Článok vznikol v spolupráci s Accolade Industrial Fund.

Aká bola vaša pôvodná motivácia, inšpirácia alebo vízia pri zakladaní fondu Accolade Industrial Fund?

Keď som o fonde začal uvažovať, stredoeurópske peniaze neboli súčasťou trhu komerčných nehnuteľností. Chcel som predovšetkým ponúknuť Čechom, Slovákom, Poliakom, ale aj ďalším, možnosť investovať do priemyselných nehnuteľností. V tej dobe to u nás nikto nerobil a bolo to vôbec prvýkrát, kedy si ľudia mohli prostredníctvom tohto segmentu siahnuť na príjmy veľkých, často nadnárodných korporácií a nájomcov.

Našli ste teda dieru na trhu?

Áno, bola to diera na trhu. Biznis s fondmi nebol príliš inštitucionalizovaný a zároveň väčšina hráčov na realitnom trhu financovala prostredníctvom dlhopisov. Ale pri dlhopisoch máte stanovený pevný výnos, a to je všetko. Chcel som, aby ľudia mohli rásť s nami. Ak ste akcionárom fondu, akcie vám to umožňujú. Boli sme teda priekopníkmi v oblasti investovania do tohto typu nehnuteľností a učili sme ľudí investovať do akciových fondov.

Aké boli kľúčové momenty úspechu fondu?

Rástli sme postupne, prirovnal by som to k snehovej guli, ktorá sa zväčšuje prirodzene a organicky. Najprv sme presvedčili náš najbližší okruh priateľov, obchodných partnerov a blízkych investorov. Počas prvého raisingu sa nám podarilo vyzbierať približne 3 milióny eur. Potom sme sa dostali do distribúcie v rámci veľkých sietí, s čím nám veľmi pomohol Conseq, ktorý nás cez svoju platformu prepojil s významnými hráčmi v oblasti finančného poradenstva. Medzitým sa nám podarilo od Čechov a Slovákov zhromaždiť naozaj veľké investície v rádoch stoviek miliónov korún, a nakoniec sme sa dostali do distribúcií významných inštitucionalizovaných bánk.

Priemyselné nehnuteľnosti sa ale na prvý pohľad nezdajú ako tá najatraktívnejšia investícia, alebo to bolo inak?

Máte vlastne do určitej miery pravdu. Priemyselné nehnuteľnosti boli vždy tak trochu Popoluškou realitného biznisu. Keď sme začínali, veľké nadnárodné fondy alebo poisťovne boli veľmi ochotné investovať do drahých maloobchodných priestorov na hlavných nákupných uliciach, tzv. high street retailu, alebo do ikonických a luxusných kancelárskych budov. Investície do priemyselných nehnuteľností boli skôr okrajovou, či doplnkovou záležitosťou.

To sa ale, predovšetkým s príchodom covidu, výrazne zmenilo. Pandémia urýchlila presun maloobchodu do online priestoru a začal rásť e-commerce, čo zvýšilo dopyt po priemyselných priestoroch. Mali sme tiež šťastie, že logistický reťazec fungoval ďalej, čo opäť hralo do karát týmto nehnuteľnostiam. Naopak, kancelárske priestory utrpeli s príchodom home office, na ktorý mnoho firiem prešlo prinajmenšom v nejakom hybridnom móde trvalo. Obdobne pandémia zasiahla aj obchodné centrá, ktoré boli v tej dobe zatvorené, takže strácali hodnotu. S ohľadom na všetky tieto faktory, sa investície do priemyselných nehnuteľností stali oveľa vyhľadávanejšími.

V čom vidíte hlavnú výhodu alebo špecifickosť Accolade Industrial Fund?

Predovšetkým v tom, ako sa nám darí diverzifikovať portfólio nájomcov. Naši najväčší klienti tvoria päť až sedem percent príjmov fondu a desať najväčších nájomcov dohromady netvorí ani 50 percent. To znamená, že fond je všeobecne považovaný za veľmi bezpečný. Podarilo sa nám tiež diverzifikovať bankové financovanie, takže nie sme závislí na jednej banke. Tie najväčšie majú podiel okolo dvadsiatich percent a s pribúdajúcimi bankami sa ich podiel znižuje. Dbáme na to, aby sme správne riadili cash flow a boli zodpovedným fondom, a to aj vďaka bankovému financovaniu, plánovaniu alebo rastu cien prenájmov. A to sme len na začiatku, hoci práve končíme prvú dekádu. Pre našich klientov chceme byť v nasledujúcich desaťročiach akousi konzervatívnou kotvou v ich portfóliách.

