Rozhodli ste sa pre nadstavbu bytového domu a neviete, či je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov? Máte problém s jedným z vlastníkov bytov, ktorý je permanentne proti akýmkoľvek zmenám v dome? Chceli by sme začať s nadstavbou dvoch podlaží v štvorposchodovom dome. Všetci vlastníci bytov s nadstavbou súhlasia, okrem jedného. Je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov, aby sa nadstavba mohla začať, alebo stačí súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov? Pokiaľ je jeden z vlastníkov bytov permanentne proti akýmkoľvek zmenám v dome a v tomto prípade odmieta nadstavbu, je možné naňho podať žalobu, napr. za to, že svojím nesúhlasom s nadstavbou bráni zhodnoteniu domu (opravám, ktoré zabezpečí stavebná firma v rámci nadstavby, napr. oprave strechy, osvetlenia, výťahy) alebo ako voči tomuto vlastníkovi postupovať?
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ZoVB) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v obytnom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich nájomné vzťahy a práva k pozemku (§ 1 ZoVB). Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov v dome môže vzniknúť aj na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu vlastníkmi (§ 21 ZoVB), pričom vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu si musia vlastníci (vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome) vymedziť písomnou zmluvou.
Zmluva o nadstavbe domu musí byť písomná a na jej účinnosť je potrebný zápis do katastra nehnuteľností. Zmluva o nadstavbe domu musí obsahovať tieto náležitosti:
1. Určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome.
2. Vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu budú užívať len niektorí vlastníci.
3. Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníkov bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
4. Úpravu práv k pozemku určením na stavbu domu, identifikáciu pozemku a jeho výmeru.
5. Určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov.
6. Spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov.
7. Presné vymedzenie spoločných častí domu a spoločných zariadení domu dotknutých vstavbou domu alebo nebytového priestoru alebo nadstavbou bytu alebo nebytového priestoru.
* Zmluvu o nadstavbe bytu uzatvára vlastník domu alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome so stavebníkom. Zo zákona jednoznačne nevyplýva, či účastníkmi zmluvy na strane vlastníkov bytov musia byť všetci vlastníci alebo stačí, ak zmluvu uzatvorí väčšina vlastníkov bytov.
* Uvedená skutočnosť má za následok to, že aj stanoviská k tomuto problému nie sú jednoznačné, resp. sa v podstate zásadne rozchádzajú.
* Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome (§ 5 ZoVB) okrem iného vymedzuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Spoluvlastnícky podiel sa takisto, ako aj vlastníctvo bytu, nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
* Rozšírenie podlahových plôch bytov a nebytových priestorov v dome nadstavbou nepochybne má vplyv na vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak spoluvlastníci uzatvárajú zmluvu o nadstavbe, vzdávajú sa ňou vlastne časti svojich podielov k spoločným častiam a zariadeniam domu, prípadne aj pozemku v prospech stavebníkov (nových vlastníkov bytov).
Na otázku, či účastníkmi zmluvy o nadstavbe bytu majú byť všetci vlastníci bytov (všetci spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a pozemku), zatiaľ nie je jednoznačný názor. Kým napr. niektorí odborníci zastávajú názor, že stačí, aby účastníkmi zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe bola väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorá súhlasí so zmenou doterajšej povahy spoločných častí domu (JUDr. Ernest Valko, Mgr. Alžbeta Milková, v článku K niektorým problémom uzatvárania zmlúv o vstavbe a nadstavbe podľa zákona č. 182/1993 Z. z., uverejnenom v Bulletine slovenskej advokácie č. 2/2003), iný autor (prof. JUDr. Peter Vojčík, CSc.) v tom istom čísle bulletinu advokácie zastáva názor, že na platnosť zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov.
Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak. Spoluvlastnícky podiel neznamená, že vlastnícke právo spoluvlastníka sa vzťahuje na určitú časť nehnuteľnosti, ktorá je v spoluvlastníctve, ale je iba číselným vyjadrením právneho postavenia spoluvlastníka k ostatným spoluvlastníkom a znamená mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, na užívaní spoločnej veci a pod.
Z položenej otázky vyplýva, že v spoluvlastníctve vlastníkov bytov sú spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo štvorposchodového domu. Zámerom vlastníkov je vybudovať nadstavbu - dve podlažia. Je teda nepochybné, že realizáciou tohto zámeru by došlo k zásadnej zmene obytného domu i vnútorného usporiadania štvorposchodového domu, ktorého zmeny súčasne by mali za následok i zmenu rozsahu a obsahu predmetu spoluvlastníctva. Nejde teda o právo, ktoré by vyplývalo z podielu k spoločnej veci u týchto spoluvlastníkov, ktorí s nadstavbou súhlasili a tomuto právu nezodpovedá povinnosť vlastníka bytu, ktorý s nadstavbou nesúhlasí, vysloviť s takýmto návrhom súhlas. Nesúhlas spoluvlastníka so zmenou podstaty veci nemožno nahradiť rozhodnutím súdu podľa § 139 Občianskeho zákonníka (pozri Rc 15/67).
Z uvedeného vyplýva, že na základe platného právneho stavu, podľa nášho názoru, na zmluvu o nadstavbe je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí súčasne sú aj spoluvlastníkmi spoločných častí domu, spoločného zariadenia domu a príslušenstva a pozemkov (zastavaného i priľahlého). Voči spoluvlastníkovi, ktorý s nadstavbou nesúhlasí, nie je možné urobiť žiadne opatrenia. Jeho nesúhlas s výstavbou nemôže nahradiť súhlas súdu.
Ďalšie odpovede na vaše otázky nájdete v odbornej publikácii Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie (Nehnuteľnosti číslo: 13/2003).