny pre bývanie v meste hľadajú - blízkosť prírode a zároveň dobrú dostupnosť do centra, ale tiež vysoký štandard architektúry, preferované dispozície a zariadenie bytov, komunitné vnútrobloky... Zároveň sa ukázalo, že keď je projekt navrhnutý racionálne pre samotného developera, dokáže mu ponúknuť dodatočnú flexibilitu v rámci marketingu. Developer ITB si aj vďaka tomu mohol dovoliť aj v takejto vysokej kvalite poskytnúť extra finančné benefity pre kupujúcich a pritom si stále udržať celkovú biznis efektivitu. Toto v konkurencii rozhoduje. A dáta z trhu hovoria jasnou rečou, podľa porovnaní, s ktorými prišiel startup BulitMind, bol minulý rok predaný každý ôsmy byt v Bratislave práve v tomto našom projekte.
Táto spojitosť nás však v ničom nelimituje, ostatných developerov nevnímame ako konkurenčné prostredie. Práve naopak, možnosť spolupráce s ďalšími investormi na realitnom trhu považujeme za príležitosť pomôcť ostatným, aj menším firmám, ktoré možno nevedia ako začať, ako sa presadiť.
Náš vybudovaný model dobre fungujúceho vzťahu medzi developerom resp. investorom a architektonickým štúdiom chceme ponúkať aj ďalším partnerom. Neskromne si dovolím povedať, že klienti, ktorí s nami spolupracujú, túto pridanú hodnotu pociťujú. Sú dôkazom toho, že dokážeme dať vzájomnému vzťahu iný rozmer.
To znamená, že nespolupracujte výhradne s ITB?
Všetky projekty v portfóliu ITB sú výsledkom našej internej spolupráce ateliér-developer. No naše portfólio tvorí výrazne viac projektov. V súčasnosti predstavujú externí klienti cca 45 % zákaziek.
Na ktoré projekty, ktoré máte za sebou, ste ako ateliér najviac hrdí a prečo?
Sme radi, že sa môžeme podieľať na kvalitných projektoch, ktoré oceňujú nielen klienti ale aj odborná verejnosť. Napríklad, náš projekt Gansberg na Kolibe si vyslúžil v čase jeho kolaudácie status najlepšieho prémiového rezidenčného developmentu v Bratislave. Projekt Nový Háj v Petržalke sa tiež komerčne mimoriadne osvedčil v čase realitnej krízy a v roku 2015 získal aj cenu CE ZA AR.
Keď už sme pri CE ZA AR-ovi, uplynulé tri roky (2021-2023) sme sa tešili každý rok nominácii niektorého z našich projektov, Vyhliadková veža na Devínskej Kobyle, Galvaniho Business Center 5 a rezidenčný projekt Kolísky v Záhorskej Bystrici.
V našom portfóliu sa nachádzajú stavby rôzneho druhu, navrhujeme nielen bytové či komerčné priestory. Máme radi aj urbanizmus a projekty pre ľudí v meste, príkladom je aj verejnosťou pozitívne vnímaná Vyhliadková veža na Devínskej Kobyle či pripravovaná MHD zastávka na Harmincovej.
Aké nové projekty v hlavnom meste máte aktuálne rozpracované? Môžete uviesť pár príkladov?
Spomenul by som hlavne projekt na Miletičovej ulici Nový trh v spolupráci so zahraničným investorom. Našou ambíciou je pretvoriť túto lokalitu novou výraznou architektúrou a odstrániť bariéru, ktorá tam bola doteraz.
Tešíme sa na oživenie ikonickej Zotavovne Morava v Tatranskej Lomnici. Tento projekt má pre nás obrovskú charizmu, sme vďační investorovi za možnosť podieľať sa na rekonštrukcii tejto legendy z prvej republiky. Náš cieľ je jasný, rešpektovať toto historické dedičstvo a citlivo ho modifikovať v kontexte dnešnej doby.
Samozrejme, pokračujeme aj v našom vlajkovom projekte s ITB. Aktuálne projektujeme už piatu fázu Čerešní. Byť súčasťou budovania prakticky novej mestskej štvrte v Dúbravke je pre nás veľká výzva. Každá etapa je niečím inovatívna a umožňuje byť kreatívni.
Ako sa pozeráte na aktuálne trendy v architektúre a urbanizme? A ako sa ich darí prinášať do developerských projektov na Slovensku?
