Rozhodli ste sa vyčkať s predajom pozemku a radšej ho prenajať? Neurobíte zle, pretože ceny predávaných pozemkov sa po kríze stabilizovali a momentálne nerastú. Prenájom tak môže aspoň sčasti nahradiť straty, ktoré by ste utrpeli nevýhodným predajom, alebo tým, že by pozemok ležal ladom. Hneď na začiatku nájomného vzťahu musí byť jasné, o aký druh pozemku ide. V zásade treba rozlišovať prenájom poľnohospodárskej pôdy a ostatných pozemkov.
Overujte
Nájomný vzťah vznikne len vtedy, ak sa uzavrie nájomná zmluva. Zo zákona mohol vzniknúť napríklad pri reštitúciách alebo v zriadených záhradkárskych osadách.
Než dáte do prenájmu pozemok, zamyslite sa nad všetkými možnými problémami, ktoré môžu nastať počas nájmu. „Dopredu si preverte povesť nájomcu, ale i to, ako budete môcť postupovať v prípade vzniku škody, znehodnotenia prenajatého pozemku, neplatenia nájomného, či pri predčasnom ukončení nájmu,“ odporúča advokát Peter Varsányi.
Na škodu nie je, ak si vyhotovíte fotografie alebo videozáznam prenajímaného pozemku. Z nich je jasný stav pozemku v čase uzavretia zmluvy. Tie budú podľa právnika tvoriť prílohu nájomnej zmluvy a v prípade sporu budú slúžiť ako dôkazný materiál. Súd vždy zaujímajú dôkazy, a to, čo ktorá strana vie v súdnom konaní preukázať. Medzi dôkazy patrí v prvom rade nájomná zmluva. Preto je dôležite mať dobre koncipovanú nájomnú zmluvu, ktorá ochraňuje práva prenajímateľa.
Čo dať do zmluvy
Nájomná zmluva by mala obsahovať aj ustanovenia, ktoré budú „brzdou“, aby nájomca nekonal inak, ako bolo dohodnuté. Napríklad by tam nemali chýbať povinnosti nájomcu postarať sa kosenie trávy, odstránenie buriny či opravu oplotenia na pozemku. Určite by ste mali v zmluve zamedziť tomu, aby pozemok užívala tretia osoba, aby sa nezmenil dohodnutý účel využitia, včas bolo zaplatené nájomné. „Silu takéhoto obmedzenia posilní jednoznačne sankcia,“ dodáva Varsányi.
Na zabezpečenie nájomného hovorí v prospech prenajímateľov fakt, že majú záložné právo k hnuteľným veciam na prenajatom pozemku, ktoré patria buď nájomcovi alebo osobám, ktoré s nim žijú v spoločnej domácnosti.
Nájomné
Cena za prenájom pozemku sa stanovuje dohodou, ako prenajímateľ nemusíte mať vypracovaný znalecký posudok. „Dohoda o výške nájomného musí byť, inak by nešlo o nájomnú zmluvu, ale zmluvu o výpožičke, “ zdôrazňuje advokát.
Ak nepoznáte výšku prenájmu v danej lokalite, poraďte sa s niekým, kto podobný pozemok prenajíma, alebo zájdite do realitnej kancelárie. „Obec alebo mesto sa pri prenajímaní svojich pozemkov riadia všeobecne záväznými nariadeniami, pričom výška nájmu sa väčšinou odvíja od trhovej hodnoty prenájmu pozemkov v lokalite,“ potvrdil Mário Mišenko z prešovskej realitky Regio-Real, s. r. o. Nájom pritom musí schváliť mestské zastupiteľstvo, ktoré môže rozhodnúť aj o zľave z ceny nájmu.
Pozor si dajte na špecifiká pri prenájme pôdy. Nájomné sa platí ročne vždy k 1. októbru, ale je to možné meniť dohodou. Nemusíte ho dostať vtedy, ak družstvo, ktoré má pôdu v nájme, nedosiahne výnos kvôli prírodným pomerom. Ak malo polovičné výnosy, má nárok na zľavu z nájomného.
Nemusí to byť len hotovosť, ktorú môžete zinkasovať za prenájom pozemku. Môže to byť takisto vo forme podielu z úrody, tzv. naturálií. Novou možnosťou je už niekoľko rokov stať sa podielnikom, a to prostredníctvom družstevných podielových listov.
Zmluvu môžete vypovedať vždy k 1. novembru, pričom výpovedná lehota je jeden rok, ale môžete ju dohodou zmeniť.
Spoluvlastníci a dediči
Ideálne je, ak sa na prenajatí pozemku dohodnú všetci jeho spoluvlastníci. Vo väčšej istote je tak aj nájomca. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, musia hlasovať. „Rozhodne nadpolovičná väčšina počítaná podľa výšky spoluvlastníckeho podielu,“ spresňuje notár Peter Danczi. Dodáva, že ak hlasovanie bude nerozhodné, alebo k dohode nedôjde, na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka rozhodne o prenájme pozemku súd. Čo ak prenajímateľ zomrie? Nájomca nemusí mať obavy. Dedič pokračuje v nájomnej zmluve, ktorú uzavrel pôvodný vlastník. „V pôvodnej nájomnej zmluve preto netreba robiť úpravy,“ konštatuje notár.
Užívanie bez zmluvy
Je mnoho prípadov, keď pozemok využívajú družstvá alebo niektoré firmy bez nájomnej zmluvy. Ak tak robia v dobrej viere a pozemok má nezistených alebo neznámych vlastníkov, zákon ich chráni. Ale takisto aj vlastníkov, ktorí sa k vlastníctvu pozemku neskôr prepracujú.
Ak sa pozemok neprededil, alebo, ak obce majú registre obnovenej evidencie pozemkov a v listoch vlastníctva sú uvedené len mená vlastníkov, vtedy družstvo môže len ťažko kontaktovať vlastníkov.
„Ak sa mu predsa len podarí kontaktovať vlastníkov a tí nereagujú na návrh nájomnej zmluvy, znamená to, že návrh neprijímajú a nájomná zmluva nie je uzatvorená. Vtedy musia družstvo alebo firmy vrátiť pozemok majiteľovi do 30 dní,“ dodáva Danczi.
Začarovaný kruh pripomína situácia, ak družstvo alebo firma odmieta uzavrieť nájomnú zmluvu, hoci vlastník pozemku je známy a domáha sa uzavretia zmluvy. Zneužívajú situáciu, že majiteľ pozemku nemá peniaze na to, aby podal žalobu na súde, zhodujú sa právnici.