Majetkové dane boli zavedené do daňovej sústavy pred desiatimi rokmi, a to presne od 1. januára 1993. V podstate nahradili dovtedy platné notárske poplatky. V súčasnosti sa po viac než desaťročnej aplikácie v praxi uvažuje o ich zrušení od 1. januára 2004 v rámci daňovej reformy pripravovanej vládou Slovenskej republiky. Napriek vládnemu návrhu sú však ešte stále platné a ešte aj budú po prípadnom schválení daňovej reformy v parlamente vzhľadom na množstvo právnych skutočností na daňových úradoch, ktoré podliehajú zdaneniu podľa platného zákona. Ide totiž o povinnosť správcov daní vyrubiť ich až tri roky od dňa vzniku daňovej povinnosti. Uvedené sa vzťahuje iba na právne skutočnosti, ktoré založili vznik daňovej povinnosti do 1. apríla 2002. Po uvedenom termíne sa dane už nevyrubujú, ale platia sa tým istým spôsobom ako napr. daň z príjmov fyzických alebo právnických osôb. Daň si každý v podanom daňovom priznaní vypočíta a aj zaplatí v lehote určenej na podanie daňového priznania.
Zákon č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov mal do súčasnosti šesť noviel, ktoré čiastočne riešili problémy z praxe. Prvú novelu si vyžiadala zmena štátoprávneho usporiadania bývalej Československej federatívnej republiky a medzinárodná zmluva uzatvorená medzi Slovenskou republikou a Českou republikou v oblasti zdaňovania, a tiež zmeny súvisiacich právnych prepisov. Novela nadobudla účinnosť 29. apríla 1993.
Druhá novela súvisela s rozsiahlymi prevodmi bytov do vlastníctva nájomcov. Upravila oslobodenie od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nadobúdanie vlastníctva bytov a pozemkov doterajšími nájomcami podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a nadobudla účinnosť 1. júna 1998.
Základ dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri predaji podniku a pri nadobúdaní nehnuteľností v rámci konkurzu, exekúciou a výkonom rozhodnutia stanovila tretia novela zákona v súvislosti s novelou zákona o konkurze a vyrovnaní. Zrušila tiež inštitút ručiteľa pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a nadobudla účinnosť 1. augusta 2000.
Štvrtá novela zákona od 1. mája 2001 uzákonila, že daňovníkom dane z dedičstva nie je dedič, ktorý patrí do I. skupiny. V poradí piata, najrozsiahlejšie novela zákona zmenila a hlavne zjednodušila celkový proces priznania a výberu všetkých majetkových daní. Nadobudla účinnosť 1. apríla 2002.
Šiesta novela nadobudla účinnosť 1. januára 2003 a výrazne zredukovala sadzbu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Kto je daňovníkom dane z prevodu?
-- Daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je podľa ostatnej novely prevodca, nadobúdateľ, ak ide o nadobudnutie vlastníctva nehnuteľností odplatným prevodom alebo prechodom pri výkone rozhodnutia, pri konkurze a vyrovnaní a pri zaopatrovacej zmluve. Daňovníkom je podľa novely aj záložný veriteľ pri uspokojení svojej pohľadávky predajom nehnuteľností pri nesplnení záväzku dlžníka a veriteľ pri zabezpečení záväzku prevodom práva. Za obrovské pozitívum predposlednej novely možno považovať opätovné zavedenie zdaňovania vkladov nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev, ktoré bolo prvou novelou zákona zrušené, a ktoré sa viac než často v praxi využívalo na obchádzanie daňovej povinnosti. Ďalej je tiež daňovníkom prevodca a nadobúdateľ, ak ide o výmenu nehnuteľností a obaja manželia, ak ide o odplatný prevod nehnuteľností z bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo odplatný prechod nehnuteľností do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Kto nie je daňovníkom?
