Na vaše otázky odpovedajú:
Jana Šlachtičová Lauková
hypotekárna špecialistka spoločnosti Hypocentrum
Jana Hurtošová
analytička spoločnosti Symsite Research
Banka pri schvaľovaní hypotéky určuje bonitu klienta. Je možné, že banka prehodnotí moju bonitu, keď som zmenil zamestnanie a zvýšil sa mi plat? Za akých podmienok sú banky ochotné meniť pôvodné nastavenia úveru? Odzrkadlí sa to aj v úrokoch alebo poplatkoch, ktoré banke platím?
Jana Šlachtičová Lauková: Opäť ide o prípad, ktorý banka vopred nepredvída, nie je však vylúčené, aby ho v prospech klienta vyriešila. Ak sa s bankou na základe zmenených skutočností dohodnete na inej výške úroku, môžete byť v zmysle cenníka banky povinný zaplatiť poplatok za žiadosť o zmenu úverových podmienok, prípadne aj za zmenu úverovej zmluvy z podnetu klienta. Poplatky sa pohybujú od 2 tis. do 5 tis. Sk. Argument zmenenej príjmovej situácie však nemusí v banke obstáť, keďže určujúce sú parametre pri schvaľovaní úveru, nie počas jeho priebehu. Ak sa napr. stanete nezamestnaným, banka vám tiež automaticky nezvýši sadzbu pre nižšiu bonitu...
Jana Hurtošová: Rôzne banky majú rôzne podmienky, avšak niektoré banky pri vypršaní fixácie úrokovej sadzby umožnia klientovi požiadať aj o zmenu posúdenia bonity. Je to, samozrejme, spoplatnená služba.
Spolu s partnerkou (žijeme v spoločnej domácnosti, no nie sme zosobášení) sme žiadali v banke spotrebný úver. Okrem "klasických" dokladov ako preukaz totožnosti, potvrdenie o výške príjmu a podobne od nás, keďže sme obidvaja rozvedení, žiadali aj fotokópiu rozsudku o rozvode. Je takýto doklad k žiadosti o úver potrebný a majú vôbec banky právo takýto doklad žiadať?
Jana Šlachtičová Lauková: Áno, rozsudok je potrebný na overenie osobného stavu klienta. Uzavretie manželstva a jeho zánik má vplyv na majetkovú oblasť - počas manželstva, ak sa manželia inak nedohodnú, platí, že majetok, ale aj dlhy nadobúdajú spoločne. Zánikom manželstva zaniká aj tzv. bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Veci, ktoré nie sú bežné, môžu počas manželstva vybavovať manželia len spoločne, resp. je potrebný súhlas druhého manžela. Ak teda klient tvrdí, že je rozvedený, banka chce túto skutočnosť potvrdiť právoplatným rozsudkom o rozvode. Tým pádom je jasné, že daná osoba koná len vo svojom mene a na svoj účet. Pre banku je najdôležitejšia prvá strana rozsudku s vyznačením právoplatnosti a posledná strana s podpismi; ostatný text môžete pri kopírovaní prekryť tak, aby dôvody rozvodu neboli viditeľné.
Chcel by som sa vás opýtať na predčasné splatenie hypotekárneho úveru. Počul som, že po istom čase sa už úver neoplatí predčasne splatiť. Prečo je to tak a do akého času sa to oplatí?
Jana Šlachtičová Lauková: Podobný názor môže vychádzať zo skutočnosti, že počas prvých 5-10 rokov (v závislosti od doby splatnosti úveru) zaplatíte banke pomerne vysokú sumu splátky v úrokoch. Napríklad v prvom roku splácania vaša mesačná splátka predstavuje až 60 % úroku a len 40 % prispievate na splácanie dlhu. To však neznamená, že ak sa chcete úveru zbaviť, nemôžete tak spraviť aj v ďalšom období, len po sčítaní zaplatených úrokov môžete zistiť, že na splatenie ostáva ešte pomerne vysoká výška dlhu. Informáciu o zaplatenej istine (samotný dlh) a úrokoch sa dozviete z pravidelných výpisov banky z tzv. úverového účtu.
Jana Hurtošová: Banky umožňujú za stanovených podmienok možnosť predčasného splatenia celého úveru alebo aspoň jeho časti bez sankčného poplatku. Splatenie celého úveru bez poplatku viažu banky na podmienku ukončenia fixácie úrokovej sadzby, resp. termín obnovenia úrokovej sadzby. Ak klient s novou fixáciou nesúhlasí, môže zmluvu skončiť a zostatok úveru vyplatiť bez sankčného poplatku. Okrem splatenia celého úveru umožňujú banky aj mimoriadne splátky, ktoré sú obmedzené do určitej výšky zostatku úveru (najčastejšie 20 %). Rovnako ako splatenie celého úveru bývajú nadviazané na obnovu fixácie úrokovej sadzby. V niektorých bankách je možné realizovať ich raz ročne.
Mám s bankou dohodnutú fixáciu úroku pri hypotekárnom úvere na 5 rokov. Čo sa stane s fixáciou po tomto čase? Môžem sa s bankou dohodnúť na ďalšej fixácii na 1, 3 alebo opäť na 5 rokov, alebo už nemám možnosť fixácie?
Jana Šlachtičová Lauková: V závislosti od podmienok vašej banky máte možnosť zmeniť obdobie fixácie. Banky zväčša umožňujú kratšiu dobu fixácie predĺžiť. Na základe individuálnej požiadavky však môžu vyhovieť aj skráteniu doby. Samozrejme, úroková sadzba platná pre zmenenú fixáciu bude odlišná.
Jana Hurtošová: Vo všeobecnosti je pri konci fixácie úrokovej sadzby hypotéky možné pôvodnú fixáciu zmeniť (niektoré banky to však neumožňujú). Sú s tým však spojené poplatky za zmenu, resp. dodatok k zmluvným podmienkam.