"Pre nezáujem vlastníkov museli byť schôdze zvolávané viackrát a neraz sa stalo, že potrebný počet vlastníkov sa aj napriek snahe správcu nezúčastnil hlasovania,“ hovorí Zuzana Ilenčíková z trnavskej spoločnosti TT-KOMFORT, ktorá má viac ako 20-ročné skúsenosti so spravovaním bytov a nebytových priestorov.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od apríla zaviedla, že napríklad výber dodávateľa už môže hodinu po začatí schôdze odsúhlasiť nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov bytov.
Aj písomne
Od apríla je toto hlasovanie možné dokonca aj písomne. "Vlastníci privítali opätovné zjednodušenie hlasovania. Predposledná novela účinná od 1. júla 2007 totiž toto hlasovanie veľmi ,priškrtila’. Dobré je aj písomné hlasovanie v prípade podstatných otázok ako sú úvery, odpredaj strechy... Tu boli vždy najväčšie problémy pri zvolávaní vlastníkov na schôdzu,“ hovorí Peter Plávala, konateľ bratislavskej správcovskej spoločnosti VSD (Vaša správa domu).
Písomne sa môže hlasovať o všetkom okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy. "Vlastníci musia byť sedem dní vopred informovaní o otázkach, termíne a mieste hlasovania,“ hovorí Ilenčíková.
Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu, otázka alebo otázky. Ak je otázok viac, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom "áno“ a druhý slovom "nie“. Ak vlastník bytu nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Podpis vlastníka musia potvrdiť najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi. Písomne hlasovanie môže overiť aj notár alebo obecný úrad. Po písomnom hlasovaní správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov zistí výsledok hlasovania a oznámi ho obyvateľom do piatich pracovných dní. Aby bolo písomné hlasovanie napríklad o úvere právoplatné, je potrebný súhlas dvoch tretín hlasov všetkých vlastníkov bytov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.
Práva a povinnosti
Po novom je už na podanie návrhu na zápis spoločenstva vlastníkov bytov do registra spoločenstiev oprávnený okrem vlastníka domu aj splnomocnený zástupca vlastníkov do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Každý vlastník je povinný umožniť opravu, údržbu a odpočet meračov vo svojom byte. Ak to vlastník neumožní, zodpovedá za vzniknuté škody. Ak správca dostal po kontrole od štátnych orgánov pokutu za exspirovaný merač, môže ju vymáhať od majiteľa bytu.
Zmena zmluvy
Zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve vo väčšine prípadoch sú formulované tak, že neobsahujú údaje, ktoré by bolo potrebné okamžite meniť. "Zo znenia novely však vyplýva, že na tieto zmeny je stanovený reálny čas do 1. apríla 2011, pričom zákon hovorí, že tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné,“ vysvetlil Ján Jankura, výkonný sekretár Združenia bytového hospodárstva na Slovensku.
Podľa novely musia spoločenstvá predložiť vlastníkom do 31. mája správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok spolu s vyúčtovaním. V správe musí byť informácia o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu. Zároveň musia vyúčtovať použitie fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak spoločenstvo končí svoju činnosť, je povinné 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov správu o svojej činnosti týkajúcej domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu opráv. Zároveň je povinné previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený v banke novým správcom.
Ako vypovedať zmluvu
Novela tiež rieši situáciu, keď správca vypovedá zmluvu o výkone správy a vlastníci bytov v lehote určenej zákonom nepoverili správou domu nového správcu, ani nezaložili spoločenstvo vlastníkov bytov. Ak si do roka vlastníci bytov nenájdu nového správcu alebo sami nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Jeho registráciu zabezpečí správca, určí aj predsedu spoločenstva a odovzdá mu všetky dokumenty a financie domu.
Čo sa zmení vo vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Hospodárenie správcu
- Majiteľom účtov domu sú už vlastníci bytov
- Do fondu opráv sa prispieva iba podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu
Do veľkosti spoluvlastníckeho podielu sa započítava aj 25 percent balkónu, lodžie alebo terasy
Zmeny v zmluve
- Dňom ukončenia správy prechádzajú na nového správcu všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy
- Ak zmluvu vypovedal správca a vlastníci neuzatvorili zmluvu s novým správcom, po roku vzniká spoločenstvo zo zákona
- Zmeny v novele musia byť do 31. marca 2011 zapracované do zmlúv
Hlasovanie
Výber dodávateľa môže hodinu po za častí schôdze odsúhlasiť nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov na schôdzi
Môže sa hlasovať aj písomne - vlastníci bytov musia byť o ňom informovaní 7 dní vopred
Písomné hlasovanie je právoplatné, ak dve tretiny vlastníkov bytov vyjadria súhlas