Ako vlastne pristupujete k výberu nehnuteľností, ktoré sa nakoniec stanú súčasťou portfólia fondu?

Tu by som opäť zdôraznil, že sa už teraz považujeme za veľmi konzervatívnych. Keď do fondu pridávame nehnuteľnosti, sú vždy nové s „áčkovým“ ratingom a stopercentne obsadené. To znamená, že sa vôbec nepúšťame do špekulácií so staršími alebo neprenajatými nehnuteľnosťami. Maximálnou prioritou je pre nás to, aby bol fond naozaj bezpečná a stabilná istota pre našich investorov.

Ako v súčasnej dobe vidíte budúci vývoj investovania do priemyselných nehnuteľností a s tým súvisiacu úlohu fondu?

Máme vlastne šťastie, že väčšina budov v našom portfóliu bola postavená pred rokom 2022, čo znamená, že oproti súčasnému trhu máme nízke ceny nájmov, takže je veľká šanca, že naše nájomné vzrastie o desiatky percent. Napríklad nedávno sme prekonali míľnik 100 miliónov eur vyzbieraných na nájmoch. A práve v tom je teraz investičná príležitosť fondu zaujímavá. Nie je totiž mnoho sektorov trhu komerčných nehnuteľností, u ktorých by bola šanca na využitie tohto rozdielu natoľko veľká, že by mala tak výrazný potenciál rastu nájmov.

Ak by ste mali povedať nejakú mantru, ktorou sa fond od počiatku riadi, čo by to bolo? Je niečo také?

Alfou a omegou pre oblasť nehnuteľností je vždy lokalita. To znamená, že starostlivo vyberáme tie najlepšie oblasti v Európe, ktoré majú potenciál ďalšieho rastu. A zároveň spolupracujeme so skvelými nájomníkmi, ktorí dopĺňajú portfólio fondu. Ide teda o kombináciu výbornej lokality a vhodných nájomníkov. Samozrejme sa na to pozeráme aj tak, že priemyselné haly musia byť dlhodobo využiteľné a flexibilné, aby sa do nich mohlo nasťahovať deväť z desiatich potenciálnych nájomníkov na trhu.

Zároveň sme od začiatku vedeli, že sa chceme sústrediť na moderné a udržateľné stavby. Všetky nehnuteľnosti vo fonde sú certifikované podľa medzinárodného štandardu udržateľnosti BREEAM, čo dokazuje, že spĺňajú prísne nároky na energetickú šetrnosť. To je aspekt, ktorý je dôležitý nielen smerom k investorom, ale aj bankám a samozrejme nájomníkom.

Ako sa vlastne v priebehu posledných 10 rokov zmenil dopyt po type budov, do ktorých investujete?

Veľkú rolu určite zohrala pandémia koronavírusu, ktorá akcelerovala rast e-commerce a s ním príbuzných služieb, teda najmä logistiky. Aj napriek tomu, že po extrémnom raste prišlo k určitej stagnácii, e-commerce bude aj naďalej ukrajovať z pomyselného koláča maloobchodu. Kvôli výpadkom logistického reťazca počas pandémie sa zmenil dodávateľský model z „just in time“ na „just in case“ a zvýšila sa potreba zásob, čo opäť tlačí nahor dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach.

Nasledovali ďalšie geopolitické udalosti, ako vojna na Ukrajine, a s ňou energetická kríza, ktoré mali vplyv na nástup trendov, ako je nearshoring či friendshoring, čo je presun výroby do miest blízkych alebo spriatelených spotrebiteľským trhom. Aj to opäť tlačí dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach nahor.

Aké segmenty teraz najviac ťahajú dopyt?

