Patríte medzi tých, ktorí si aj v čase krízy chcú kúpiť byt či dom? Okrem jeho podrobnej obhliadky a dohody o cene netreba zabúdať ani na samotnú kúpno-predajnú zmluvu. Jej správne vypracovanie zaručí spokojnosť obom stranám. Čo teda musí obsahovať?
Držte sa zákona
Povinné náležitosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu určuje zákon číslo 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov. Tie musia byť presne naplnené, inak kataster nepovolí vklad vlastníckeho práva. "Okrem zákonom stanovených obsahových náležitostí zmluvy, ako sú najmä presné určenie a popis bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na pozemku a spoločných častiach, je dôležitou súčasťou dobrej zmluvy i mechanizmus splatenia kúpnej ceny, záruky predávajúceho vo vzťahu k právnemu a faktickému stavu bytu, či sankcie pre obe strany v prípade porušenia ich povinností, napríklad vo forme zmluvných pokút,“ hovorí Martin Vavrinčík z advokátskej kancelárie Čechová & Partners.
Samozrejmosťou sú potom formálne požiadavky na podobu zmluvy, ktorá musí byť písomná. Musí tvoriť jeden dokument, ktorý pred podpísaním a podpis predávajúceho musí overiť notár.
| Čo nesmie chýbať v kúpno-predajnej zmluve - označenie zmluvných strán - kúpnu cenu - označenie bytu - číslo bytu, vchodu, poschodie, označenie domu súpisným číslom a parcelou, na ktorej je postavený, označenie zastavaného pozemku, prípadne priľahlého pozemku v rozsahu, parcelné číslo, výmera, druh pozemku - uvedenie katastrálneho územie a čísla listu vlastníctva, na ktorom sú byt, dom a pozemky zapísané - opis a vybavenie bytu - minimálne uvedenie počtu a druhu miestností, príslušenstva bytu, druhu vnútorných inštalácií ako rozvody vody, plynu, elektroinštalácie, a výmeru podlahovej plochy bytu vrátane jeho príslušenstva, avšak bez podlahovej plochy balkóna, terasy alebo lodžie - vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu - určenie a opis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu, napríklad nosné konštrukcie, chodby, strecha, obvodové múry, zariadeniami sú napríklad výťahy, kotolne, spoločné prípojky na inžinierske siete a ich rozvody, takzvané stúpačky - úpravu práv k zastavaným respektíve priľahlým pozemkom - vyhlásenie nadobúdateľa, že pristúpi k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov - ak to nadobúdateľ požaduje, tak aj zistenie technického stavu bytu s uvedením opráv, ktoré treba vykonať Zdroj: Advokátska kancelária Kočka & Partners |
"Najčastejšie nedostatky spočívajú predovšetkým v nesprávnom opise bytu, v určení jeho výmery, zabúda sa aj na prevod spoluvlastníckych podielov k priľahlým pozemkom, ktoré nie sú na tom istom liste vlastníctva ako byt. Preto je vhodné v zmluve upraviť, kto má aké povinnosti, ak sa preruší katastrálne konanie alebo zamietne návrh na vklad,“ upozorňuje advokát Peter Kočka z advokátskej kancelárie Kočka & Partners.
Podľa neho sa v praxi objavuje ako formálny nedostatok zmlúv aj jej viazanie. "Jednotlivé strany, respektíve listy zmluvy, musia byť pevne spojené ešte pred podpisom zmluvy, previazané šnúrkou, a nie až potom, ako sa podpíšu napríklad u notára a až potom ich notár previaže. Ak zmluvy túto podmienku nespĺňajú, sú neplatné,“ zdôrazňuje Kočka.
Vypracovanie kúpno-predajnej zmluvy je dobré nechať na odborníka, aj keď to bude stáť nemalú sumu - suma sa pohybuje od 150 do 1 000 eur.
Platím v hotovosti
Kritickým bodom pri uzatváraní zmluvy býva úprava splatenia kúpnej ceny. "Keďže vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda kupujúci až registráciou prevodu v katastri nehnuteľností, je vhodné definitívne plnenie oddialiť až do momentu zápisu v katastri. Dostatočnou zárukou pre obe zmluvné strany je často využívaný inštitút notárskej úschovy, pri ktorom kupujúci zloží kúpnu cenu na účet notára, ktorý ju predávajúcemu odovzdá až po registrácii prevodu vlastníctva v katastri,“ hovorí Vavrinčík. Takže ak platíte časť sumy v hotovosti, určite ju nevyplácajte hneď pri podpise zmluvy.
Ak chcete ušetriť výdavky na notársku úschovu, máte podľa advokátky Kataríny Čechovej z advokátskej kancelárie Čechová & Partners možnosť odovzdať kúpnu cenu alebo jej časť až po tom, čo ste si skontrolovali pri podaní vášho návrhu na vklad na katastri, že nebol podaný návrh na vklad v prospech žiadnej inej osoby. Teda že pri kupovanom byte neprebieha žiadne iné konanie.
