Význam problematiky účtovania a vykazovania investícii v nehnuteľnostiach je v súčasnom ekonomickom prostredí podmienený faktormi ako je existencia špecializovaného odvetvia hospodárstva, ktoré sa zaoberá obstarávaním, výstavbou a prenajímaním alebo nákupom a predajom nehnuteľností, ako aj reštrukturalizáciou podnikov, ktorého výsledkom je často uzatváranie prevádzok s následným prenájmom alebo predajom prebytočných nehnuteľností.
Význam problematiky účtovania a vykazovania investícii v nehnuteľnostiach je v súčasnom ekonomickom prostredí podmienený dvoma faktormi:
a) existenciou špecializovaného odvetvia hospodárstva, ktoré sa zaoberá obstarávaním výstavbou a prenajímaním alebo nákupom a predajom nehnuteľností;
ako aj
b) reštrukturalizáciou podnikov, ktorého výsledkom je často uzatváranie prevádzok s následným prenájmom alebo predajom prebytočných nehnuteľností.
Výbor pre medzinárodné účtovné štandardy (IASC) preto koncom 90. rokov rozhodol zaradiť túto problematiku aj do svojej agendy. Výsledkom bolo prijatie štandardu IAS 40 v apríli 2000, pričom tento štandard takmer upravuje komplexne oblasť problematiku oceňovania, identifikácie, účtovania a vykazovania investícií v nehnuteľnostiach. Tými sa rozumejú nehnuteľnosti (t. j. pozemky a/alebo stavby), ktoré sa využívajú a ktoré sa používajú na účely investovania, a nie na účely využitia pre vlastné potreby vlastníka.
Výsledkom investovania je generovanie výnosov v podobe nájomného alebo zhodnotenie nehnuteľností, teda nie výnosy, ktoré plynú z využitia nehnuteľností na účely výroby, správy alebo z ich predaja.
Štandard IAS 40 bol následne novelizovaný v decembri 2003, a to v rámci revízie viac ako tucta medzinárodných účtovných štandardov. Medzi príklady investícií v nehnuteľnostiach, ktoré tento štandard v novelizovanom znení uvádza, patria (uvedené sú aj príklady, ktoré štandard explicitne vylučuje z oblasti investícií v nehnuteľnostiach):
Za investíciu v nehnuteľnostiach sa považujú:
* pozemky určené na kapitálové zhodnotenie
* pozemky, ktoré majú byť využité v budúcnosti ale ich účel využitia ešte nebol stanovený
* budovy vo vlastníctve alebo vo finančnom prenájme účtovnej jednotky, ktoré sú ďalej prenajímané na základe jednej alebo viacerých zmlúv o operatívnom prenájme
* prázdne budovy, ktoré sú určené na budúci operatívny prenájom alebo prenájmy.
nepovažujú:
* nehnuteľnosti určené na predaj v rámci bežnej podnikateľskej činnosti
* nehnuteľnosti nachádzajúce sa vo výstavbe pre tretie strany
* investície v užívaní vlastníka
* nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú vo výstavbe a ktorých konečné určenie je byť investíciou v nehnuteľnostiach
* nehnuteľnosti prenajaté inému subjektu na základe finančného prenájmu
Za investíciu v nehnuteľnostiach sa môže považovať aj nehnuteľnosť ktorá sa nachádza v držbe účtovnej jednotky na základe operatívneho prenájmu, avšak iba za splnenia nasledujúcich podmienok (IAS 40.6):
* spĺňa definíciu investície v nehnuteľnostiach;
* oceňuje sa vo výške objektívnej hodnoty;
* účtuje sa o nej a vykazuje sa ako o nehnuteľnosti vo finančnom prenájme.
Identifikácia a oceňovania investícií v nehnuteľnostiach
Identifikácia investícií v nehnuteľností (a ich následné vykazovanie v rámci aktív) závisí od súčasného splnenia dvoch podmienok (IAS 40.16): je pravdepodobné, že ekonomické úžitky z investície v nehnuteľnostiach budú plynúť do účtovnej jednotky; a obstarávacie výdavky tejto investície je možné spoľahlivo vyčísliť.
Vzhľadom na význam spoľahlivého vyčíslenia hodnoty investícií v nehnuteľnostiach venuje štandard IAS 40 tejto problematike pomerne značnú pozornosť. Oceňovanie investícií v nehnuteľnostiach je tak chápané jednak v rámci momentu ich identifikácie (to znamená, keď ich účtovná začne po prvýkrát považovať za aktíva), a jednak v nasledujúcich obdobiach. Účtovné jednotky môžu pritom využívať oceňovanie vo výške obstarávacích výdavkov (pri prvotnej identifikácii), resp. vo výške obstarávacích výdavkov alebo na základe objektívnej hodnoty (pri následnom vykazovaní).