-- Na rozdiel od pôvodného znenia zákona je striktne pomenované, kto nie je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Uvedeným boli nahradené pôvodné ustanovenia § 17 a § 18, ktoré riešili oslobodenie jednotlivých subjektov a prevodov od zdanenia daňou z prevodu . Tieto paragrafy boli úplne zrušené a s nimi aj podávanie daňových priznaní v prípade transferov, ktoré sú od zdanenia daňou z prevodu a prechodu oslobodené, čo výrazne uľahčilo prácu daňových úradníkov už od 1. apríla 2002. Do 31. marca sa daňové priznania museli podávať aj ak prevod bol od dane oslobodený, čo zbytočne a hlavne neefektívne odoberalo čas správcom dane. Nový odsek 3 § 8 ustanovuje, že daňovníkom nie sú orgány štátnej správy, rozpočtové a príspevkové organizácie, štátne fondy, ktorých väčšinu zrušil schválený zákon o štátnom rozpočte. Ďalej tiež daňovníkom nie je Slovenský pozemkový fond pri odplatných prevodoch nehnuteľností, ktoré vykonáva v mene Slovenskej republiky, Fond národného majetku SR, obce a aj novo schválené vyššie územné celky.
Čo môže a čo nemôže byť predmetom dane?
-- Okrem odplatných prevodov sú predmetom dane už aj spomínané vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev. Za veľké pozitívum predposlednej novely zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov možno považovať aj to, že striktne vymenúva, čo nie je predmetom dane a hlavne, že niektoré prevody bolo úplne oslobodené od zdanenia. Predmetom dane nie je prevod vlastníctva bytov, spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu vrátane prevodu vlastníctva priľahlých a zastavaných pozemkov do vlastníctva doterajších nájomcov, ktoré v minulosti spôsobovali problémy nielen daňovníkom, ale aj správcom dane vzhľadom na vysokú administratívnu náročnosť a minimálny, resp. žiadny finančný efekt. Investori a realitní makléri určite uvítali novelu, lebo predmetom zdanenia už nebude prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome alebo vlastníctva bytu v rodinnom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej osoby alebo právnickej osoby, ktoré v minulosti výrazne predražovali kúpu bytov a boli brzdou rozvoja realitného trhu a mobility pracovnej sily na Slovensku. Uvedené by sa malo odraziť aj vo výraznejšom náraste leasingu nehnuteľností spolu s uvoľnením ostatných daňových reštrikcií.
Vyhláška č. 465/1991 naďalej v platnosti
Aj keď sa predpokladala aj novelizácia vyhlášky o oceňovaní nehnuteľností, vzhľadom na to, že cena stanovená podľa tejto vyhlášky je v porovnaní s trhovými cenami nehnuteľností nereálna a nezodpovedá súčasným cenovým reláciám nehnuteľností, nová vyhláška nebola schválená. Naďalej sa postupuje pri určovaní základu dane podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov. Okrem tejto vyhlášky sa pri stanovení hodnoty podniku, jeho častí a zložiek majetku postupuje podľa Vyhlášky č. 255/2000 Z. z. v znení neskorších predpisov o stanovení hodnoty podniku, jeho časti a zložiek majetku podniku. Na rozdiel od pôvodného znenia zákona si daňovníci môžu od základu dane odpočítať preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku, ktoré predstavujú nezanedbateľnú sumu.
Sadzby dane
Ustanovenia zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov si vyžadovali prehodnotenie najmä čo sa týka okrem základu dane aj sadzieb dane. Daňovníci namietali vysokú kĺzavú progresivitu dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá bola často dôvodom na obchádzanie zákona. Podľa predloženého návrhu novely zákona mala byť pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností odstránená úplne kĺzavá progresivita a mala byť nahradená jednotnou sadzbou dane v jednotlivých skupinách. To znamená, že sa nemala brať do úvahy hodnota prevádzaného majetku, ale len vzťah medzi prevodcom a nadobúdateľom.
* V I. skupine mala byť stanovená sadzba dane vo výške jedného percenta, čo mohlo byť považované za výrazné zníženie daňového zaťaženia v porovnaní s pôvodným ustanovením a nakoniec aj schváleným ustanovením, kedy sadzba dane dosahovala až 5 % pri hodnote prevádzaného majetku nad 40 miliónov.
* V II. skupine mali byť na rozdiel od pôvodných 3 -- 10 % stanovené 3 percentá a v III. skupine 6 % na rozdiel od pôvodných a nakoniec aj schválených 4 -- 20 % pri hodnote nad 40 miliónov prevádzaného majetku. Uvedené sadzby však platili len do 31. decembra 2002.