Ak sa predávajúci a kupujúci dohodli na predaji bytu, ale z nejakého dôvodu sa vlastníctvo hneď neprevedie, môžu uzatvoriť aj zmluvu o budúcej zmluve. "Tá však musí obsahovať všetky náležitosti, ktoré bude mať samotná zmluva o prevode vlastníctva bytu. Treba však povedať, že aj tak môže predávajúci predať nakoniec byt niekomu inému a pôvodnému kupujúcemu vznikne len nárok na náhradu škody, prípadne sankcie - zmluvná pokuta, ktorá sa v zmluve o budúcej zmluve dohodne,“ zdôrazňuje Kočka.
Nový byt - iný postup
Ak ste sa rozhodli kupovať úplne nový byt, budete postupovať ináč. "V závislosti od financovania a celkových podmienok výstavby je kúpa bytu v novostavbe zvyčajne spojená s uzavretím zmluvy o výstavbe domu, prípadne zmluvou o budúcej kúpnej zmluve alebo iným typom zmluvy, ako je zmluva o dielo či rezervačná zmluva,“ vysvetľuje Vavrinčík.
V prípade zmluvy o výstavbe domu sú jej stranami všetky zúčastnené subjekty vystupujúce ako stavebníci. "Na účinnosť tejto zmluvy sa vyžaduje jej vklad do katastra nehnuteľností, teda stavebník je vedený ako vlastník rozostavaného bytu už počas samotnej výstavby a nie až po jej ukončení,“ vysvetľuje Vavrinčík.
V praxi sa omnoho častejšie využíva zmluva o budúcej zmluve, prípadne zmluva o dielo. "Zmluvou o budúcej zmluve sa obe strany zaväzujú uzavrieť do určitého času zmluvu o prevode vlastníckeho práva po splnení v zmluve presne stanovených podmienok, ako je napríklad kolaudácie bytu,“ hovorí Vavrinčík. Aj tu odborníci odporúčajú splatiť kúpnu cenu čo najneskôr - teda až pri podaní návrhu na vklad do katastra, respektíve až po vklade vlastníckeho práva.
Pri novostavbách takisto netreba zabudnúť v zmluve presne špecifikovať kúpnu cenu, termín výstavby, podmienky prevzatia do užívania i sankcie pre prípad porušenia povinnosti zo strany developera, meškania výstavby vo forme zmluvných pokút až po možnosť odstúpenia od zmluvy v prípade hrubého porušenia povinností druhej strany.
| Prečítajte si aj: |
| S kúpou bytu vám pomôže maklér Množstvo inzerátov na predaj bytu neponúkajú priamo majitelia, ale realitné kancelárie. Tie môžu uľahčiť celý proces nielen predávajúcemu, ale aj kupujúcemu. „Dobrý realitný maklér môže obom stranám ušetriť veľa času a hlavne stresu,“ hovorí majiteľka realitnej kancelárie RE/MAX Professionals Bronislava Stanová. Za kupujúceho alebo predávajúceho môže vybaviť papierovačky na mnohých inštitúciách, napríklad na katastri či v banke. |
| Vlastnícke právo získate na katastri Každý, kto kupuje nehnuteľnosť, je povinný požiadať o vklad práv k nehnuteľnostiam do katastra. Práve dňom rozhodnutia o povolení vkladu totiž kupujúci nadobúda vlastnícke práva. V prípade prevodu bytu alebo nebytového priestoru v dome na nájomcu sa vlastnícke právo nadobúda na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho úradu ku dňu doručenia návrhu na vklad. |
| Príjem z predaja zdaňujete. No nie vždy Predali ste svoj byt a chceli by ste vedieť, či máte zdaniť príjem z predaja? Áno, ale platí to len za určitých podmienok. Podstatné je, ako dlho ste v byte pred jeho predajom mali trvalý pobyt, či ho máte zaradený ako podnikateľ v obchodnom majetku. Oslobodenie sa týka príjmu z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov. |
| Hranica DPH stúpla. Ale až od júla Mnohí podnikatelia sa tešili, že sa už od júna zbavia povinnosti platiť DPH. Parlament totiž schválil 29. apríla nepriamu novelu zákona o DPH v zákone o majetku obcí. Do tejto novely sa doplnil článok III, kde sa zvyšuje obrat pre registráciu z 35 000 eur (1 054 410 korún) na 49 790 eur (1 499 973,54 koruny). Obrat na registráciu zdaniteľných osôb 35 000 eur pritom platil len od 1. januára 2009. Podnikateľovi, ktorému vznikla povinnosť podať žiadosť o registráciu pre daň po 1. januári na základe obratu 35 000 eur, by mohol požiadať už od 1. júna o zrušenie registrácie pre daň. Tento termín sa však presúva pravdepodobne až na 1. júla, prezident totiž novelu vrátil naspäť do parlamentu. |