Súrodenci Miroslav, Elena a Marek vlastnia rodinný dom v Novej Bani, ktorý nadobudli dedením po rodičoch. Najmladší Marek sa po niekoľkých rokoch rozhodol zrušiť svoj podiel v tomto dome. Podielom sa pritom nemyslí konkrétna časť domu, napríklad obývačka. Každý spoluvlastník má ideálny podiel na veci, teda zo všetkého na dome mu patrí jeho podiel, ktorý sa vyjadruje zlomkom alebo percentom. Marek má právo nakladať so svojím podielom, teda môže ho darovať, predať alebo založiť. Vysvetlíme, aké má zákonné možnosti.
Prednosť má dohoda
Marek by sa mal so súrodencami v prvom rade dohodnúť, ako chce naložiť so svojím podielom na dome. „Dohoda je lepšia a rýchlejšia ako nekonečné súdne konanie,“ potvrdzuje advokát Peter Varsányi. Súrodenci môžu dom rozdeliť, alebo dom pripadne jednému zo súrodencov, pričom ten musí ostatných vyplatiť.
Už pri dedení mohli súrodenci ako dedičia uzavrieť dedičskú dohodu. „Napríklad sa mohli dohodnúť, že niektoré nehnuteľnosti nadobudne jeden z nich v celku, ďalšie druhý súrodenec, prípadne jeden z dedičov by sa vzdal svojho podielu v prospech dvoch súrodencov alebo jedného z nich,“ konštatuje advokátka Katarína Bystrická. Vzdať sa svojho podielu na dome môže tak, že ho bezodplatne prevedie na inú osobu, ak tá bude s prevodom súhlasiť. To znamená, že Marek môže svoj podiel darovať alebo predať jednému alebo obom súrodencom, napríklad kúpnou alebo zaopatrovacou zmluvou. „Podmienkou je, aby nadobúdateľ podielu s týmto súhlasil a podiel prijal, či už za odplatu alebo zadarmo. Bez súhlasu nadobúdateľa nie je prevod možný," vysvetľuje notár Peter Danczi.
Kúpna alebo darovacia zmluva v prípade nehnuteľností musí mať písomnú formu a možno ju považovať za zmluvu o prevode vlastníckeho práva. Ústna dohoda je na právne účely v tomto prípade neplatná. „Môže byť spísaná vo forme súkromnej listiny, na ktorej sa osvedčia podpisy, notárska zápisnica nie je nutná," potvrdzuje Danczi. Notár musí vysvetliť súrodencom dôsledky ich konania, na katastri sa za prevod zaplatí 18 eur namiesto 66 eur. Na vznik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa potom vyžaduje vklad dohody/zmluvy do katastra nehnuteľnosti. Kataster ju od notára zapíše už za 20 dní.
Pozor na obmedzenie
Ak by sa Marek rozhodol predať alebo darovať svoj podiel cudzej osobe, musí ho prednostne ponúknuť bratovi Mirovi a sestre Elene. „Ak nevyužijú predkupné právo a neprejavia o podiel záujem, môže Marek previesť svoj podiel na tretiu osobu,“ dodáva Bystrická. V prípade, že Marek chcel darovať podiel svojej dcére či manželke, môže tak urobiť aj bez výzvy na predkupné právo.
Ak sa súrodenci ako spoluvlastníci medzi sebou nedohodnú na vysporiadaní nehnuteľnosti, môže ktorýkoľvek z nich podať návrh na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Návrh treba adresovať na súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.
Ako rozhodne súd
Môže stavbu alebo pozemok rozdeliť, alebo určiť odplatu podľa hodnoty domu a výšky podielu, prípadne určí zámenu za iný podiel. Ak sa nedá nehnuteľnosť rozdeliť, súd môže rozhodnúť, že dom získa buď jeden zo spoluvlastníkov, ktorý musí vyplatiť ostatných. „Ak by o rodičovský dom už nemal záujem ani jeden z troch súrodencov, nehnuteľnosť sa predá a kúpna cena sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielu na dome,“ uviedla Bystrická.
Môže sa však stať, že súd vo výnimočnom prípade nezruší a nevysporiada spoluvlastníctvo. „Dôvodom môže byť napríklad vysoký vek spoluvlastníkov a ich želanie dožiť v dome, alebo že o dom sa starali tí, ktorí by sa mali z neho vysťahovať, či osobná citová väzba," potvrdzuje rezort spravodlivosti. Avšak spoluvlastníctvo môžu aj neskôr zrušiť spoluvlastníci dohodou, alebo pri podstatnej zmene pomerov môžu podať nový návrh na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, dodáva advokát Ficek.
Kataster potvrdí
Riešenie spoluvlastníckych sporov na súde by malo byť krajné riešenie, zhodujú sa advokáti. Aj súdy začnú konať len vtedy, ak zlyhali všetky možnosti dohodnúť sa. A v neposlednom rade dohoda vyjde spoluvlastníkov lacnejšie. Zaplatia iba notárovi alebo advokátovi za spísanie dohody a za vklad do katastra. Prevod vlastníckeho prevodu nastáva až dňom, kedy o vklade vlastníckeho práva rozhodne kataster. Teda až vkladom sa nadobúdateľ stáva vlastníkom a pôvodný vlastník prestáva byť vlastníkom. „Preto je potrebné zmluvu o prevode nehnuteľnosti alebo o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva podpísať a vložiť do katastra nehnuteľností najneskôr v lehote 3 rokov odo dňa jej podpisu,“ odporúča Bystrická.