Korekcia nevýhodnej polohy
Aké korekčné koeficienty na vyrovnanie nevýhodnej polohy bytu môžu byť prijateľné pre obyvateľov ostatných bytov, teda bytov s dobrou polohou v dome?
Byty v okrajových polohách poskytujú ostatným bytom ochranu pred vonkajšími poveternostnými vplyvmi, pritom „miera znevýhodnenia“ nie je vždy rovnaká a nie je závislá od užívateľov okrajových bytov. Ich zvýšené tepelné straty sú závislé od spoločných konštrukcií domu, ktoré svojvoľne nemôžu ovplyvňovať. Znížiť tepelné straty je možné – zateplením strechy, štítovej steny, stropu nad suterénom a podobne, avšak o tom, ako aj o financovaní, môžu rozhodnúť len spoločne vlastníci všetkých bytov. Zvýšené tepelné straty okrajových bytov treba vnímať ako spoločné tepelné straty domu a mali by sa o ne podeliť vlastníci všetkých bytov. Preto by korekčné koeficienty mali zodpovedať vlastnostiam konkrétneho domu.
Neexistuje univerzálna súprava korekčných koeficientov zodpovedajúcich akémukoľvek domu. Domy sa navzájom líšia – nielen tvarom, ale aj polohou v teréne, otočením, vlastnosťami stavebných materiálov, rôznym stupňom zateplenia. Ak chcú mať obyvatelia istotu, že koeficienty zodpovedajú vlastnostiam domu, mali by sa obrátiť so žiadosťou o ich výpočet na odborníkov.
Juraj Šmelík, Thermo-eco-engineering
Problémy v zúčtovaní
Niektorí odborníci tvrdia, že hlavným problémom rozpočítania spotreby tepla nie sú merače, ale spôsob spracovania výsledkov zúčtovania tepla.
Existuje množstvo druhov prístrojov na rozpočítanie: pomerové rozdeľovače odparovacie alebo elektronické, bytové merače tepla, ale aj prístroje sledujúce teplotu vratného potrubia z radiátorov, systémy vychádzajúce pri rozpočítaní z vnútornej teploty miestností a ďalšie. Žiadny zo spôsobov nesmie byť diskriminovaný, pritom každý systém a každý druh prístrojov má iné vlastnosti a inú citlivosť voči meraným hodnotám. Neexistuje univerzálny výpočtový postup vedúci ku korektným výsledkom. Postup vyhovujúci jednému druhu prístrojov nemusí vyhovovať inému druhu prístrojov. Vyhláška č. 358/2009 je posunom k vyššej korektnosti rozpočítania podľa najrozšírenejších druhov prístrojov na rozpočítanie, avšak iným spôsobom rozpočítania uškodila. Z tohto pohľadu sa javí možnosť, ktorú vyhláška poskytuje, dohodnúť sa na inom spôsobe rozpočítania. Veľkým problémom je, že v zákone o tepelnej energetike ani vo vyhláške o rozpočítaní nie je ustanovený žiadny mechanizmus zabraňujúci zneužitiu tejto možnosti, neprimeranému zvýhodňovaniu niektorých užívateľov bytov za cenu poškodzovania susedov neprimeranými platbami. Nie je ustanovená žiadna autorita, ktorú by mali vlastníci povinnosť rešpektovať v sporných prípadoch. Poškodený užívateľ bytu je pri riešení svojho problému závislý len od rozhodnutia svojich susedov.
Juraj Šmelík, Thermo-eco-engineering
Odchýlky vo vyúčtovaní
Aký by mal byť postup obyvateľa bytu v takomto prípade: Bytový dom sa zateplil. Napriek tomu sa obyvateľom niektorých bytov značne zvýšili náklady na vykurovanie. Reklamovali vysoké faktúry za teplo. U správcu domu však nepochodili. Argumentoval správnym odpočtom z meračov. Aké odchýlky vo vyúčtovaní tepla medzi bytmi môžu obyvatelia akceptovať?