Sledovanie dopadu na životné prostredie a odolnosť voči klimatickým zmenám sa stáva v stavebníctve a urbanizme témou číslo jeden. Výstavba budov s ohľadom na ekológiu, energetickú efektívnosť a udržateľnosť je pre klientov už nevyhnutnosť. Našou úlohou je samozrejme ponúkať pri projektovaní komplexné a nadčasové riešenia. Pričom chceme neustále prichádzať aj s inováciami pre budúce generácie. Už pred desiatimi rokmi sme napríklad ako prví predstavili unikátnu patentovanú zelenú fasádu, ktorú sme umiestnili na našom business centre Wallenrod na Mickiewiczovej. Dnes na tejto technológii staviame a v ešte rozšírenej forme ju prinesieme v rámci nového projektu administratívnej budovy Petržalka City/Meander. Vertikálna zeleň sa tu bude tiahnuť po celej južnej fasáde a zapadne prirodzene do prírodného prostredia blízko Chorvátskeho ramena. Zároveň tato zeleň pôsobí ako prirodzený slnečník, presklená fasáda sa nebude prehrievať a reguluje tak potrebu nadmerného klimatizovania interiéru. V tomto projekte uvažujeme aj o využití geotermálneho zdroja energie na vykurovanie, čo doteraz nevyužíva žiadna budova na Slovensku. Všetko sú to kroky smerom k environmentálne zodpovednému prístupu k architektúre.
Ako projektanti máte prehľad aj o najnovších technológiách v stavebných materiáloch a celkovo inováciách v stavebníctve. S čím novým aktuálne pracujete?
Tešíme sa z projektu budúcej zastávky MHD na Harmincovej ulici v Dúbravke, ktorý vznikol z našej podpory partnerskej platformy architektov UMPRUM v Prahe, štúdia Collarch a firmy ICE. V rámci nej bude po prvýkrát použitá nová technológia 3D tlače z betónu. Ide o pilotný projekt nášho ateliéru s použitím riešenia, ktoré predstavuje budúcnosť architektúry a na Slovensku ešte nie je naplno využívaná. V minulosti sme priniesli už spomínané patentované riešenie zelenej fasády nášho sídla Wallenrod ako aj využitie mikrorias v architektúre. Úzko spolupracujeme s profesorom Imrom Vaškom z pražskej UMPRUM, ktorý nám aj z akademického kreatívneho prostredia prináša nové podnety. Naposledy to boli interiérové stoličky v našom ateliéri realizované 3D tlačou z recyklovaných materiálov. Novými trendmi, prvkami a materiálmi zo zahraničia sa chodíme inšpirovať osobne aj v rámci našich teambuildingových aktivít. Každoročne spolu cestujeme za architektúrou po európskych metropolách a tak do našich projektov vnášame aj túto pridanú hodnotu.
Kde vidíte svoje miesto pri budúcom rozvoji architektúry v Bratislave? S akými víziami pracujete?
Ako ateliér, za ktorým stoja skúsení architekti, vnímame ako našu zodpovednosť priamo ovplyvniť, ako bude vyzerať náš životný priestor. Naše skúsenosti chceme odovzdať aj nášmu mestu – jeho obyvateľom, ktorí sú užívateľmi našich riešení a aj celkovo odbornej brandži, pre ktorú sme radi inšpiráciou. Naši zakladatelia Tomáš Šebo a Igor Lichý sa popri svojej práci aktívne angažujú v podpore a vzdelávaní mladých talentov v architektúre, či už ide o projekt Vertikálneho ateliéru v rámci Fakulty architektúry a dizajnu na STU, iniciatívy ako Dni architektúry, Deti v architektúre a mnoho ďalších. Chceme byť aj naďalej pevnou súčasťou skúsenej komunity, vďaka čomu dokážeme spoločne posúvať kvalitu architektúry na Slovensku a tiež čerpať nové podnety pri tvorbe tých najlepších riešení pre našich klientov.
Po ukončení bilingválnej strednej školy začal v rokoch 2006 -2016 svoju kariéru v spoločnosti Bilfinger HSG Facility management AG ako priestorový a projektový manažér pre alokácie IBM na Slovensku, popri tom ukončil vysokoškolské vzdelanie na Fakulte manažmentu Univerzity Komenského v Bratislave, medzi rokmi 2016 – 2018 riadil výstavbu fit-outov pre Millenium Towers v Bratislave pre zahraničnú spoločnosť Immofinanz. Od roku 2019 pôsobí ako riaditeľ ateliéru Architekti Šebo Lichý.