Vrátenie nájomného
Nedodržal vlastník bytu (obec) dvojročnú lehotu na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu nájomcovi do osobného vlastníctva? Môže nájomca žiadať od obce vrátenie nájomného, ktoré zaplatil obci v čase od uplynutia zákonom stanovenej dvojročnej lehoty na prevod vlastníctva bytu do podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu? Pri riešení vlastníckych vzťahov podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZVBaNP) nebola zo strany vlastníka (obce) z rôznych príčin dodržaná dvojročná lehota (§29a ods. 1 ZVBaNP) na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Táto lehota bola prekročená o jeden rok. Jeden z nájomcov obecného bytu žiada od obce vrátenie nájomného, ktoré zaplatil za posledný rok a argumentuje tým, že mu vznikla majetková ujma, hoci byt riadne užíval ako nájomca v uvedenom období. Je táto požiadavka nájomcu, teraz už vlastníka bytu a nebytového priestoru o vrátenie nájomného, ktoré zaplatil obci v čase od uplynutia zákonom stanovenej dvojročnej lehoty na prevod vlastníctva bytu do podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu, oprávnená?
- Nájomná zmluva, ktorú obec s nájomcom uzavrela, musela okrem iného obsahovať aj výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu (§686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). K základným povinnostiam nájomcu patrí jeho povinnosť platiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. Túto povinnosť nájomca má až dovtedy, pokiaľ nedôjde k zániku nájmu bytu. Nájom najčastejšie zaniká dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo výpoveďou (§710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Okolnosti, ktoré nájomca uviedol a na základe ktorých sa domáha od obce (prenajímateľa) vrátenia nájomného z titulu nedodržania lehoty ustanovenej v §29a ods. 1 ZVBaNP, nie sú podložené žiadnym zákonným ustanovením. Podľa §29a ods. 1 prvej vety zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.: o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, obec bola povinná od 1. augusta 1995 s nájomcom uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiadalo o prevod vlastníctva najmenej 50 % nájomcov bytov. Zákon v súvislosti s nedodržaním stanovenej lehoty neustanovil žiadne sankcie proti prenajímateľovi. Naopak, ďalším doplnením zákona o ustanovenie § 29b posilnil právo nájomcov v tom, že ak táto lehota nebola zo strany vlastníkov bytov dodržaná, je vlastník naďalej povinný byty previesť do vlastníctva nájomcov, a to za cenu vypočítanú podľa predpisov platných v posledný deň dvojročnej lehoty. Požiadavka nájomcu, teraz už vlastníka bytu o vrátenie nájomného nie je oprávnená, pretože k zániku nájomnej zmluvy nedošlo (nezáleží, z akých dôvodov a príčin). To znamená, že bol povinný v zmysle tejto zmluvy platiť nájomné aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, a to až do času, keď došlo k zániku nájmu a k zániku nájmu došlo až prevodom bytu do vlastníctva nájomcu bytu. Ak nájomca požiadal o prevod vlastníctva bytu a obec v ustanovenej lehote neuzavrela s ním zmluvu o prevode vlastníctva bytu, nájomca mohol po uplynutí tejto lehoty podať na súde návrh, aby súd uložil vlastníkovi povinnosť uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Ani v prípade úspechu v tomto konaní však nájomcovi nevznikne právo na vrátenie nájomného zaplateného za čas trvania nájmu. Odpovede na ďalšie otázky, ktoré sa týkajú právnych aspektov nehnuteľností nájdete v odbornej publikácii Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie (Nehnuteľnosti číslo: 8/2003).
Podnájom nebytových priestorov vo vlastníctve bytového družstva
Máte prenajaté nebytové priestory od bytového družstva? Chceli by ste tieto nebytové priestory prenechať ďalej do podnájmu inej fyzickej alebo právnickej osobe ? Za akých podmienok môžete tento podnájom zrealizovať?
- Nájomca nebytových priestorov (NP) vo vlastníctve bytového družstva (BD) môže NP užívať sám alebo NP, prípadne jeho časť, prenechať do podnájmu inej fyzickej alebo právnickej osobe. Podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. nájomca je oprávnený prenechať NP alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa, t. j. BD. Podmienky podnájmu NP vo vlastníctve družstva môžu byť upravené v stanovách BD, ktoré môžu udelenie súhlasu príslušným orgánom BD, spravidla predstavenstvom, viazať na vyjadrenie príslušnej samosprávy (výboru samosprávy) napr. bytového domu, v ktorom sa NP nachádza. Ak stanovy takúto úpravu neobsahujú, BD postupuje podľa zákona. Súhlas na podnájom NP alebo jeho časti môže BD udeliť nájomcovi priamo v zmluve o nájme. Ak sa zmluvné strany na tejto otázke nedohodli, je nájomca povinný požiadať BD o udelenie súhlasu na podnájom NP alebo jeho časti. Nájomca nie je oprávnený prenechať NP alebo jeho časť do podnájmu, ak zmluva o nájme vylučuje podnájom. Ak by nájomca túto dohodu nerešpektoval, je prenajímateľ oprávnený písomne vypovedať zmluvu o nájme. Prenechanie NP alebo jeho časti do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa je jedným zo zákonných výpovedných dôvodov upravených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. Nájomca, oprávnený prenechať NP alebo jeho časť do podnájmu, uzatvorí s podnájomníkom zmluvu o podnájme. Jednou z náležitostí zmluvy o podnájme by malo byť ustanovenie o tom, že príslušný orgán BD udelil súhlas na podnájom NP alebo jeho časti. Podnájomný vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom sa odvíja od nájomného vzťahu medzi BD a nájomcom. V zmluve o podnájme nemôže byť podnájomníkovi priznaných viac práv ako má nájomca. Podnájomník je povinný plniť svoje povinnosti voči nájomcovi, voči prenajímateľovi však nemá žiadne práva, čo platí aj naopak. Skončenie zmluvy o nájme je zároveň zánikom zmluvy o podnájme.
Podnájomník je oprávnený užívať NP alebo jeho časť v rozsahu podľa uzatvorenej zmluvy o podnájme. Ako užívateľ je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Zároveň je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť nájomcovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto a iných nevyhnutných opráv. Ak by podnájomník nesplnil túto povinnosť, za škodu spôsobenú prenajímateľovi by zodpovedal nájomca. Viac sa o problematike bytov a nebytových priestorov vo vlastníctve bytového družstva dočítate v odbornej publikácii vydavateľstva Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie (Nehnuteľnosti číslo: 8/2003).