V takomto prípade neexistuje správny postup, ktorý by jednotlivcovi umožnil nápravu tohto stavu. Jedinou možnosťou znevýhodneného vlastníka je žiadať o zmenu na domovej schôdzi, pretože legislatíva neobsahuje žiadnu možnosť kontroly správnosti vyúčtovanej platby, pokiaľ bol dodržaný postup schválený na schôdzi. Ani v prípade podania podnetu kontrolnej inštitúcii, ktorá kontrolu vyúčtovania vykoná, nemusí dosiahnuť absolútne nič, pretože inštitúcia skontroluje len správnosť výpočtu a obsahu vyúčtovania. Ak bol výpočet vykonaný správne, podľa postupu schváleného na schôdzi, obsahuje všetky náležitosti, kontrolný orgán vyhodnotí podnet ako neoprávnený. Nepomôže mu ani odborný posudok v prípade, že na schôdzi bude väčšina vlastníkov proti zmene postupu výpočtu. Je určite potrebné, aby sa práve pre tieto prípady schválil legislatívny nástroj, ktorý kontrolu správnosti vyúčtovanej platby a následnú nápravu umožní. Určite nie je možné akceptovať niekoľkonásobné rozdiely v platbách bytov s najnižšou a najvyššou platbou za štvorcový meter podlahovej plochy bytu. Od priemernej platby domu by sa priemerné platby bytov nemali odchyľovať o viac ako 40 %. V prípade, že je to tak, nastavenie vyúčtovania, pokiaľ sú, samozrejme, dodržané ostatné podmienky, je nesprávne a treba urobiť nápravu. Najlepšie je požiadať odborníka, ktorý odporučí spôsob. Následne je to už len v rukách vlastníkov bytov na domovej schôdzi, či sa vyberú odporučenou cestou, alebo budú rozpočítavať na základe svojho (neodborného) rozhodnutia nespravodlivo, a teda budú niekoho zvýhodňovať alebo znevýhodňovať.
Tibor Mičo, Enetherm
Pomer podľa plochy a spotreby
Pre aké byty môže byť výhodné rozpočítanie tepla 60 : 40 v prospech plochy bytu? Ak je pomer 20 : 80, akým bytom to môže nahrávať?
Rozpočítanie s väčším podielom základnej zložky je vhodné pre väčšinu bytových domov využívajúcich pomerové rozdeľovače osadené na vykurovacích telesách. „Je výhodné“ je asi nesprávne označenie, podľa mňa je lepšie nazvať ho ako „spravodlivejšie“, pretože výsledky sa blížia stavebným vlastnostiam domov a užitej tepelnej pohode v bytoch. Samozrejme, že je nutné použiť aj korekcie znevýhodnenej polohy bytu, ktoré ak sú nastavené nesprávne, môžu výrazne ovplyvniť platbu za vykurovanie bytu v nevýhodnej polohe. Pri použití vyššej základnej zložky tieto „nesprávnosti“ majú menší vplyv, a preto je pre takýto byt spravodlivejšie. V prípade, že si dom zvolí úplne nesprávny pomer 20 : 0 pri použití PRVN na radiátoroch (sú systémy merania, kde je tento pomer vhodný), dochádza k extrémnemu zvýhodneniu vlastníkov, ktorý využívajú na vykurovanie prestupy tepla cez steny od svojich susedov, alebo v dome dlhodobo nebývajú. Na druhej strane dochádza práve v týchto okolitých bytoch k nespravodlivo vyúčtovaným vysokým platbám, pretože teplo (aj keď prešlo k susedovi) niekto zaplatiť musí.
Tibor Mičo, Enetherm
Energia za výťah
Bytový dom má 4 vchody a 8 poschodí. V 8. poschodí prvého vchodu bytového domu je vybudovaná kotolňa. Obsluha kotolne je na dohodu, s návštevou spomínanej kotolne minimálne dvakrát za deň a na to sa využíva výťah. Platba za spotrebu elektrickej energie za výťah sa rozpisuje iba nájomcom prvého vchodu, ostatných vchodov nie. Je to správne?
Náklady na spoločnú elektrickú energiu sa rozpočítavajú podľa počtu osôb bývajúcich v bytovom dome. Podľa § 10 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov sa pri rozúčtovaní spoločnej elektriny zohľadňuje miera využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi bytov. Mieru využívania nie je možné viazať na veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ale len na počet osôb bývajúcich v byte, ktorí využívajú výťah, chodbu, pivničné priestory a pod. O tomto nemôžu vlastníci rozhodovať, je to dané zákonom. Nezáleží na „návštevách“, obsluhe kotolne, počte jázd a podobne. Doteraz ste to nerobili správne, lebo boli znevýhodnené osoby v jednom vchode. Dohoda vlastníkov by síce mohla byť, ale nebude v súlade so zákonom, ale keď nikto nebude protestovať, SOI nepríde na kontrolu. Pripomínam, že majitelia bytov v bytovom dome sú spotrebitelia a vzťahuje sa na nich zákon o spotrebiteľoch. Takisto majú právo reklamovať u správcu 2 roky, napríklad vyúčtovanie, opravy a pod.
Richard Ledvinský, ekonomický námestník, SBD Komárno
Dodatočné preplatenie zateplenie
Vlastním nový byt, ktorý sa už počas kúpy zatepľoval a práce stále pokračujú. Správca bytovky povedal, že náklady na zateplenie sú vyššie. Za jednoizbový byt mám do fondu opráv platiť 35 eur, čo sa mi zdá veľmi veľa. Vyššie náklady odôvodňuje správca tým, že nemohol požiadať o dotáciu na zatepľovanie od štátu z dôvodu vyčerpania zdrojov. Je možné, aby správca požiadal o dodatočné preplatenie nákladov alebo len časti?