Obstarávacie výdavky predstavujú peňažnú sumu alebo sumu peňažných ekvivalentov, alebo objektívnu hodnotu inej protihodnoty, ktorá bola poskytnutá v čase nadobudnutia alebo výstavby danej investície. V súlade s IAS 40.5 sa za ne považuje aj suma, ktorá bola danému aktívu priradená v čase jeho prvotnej identifikácie. IAS 40.21 ďalej uvádza, že súčasťou obstarávacích výdavkov je nielen cena nadobúdanej (alebo vybudovanej) investície, ale aj transakčné náklady ktoré je jej možné priamo priradiť (vrátane poplatkov a daní z prevodu a prechodu nehnuteľností).
V rámci následného oceňovania si môže účtovná jednotka zvoliť buď pokračovanie oceňovania na základe obstarávacích výdavkov (upravených o oprávky a opravné položky), alebo na základe objektívnej hodnoty. Výnimkou sú práve nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v držbe účtovnej jednotky na základe operatívneho prenájmu -- štandard IAS 40 v tomto prípade predpisuje použitie objektívnej hodnoty ako východiskovej základne.
Za objektívnu hodnotu sa pritom považuje cena, za ktorú by mohla byť daná nehnuteľnosť zobchodovaná medzi dvoma znalými a dobrovoľne súhlasiacim stranami v nezávislej transakcii, pričom by sa pri jej stanovení mali zohľadňovať podmienky, aké existovali na danom trhu k súvahovému dňu. Objektívnu hodnotu je možné vo väčšine prípadov zistiť -- aj tu však existujú určité výnimky. Štandard uvádza, že v prípade, ak sa na trhu uskutočňujú porovnateľné transakcie iba zriedka alebo vôbec nie a súčasne nie je možné uplatniť alternatívne spôsoby zistenia objektívnej hodnoty -- napr. na základe prognózy diskontovaných peňažných tokov. Účtovná jednotka vtedy musí použiť náhradný spôsob oceňovania vychádzajúceho z výšky obstarávacích výdavkov, pričom musí postupovať podľa IAS 16 a tento postup musí uplatňovať až do trvalého vyradenia tejto investície z účtovníctva.
Poznámka:
Pravidlo zachovania spôsobu ocenenia až do vyradenia alebo do prekategorizovania investície v nehnuteľnostiach platí všeobecne. V prípade, že sa investície do nehnuteľnosti prekategorizujú na iný majetok (alebo naopak, iný majetok sa stane investíciou v nehnuteľnostiach), dochádza aj k zmene oceňovania a výsledný rozdiel sa vykáže ako precenenie majetku v súlade so štandardom IAS 16 (t. j. v rámci výsledku hospodárenia a/alebo vlastného imania), alebo iba v rámci vlastného imania:
Tabuľka
Prevody Vykazovanie rozdielu
z/zo na
investícií v nehnuteľnostiach (oceňovaných v objektívnej hodnote) nehnuteľnosti v užívaní vlastníka rozdiel nevzniká, ocenenie vo výške obstarávacích výdavkoch je aproximované doteraz používanou objektívnou hodnotou
nehnuteľnosti v užívaní vlastníka zásoby vykazuje sa ako rozdiel z precenenia, a to podľa IAS 16
zásob investície v nehnuteľnostiach rozdiel medzi objektívnou hodnotou a predchádzajúcou zostatkovou hodnotou sa vykáže v rámci výsledku hospodárenia
nehnuteľnosti vo výstavbe investície v nehnuteľnostiach
Ako už bolo uvedené investície v nehnuteľnostiach sa vykazujú podľa zvoleného modelu oceňovania až momentu jej trvalého vyradenia z účtovníctva (ak sa investície vyradili z užívania a z ich predaja alebo prevodu sa už neočakávajú žiadne budúce ekonomické úžitky). V prípade ak sa účtovná jednotka zbavila investície, vykážu sa súvisiace zisky alebo straty z tejto transakcie, v rámci výsledku hospodárenia, a to v období v ktorom došlo k jej fyzickému vyradeniu alebo predaju (Medzinárodné účtovné štandardy, číslo: 10/2004).