Ak ste si kúpili byt na hypotéku a chceli by ste sa ho zbaviť ešte pred splatením, máte niekoľko možností. Banky hovoria, že najjednoduchšie, najrýchlejšie a najlacnejšie je previesť dlh na inú osobu. Najčastejším dôvodom, prečo ľudia predávajú nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je ich vôľa vymeniť menšiu za väčšiu.
| Ako vybaviť prevzatie dlhu - požiadať na pobočke formou dodatku k zmluve, prípadne zmenou zmluvných podmienok - predložiť banke tieto dokuemnty: aktuálny list vlastníctva (postačuje aj z katasterportálu), občiansky preukaz a osobné údaje nového dlžníka, doklad o aktuálnom príjme a výdavkoch nového dlžníka, súhlas s dopytom do Sociálnej poisťovne a úverového registra nového dlžníka - poplatky: poplatok za zmenu zmluvných podmienok je od 33,19 do 165,97 eura ( napr. VÚB banka - 132,78 eura, Tatra banka - 99,58 eura, ČSOB - poplatok za prevzatie dlhu je 0,3 % z aktuálnej dlžnej čiastky) - výhody: najrýchlejšie a najlacnejšie riešenie, kupujúci neplatí poplatok za poskytnutie úveru - nevýhody: kupujúci môže mať lepšiu bonitu, takže by pri vlastnom úvere mohol dostať výhodnejšie podmienky Ako vybaviť nahradenie nehnteľnosti - na pobočke predložiť list vlastníctva a znalecký posudok k ohodnoteniu ceny - po preverení, či hodnota stačí na krytie úveru klient zriadi záložné právo na nehnuteľnosť, predloží list vlastníctva s plombou alebo zapísaným záložným právom k nehnuteľnosti - banka následne vydá doklad o tom, že ťarcha môže byť vymazaná z listu vlastníctva - po výmaze pôvodného záložného práva kataster zašle klientovi nový list vlastníctva - poplatky: znalecký posudok od 100 eur, poplatok za zmenu zabezpečenia od 33,19 do 165,97 eura, poplatok za kolok k návrhu na vklad záložného práva v hodnote 66 eur, prípadne pri zrýchlenom konaní 265,50 eura - výhody: klient nemusí vybavovať nový úver, nestráca štátnu bonifikáciu - nevýhody: potreba ďalšej voľnej nehnuteľnosti na založenie Ako vybaviť predaj a predčasné splatenie - požiadať banku o súhlas s predajom založenej nehnuteľnosti a zároveň požiadať o predčasné splatenie úveru - banka vystaví potvrdenie o výške dlžnej sumy k dátumu predčasného splatenia a súhlas s prevodom vlastníctva založenej nehnuteľnosti - predávajúci s kupujúcim by mali do kúpnej zmluvy zapracovať podmienku, že kúpna cena alebo jej časť vo výške dlžnej čiastky, budú poukázané na evidenčný bankový účet (teda účet banky, na ktorý klient nemá dosah) - z tohto účtu si banka následne zinkasuje dlžnú čiastku a vystaví potvrdenie o uvoľnení záložného práva pre kataster - poplatky: poplatok za zmenu zmluvných podmienok od 0 do 165,97 eur, poplatok za predčasné splatenie: v období ukončenia fixácie zväčša zadarmo, mimo ukončenia fixácie percento z dlžnej sumy (VÚB banka - 4 % z výšky mimoriadnej splátky, minimálne 165,97 eura, Tatra banka - 2 % z výšky nesplatenej istiny, ČSOB - 4 % zo splatenej sumy) - výhody: zbavenie sa dlhu - nevýhody: prípadné poplatky za predčasné splatenie Zdroj: Banky, Hypocentrum |
Prevod dlhu
Pri prevzatí dlhu ide o to, že pôvodný vlastník si nájde kupca svojej terajšej nehnuteľnosti a požiada banku o súhlas s predajom založenej nehnuteľnosti a o zmenu zmluvných podmienok. Novým dlžníkom sa stáva budúci kupujúci. "Podmienkou je, že budúci dlžník musí preukázať dostatočný príjem na splácanie úveru,“ upozorňuje Alena Walterová z VÚB banky. Kupujúci preberá dlh s rovnakými podmienkami - úrokovou sadzbou, lehotou splatnosti a zabezpečením. Môže však požiadať o zmenu lehoty. "Banka posudzuje bonitu nového vlastníka z hľadiska zostávajúceho dlhu,“ vysvetľuje Boris Gandel z Tatra banky.
Výhodou je, že banky si za toto riešenie pýtajú zväčša len poplatok za zmenu zmluvných podmienok. Podľa Jany Šlachtičovej z Hypocentra sa tieto poplatky v bankách pohybujú od 33,19 do 165,97 eura. Kupujúci tak ušetrí na poplatku za poskytnutie úveru. Podľa Walterovej môže byť nevýhodou tejto možnosti to, že kupujúci má lepšiu bonitu ako predávajúci a prevziať dlh s pôvodnými podmienkami pre neho nemusí byť zaujímavé.