O dodatočné preplatenie nákladov správca už požiadať nemôže. Dotácie sú nenárokovateľné a keď sa raz zdroje vyčerpali, žiaľ, nie je z čoho žiadosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov uspokojovať. Dotácie v roku 2010 poskytovalo ešte Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR a v roku 2010 na základe podmienok uvedených vo Výnose MV a RR č. V-1/2006. V roku 2011 sú dotácie riešené zákonom č. 443/2010.
Andrej Jurikovič, Spokojné bývanie, s. r. o.
Prihlásenie príbuzného
Môže môj brat dlhodobo bývať v byte, ktorého som nájomcom, počas môjho ročného pobytu v zahraničí? Mám povinnosť prenajímateľovi nahlásiť jeho pobyt v byte, keď on má trvalý pobyt u rodičov? Ako je to v prípade dlhodobej rodinnej návštevy, napríklad návštevy na obdobie približne jedného mesiaca? Dosiaľ sa mi nepodarilo nájsť príslušnú právnu normu, ktorá by upravovala pobyt rodinných príslušníkov (a nielen tých) a jeho dĺžku počas návštevy.
Vlastník bytu v zmysle prijatej smernice, napríklad Zásady správania a bývania v dome, musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi nahlásiť osobu, ktorá sa v byte vlastníka zdržiava dlhšie ako 30 dní. Je to z dôvodu spravodlivého rozúčtovania nákladov za poskytované služby spojené s bývaním, napríklad upratovanie, výťah, osvetlenie a podobne. U nájomcu je táto povinnosť totožná, avšak najprv musí získať súhlas s dlhodobejším pobytom uvedenej osoby u vlastníka bytu, ktorý následne musí úpravu počtu osôb v byte nahlásiť správcovi domu. Postup nie je legislatívne upravený, avšak využívanie služieb v dome bez náhrady, prípadne nerešpektovanie podmienok správania sa v dome možno považovať za porušenie dobrých mravov. Odporúčame prijatie vnútornej smernice v dome, ktorá tieto problémy rieši.
Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Nesúhlas so zateplením
Môže predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov po dvoch neúspešných opakovaných schôdzach týkajúcich sa zatepľovania bytového domu, rozdávania tlačív do každého bytu na záväzné vyplnenie a vyjadrenie sa k zvýšeniu poplatkov do fondu opráv o 100 % kvôli následnej pôžičke na zateplenie, robiť opakovane obdobnú akciu doplňujúceho vypĺňania tlačív po bytoch? A to len s cieľom dosiahnutia súhlasu potrebného počtu nájomníkov so zatepľovaním, keďže pôvodnými akciami nedosiahlo potrebný dvojtretinový počet hlasov? Nie je to už neprípustná forma nátlaku na nájomníkov?
Spoločenstvo vlastníkov bytov sa pri hlasovaní musí riadiť zákonom č. 182/1993 Z. z. Ak na odsúhlasenie úveru dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome nie je na opakovanej schôdzi dostatočný počet vlastníkov, môže predseda vyhlásiť písomné hlasovanie, ktoré musí prebiehať presne podľa zákonom určených pravidiel, ktoré sú obsiahnuté v poslednej novele zákona č. 70/2010 Z. z. Schválenie zvýšeného poplatku do fondu opráv je možné odsúhlasiť nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome. Treba si uvedomiť, že úver môže spoločenstvo dostať len vtedy, ak financujúca banka má záruku jeho splácania v dostatočnej tvorbe fondu opráv.
Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Financovanie výstavby
Máme pripravený podnikateľský zámer na rýchlu a lacnú výstavbu bytov pri dodržaní všetkých štandardov bývania s využitím obnoviteľných zdrojov. Problém však sú financie. Ako je možné takúto výstavbu prefinancovať?
Ak ide o váš prvý podnikateľský zámer v tejto oblasti a začínate na tzv. zelenej lúke, bankové inštitúcie vás zaradia do kategórie start-up podnikania bez histórie. Táto kombinácia faktorov je financovateľná, len ak máte značný podiel vlastných zdrojov a zabezpečený predaj konečného produktu, prípadne stačí predpredaj. Odporúčame nájsť vhodného investora, ktorého osloví váš podnikateľský zámer a zafinancuje potrebné equity (vlastné zdroje). Prípadne existujú aj fondy rizikového kapitálu, ktoré by sa mohli do projektu zapojiť, ak bude dávať váš podnikateľský plán zmysel a číselné výstupy dobrý cash-flow. Pre posúdenie šancí na získanie investora treba poznať objem investičných nákladov, lokalitu a iné parametre.
Martin Orlíček, partner poradenskej spoločnosti Closer Consulting