Kúpna zmluva je najviac používaným spôsobom nadobúdania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Podľa zákona musí byť písomná a určené sú aj náležitosti, ktoré musí obsahovať. "Ide najmä o identifikáciu zmluvných strán, podrobnú špecifikáciu nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva s označením príslušného katastra, katastrálneho územia, čísla parciel, výmery, vlastnícke, respektíve spoluvlastnícke podiely. Nesmie tiež, samozrejme, chýbať kúpna cena, stav nehnuteľnosti vrátane údaja, či na nej viaznu nejaké ťarchy, nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúcim," vyratúva právnička Lucia Povecová.
Pri kúpnej zmluve je potrebné vychádzať najmä z Občianskeho zákonníka. Ak prevádzate byt alebo nebytový priestor v bytovom dome, musíte sa riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Viac príloh pri byte
Advokát Ficek upozorňuje, že pri prevode bytu alebo nebytového priestoru musí zmluva obsahovať oveľa viac náležitostí a aj osobitné prílohy. Nemôže sa v nej zabudnúť napríklad ani na vymedzenie spoluvlastníckeho podielu napríklad na kotolni.
Prílohou k zmluve pri byte je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky za užívanie bytu alebo nebytového priestoru a ani vo fonde prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.
Kataster
Zmluvné strany pri uzatvorení kúpnej zmluvy nemusia navzájom sebe predložiť žiadne osobitné doklady. Tie sa musia predložiť správe katastra. Na to, aby bolo vlastnícke právo do katastra nehnuteľností zapísané, je potrebné splniť viacero podmienok.
"Na príslušnú správu katastra sa nedoručujú iba zmluvy. Podáva sa tiež návrh na vklad, ktorého prílohou sú práve zmluvy o prevode vlastníctva (napríklad darovacia zmluva alebo kúpna zmluva) v dvoch vyhotoveniach," vysvetľuje Ficek.
Návrh na vklad tiež musí mať svoje náležitosti. Bez jeho predloženia správa katastra vlastnícke právo nezapíše. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami sú verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva, geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku. Chýbať nesmie ani dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje, a prípadne aj oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe.
Čo musí byť v zmluve
-- opis bytu a jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v dome
-- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e)
-- určenie a opis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov
-- úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku
-- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu s vlastníkom domu
-- zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich
mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada
-- vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo k zmluve o výkone správy
-- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov
Príloha zmluvy o prevode vlastníctva bytu
-- vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu
-- ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.
Zdroj: Lucia Povecová, www.pravnik.aaainfo.sk