Nahradenie nehnuteľnosti
Ak sa vám nebude dariť nájsť vhodného kupca aj s vaším dlhom, môžete nehnuteľnosť dlhu zbaviť. Tým spôsobom, že z nej ťarchu prenesiete na inú, pre banku akceptovateľnú, nehnuteľnosť. Netreba zabúdať na to, že dnes banky pod vplyvom krízy nedávajú úver na sto percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, ale len na 70 až 95 percent. Nová nehnuteľnosť, na ktorú prenášate záložné právo, tak pravdepodobne bude musieť byť hodnotnejšia ako stará. Toto riešenie je vhodné najmä pre tých, ktorí chcú pokračovať v splácaní existujúceho úveru. "Čo je zaujímavé najmä pre klientov so starým štátnym príspevkom,“ poznamenala Walterová. Ďalšia nehnuteľnosť pritom nemusí patriť vám, môžete použiť napríklad aj rodičovský dom. "V tomto prípade čakajú klienta poplatky za znalecký posudok, ktoré sa pohybujú od sto eur, poplatok za zmenu zmluvných podmienok kvôli zmene zabezpečenia od 33,19 do 165,97 eura a poplatok za kolok k návrhu na vklad záložného práva v hodnote 66 eur, prípadne pri zrýchlenom konaní 265,50 eura,“ vymenúva Šlachtičová.
Predčasné splatenie
Poslednou možnosťou je predať byt s hypotékou a z utŕžených peňazí úver predčasne splatiť. Alebo sa váš úver splatí z úveru, ktorý dostane kupujúci vašej nehnuteľnosti, ozrejmuje Štefan Frimmer zo Slovenskej sporiteľne. "V prípade, že klient žiada o predčasné splatenie úveru v čase ukončenia fixácie úrokovej sadzby, neplatí žiadne poplatky,“ hovorí Gandel. Ak teda máte viacročnú fixáciu, mali by ste si hľadanie potenciálneho kupca dobre načasovať. V čase mimo ukončenia fixácie úrokovej sadzby klient zvyčajne platí poplatok za zmenu zmluvných podmienok a určité percento z nesplatenej istiny.
Ak máte úver so štátnym príspevkom pre mladých, môžete pri predčasnom splatení o štátnu dotáciu prísť. Vtedy, keď predčasne splatíte splatí úver so štátnym príspevkom skôr, ako uplynú štyri roky od jeho poskytnutia. "Klient je potom povinný banke vrátiť štátny príspevok v celkovej výške za obdobie od prvej splátky do poslednej,“ upozorňuje Walterová. Nárok na štátny príspevok pre mladých zaniká aj vtedy, ak klient prevedie hypotéku na inú, nie jemu blízku osobu, ktorými sú rodinní príslušníci. Okrem toho aj nový dlžník musí spĺňať podmienky nároku na štátny príspevok pre mladých.
Prefinancovanie
Keďže hypotéky od minulého roka mierne zlacneli, vplyvom snahy Európskej centrálnej banky cez znižovanie kľúčových sadzieb pomôcť ekonomikám v kríze, môže stáť za úvahu aj prefinancovanie úveru novým úverom. Starý úver by ste ním splatili a uvoľnili svoju nehnuteľnosť na predaj. Oplatí sa to v prípade, že by ste na novom úvere získali výhodnejšie podmienky. Môžete si zároveň nanovo zvoliť parametre nového úveru, ako sú dĺžka splatnosti, doba fixácie či poistenie, hovorí Tereza Copláková z ČSOB banky. Nevýhodou sú náklady spojené s poskytnutím úveru.
| Prečítajte si aj: |
| Účinná zbraň je aj otvorená komunikácia „Mám pre vás dve správy – jednu dobrú a jednu zlú. Ktorú chcete počuť ako prvú?“ Veľa dobrých vtipov sa začína práve takto. Ale účinná komunikácia, primeraná okolnostiam a cieľu, ktorý chce dosiahnuť, je – práve tak ako humor – veľmi vážna vec. Môže významne ovplyvniť atmosféru vo firme, motiváciu pracovníkov a nakoniec aj čísla vo výkaze ziskov a strát. Dobré správy oznamujeme všetci radi a hneď. V dnešných časoch ekonomickej krízy je však manažér častejšie ako inokedy nútený povedať aj negatívne správy. Správne oznámiť zlú správu je jedna z najťažších činností, pred ktoré môže byť manažér postavený. |
| Krízová poradňa Pracujem v jednej bratislavskej firme, ale nemám zmluvu priamo s ňou, ale s personálnou agentúrou. Môže ma v takomto prípade firma prepustiť zo dňa na deň, alebo takisto tam existuje výpovedná lehota? |
| Anketa: Obmedzili ste pre krízu svoje výdavky? Peter Masár, prezident Živnostenského zväzu SR Aby som bol úprimný, nikdy som nerozhadzoval peniaze. Keďže som ich nikdy nerozhadzoval, nemal som prečo obmedzovať svoje výdavky. Síce nie som ekonóm, ale vždy som vedel posúdiť, čo je priorita a čo zbytočnosť. Čiže som nemal dôvod upravovať svoje výdavky. |