Premeny trhu vnímame, v poslednej dobe napríklad pozorujeme mierny rast výrobného segmentu, ktorý teraz ťahá najmä výroba, napríklad automobilový sektor. Ak by sme spočítali nových nájomníkov, je ich menej, ale zase medzi nimi prevažujú veľké spoločnosti, s veľkými plánmi na expanziu, ktoré si prenajímajú desiatky tisíc metrov štvorcových.

Aká je vízia fondu pre ďalšie roky?

Vždy platilo a platí, že chceme dlhodobo poskytovať infraštruktúru pre podnikanie v Európe a som si istý, že prídu aj nové odvetvia, ktoré budú priemyselné haly potrebovať. Na trhoch, na ktoré plánujeme vstúpiť, chceme byť vždy významnými hráčmi a dlhodobými vlastníkmi. Aktuálne sa veľmi sústredíme napríklad na Slovensko, kde je naším cieľom vlastniť výrazne viac priemyselných nehnuteľností, než doteraz.

Plánujeme tiež rozšírenie portfólia o ďalšie priemyselné haly v Holandsku, Nemecku alebo Španielsku. Potenciál vidíme aj na ďalších trhoch, ale nechceme len zbierať pomyselné vlajočky na mape Európy, stratégiou je rozvoj trhov, na ktorých pôsobíme. A samozrejme budeme vždy podporovať našich nájomníkov a spolu s nimi európsku ekonomiku v jej raste.

A ako sa premietajú súčasné „zelené“ trendy do vášho biznisu?

Samozrejme ide o výrazný fenomén. Je tu všeobecný dôraz na potrebu znižovania uhlíkovej stopy, čo opäť napomáha nearshoringu. Mnoho spoločností smeruje svoje výroby z ďalekých krajín bližšie k svojim koncovým zákazníkom, aby napríklad znížili emisie vyprodukované transportom. Potom ide ale aj o kvalitu budov. Drvivá väčšina nášho portfólia bola postavená po roku 2015, takže naozaj spĺňa prísne nároky na udržateľnosť. Máme vďaka tomu jedno z najzelenších portfólií v Európe.

K trendom súčasnosti nepatrí len udržateľnosť, ale aj stále väčšia miera automatizácie a robotických riešení. Ako je to u budov v portfóliu fondu?

Priemyselné haly, aj keď zvonku možno môžu vyzerať nudne, vo vnútri skrývajú sofistikované a pokročilé technológie. Napríklad súčasné investície firiem zo sektoru e-commerce do automatizácie sú gigantické. Ide o stovky miliónov až miliardy korún. A čo je zaujímavé, niektorí naši nájomníci tieto technológie vyrábajú. Napríklad spoločnosť Autostore produkuje modulárne robotické systémy pre automatizáciu skladov. Môžete si ich predstaviť ako červené boxy, ktoré pomocou dopravníkového systému doručujú tovar po celom sklade. Náš ďalší nájomník, spoločnosť Dematic, zase dodáva tieto dopravníkové systémy. A niektorí naši nájomníci následne tieto riešenia využívajú vo svojich priestoroch. Tým sa nám celý kruh pekne uzatvára.

O Accolade Industrial Fund

Accolade Industrial Fund bol založený v roku 2014 a je určený kvalifikovaným investorom. Tí majú možnosť podieľať sa na rozvoji moderného udržateľného priemyslu v Európe. Aktuálne ich fond združuje viac ako 3 400 investorov. Portfólio tvorí v súčasnosti 33 priemyselných parkov so 108 nájomníkmi v Českej republike, Poľsku, Nemecku, na Slovensku, v Španielsku a v Holandsku. Jeho hodnota dosahuje 1,7 miliardy eur.

Prenajímateľná plocha všetkých nehnuteľností je viac než 1,8 milióna metrov štvorcových, parky zároveň spĺňajú najprísnejšie kritériá vplyvu na životné prostredie a prešli prestížnou certifikáciou udržateľnosti BREEAM. Ide tak o jedno z najzelenších portfólií industriálnych budov v Európe. Minimálna vstupná investícia je stanovená na 75 tisíc eur. Fond bol niekoľkokrát po sebe ocenený ako najvýkonnejší realitný fond v rebríčku Top Realitné Fondy.

Viac informácií na https://accolade.eu/sk/fond.