* Ostatná novela zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov platná od 1. januára 2003 výrazne znížila sadzby dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. U osôb zaradených do I. skupiny znížila sadzbu dane z pôvodného intervalu od 1 percenta do 5 percent na úroveň od 0,5 % do 1 percenta z minimálne z úradnej hodnoty prevedeného nehnuteľného majetku.
* Pôvodných deväť daňových pásiem tak zredukovala na dve pásma v I. skupine daňovníkov. Takže, ak sa bude prevádzať nehnuteľnosť so základom dane do 1 milióna korún, potom sa prevod zdaní sadzbou dane 0,5 a ak predmetom prevodu bude nehnuteľnosť so základom dane nad 1 milión korún, potom sa prevod zdaňuje od 1. januára 2003 sadzbou dane vo výške 1 percenta.
* V II. skupine zrušila novela všetkých deväť pásiem a nahradila ich jednotnou sadbou dane vo výške 2 % zo základu dane, ktorým je minimálne cena určená podľa Vyhlášky č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov. Pôvodné sadzby dane v rozmedzí od 3 až do 10 % sa tak znížili na jednotnú úroveň.
* Nakoniec v III. skupine daňovníkov zrušila pôvodných deväť pásiem so sadzbou dane od 4 do 20 percent a nahradila ich štyrmi daňovými pásmami so sadzbou dane od 3 do 6 percent. Do 1 milióna základu dane je to sadzba dane vo výške 3 percent, do 2 miliónov sú to 4 percentá, a do 7 miliónov je sadzba dane 5 percent. Nad túto poslednú hranicu je sadzba dane stanovená vo výške 6 %.
Kedy vzniká daňová povinnosť?
-- Ustanovenia o vzniku daňovej povinnosti pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností boli doplnené o ustanovenia týkajúce sa prevodu vlastníctva rozostavanej stavby podľa ostatnej novely katastrálneho zákona. Pri tomto type prevodu daňová povinnosť vzniká platnosťou zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo k rozostavanej stavbe, neskolaudovanej stavbe alebo stavbe, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností. Ďalej tiež daňová povinnosť vzniká nesplnením zabezpečeného záväzku prevodom práva, ktoré využívajú najmä finančné inštitúcie a ktorých zdaňovanie do schválenia novely zákona bolo kontroverzné.
Dokedy podať daňové priznanie a kedy zaplatiť daň?
-- Na rozdiel od pôvodného znenia zákona bola od 1. apríla 2002 predĺžená lehota na podanie daňového priznania zo 60 na 90 dní o do dňa vzniku daňovej povinnosti na daňovom úrade, v obvode ktorého sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť. Tak ako predtým daňovník v ňom uvedie všetky potrebné údaje a daň si aj sám vypočíta. Čo je úplne nové a čo si treba zapamätať je, že vypočítaná daň je splatná v posledný deň lehoty na podanie daňového priznania. To znamená, že daňový úrad ju už nevyrubuje od 1. apríla 2002 daňovníkovi, ale ten ju bude musieť bez vyrubenia zaplatiť podľa vlastného výpočtu. Ak nebude daňové priznanie podané včas alebo vôbec, má správca dane možnosť uložiť pokutu najviac do výšky 500 Sk ak ide o fyzickú osobu, alebo 5 000 Sk, ak ide o právnickú osobu.
Penále bolo výrazne znížené
Daňovníci ocenia najmä nové ustanovenia o penále. Ak daňovník nezaplatí daň z prevodu a prechodu nehnuteľností najneskôr v deň jej splatnosti v správnej výške, je povinný zaplatiť penále vo výške 0,1 % z nedoplatku dane za každý deň omeškania počínajúc dňom nasledujúcim po dni splatnosti dane až do dňa platby vrátane. Vzhľadom na pôvodnú 0,5-percentnú sadzbu penále možno prínos novely pre daňovníkov považovať v tomto smere za výrazne pozitívny. Navyše je limitovaná aj horná hranica penále do výšky 100 % dane, čo predtým neexistovalo. V prípade podania dodatočného daňového priznania, sa penále bude počítať polovičnou sadzbou z rozdielu medzi daňou uvedenou v daňovom priznaní a daňou uvedenou daňovníkom v dodatočnom daňovom priznaní. Daň ani penále sa nevyrubuje, ak nepresahuje 100 Sk.