Oslobodenie od DPH za prevod, prechod a prenájom

Od 1. januára 2004 dochádza k zmene v zákone o dani z pridanej hodnoty (DPH). Ako sa táto zmena prejaví v oblasti nehnuteľností a aké zdaniteľné plnenia budú oslobodené od platenia, si pozrite v nasledujúcom príspevku.

Oslobodenie od DPH
Od dane sú za podmienok ustanovených zákonom oslobodené tieto zdaniteľné plnenia:
- poštové služby,
- rozhlasové a televízne vysielacie služby,
- finančné služby,
- poisťovacie služby,
- výchovné, vzdelávacie a vedecké služby,
- služby zdravotnej starostlivosti,
- služby sociálnej starostlivosti,
- prevádzkovanie lotérií a iných podobných hier,
- prevod, prechod a prenájom nehnuteľností.

V súvislosti s daňovými povinnosťami vlastníkov a správcov domov, bytov a nebytových priestorov, je potrebné poznamenať, že platiteľmi DPH v žiadnom prípade nebudú fyzické osoby, ktoré nevykonávajú podnikateľskú činnosť, resp. osoby, ktoré aj keď vykonávajú podnikateľskú činnosť, ale nie sú registrované ako platitelia DPH. Aby sa fyzická či právnická osoba mohla stať platiteľom DPH, musí dosiahnuť za tri za sebou idúce mesiace obrat najmenej 750 000 Sk, alebo môže byť i dobrovoľným platiteľom dane, na základe vlastného rozhodnutia a po schválení a registrácii daňovým úradom. Osoba, ktorá nie je registrovaná na daňovom úrade, nemôže ako platiteľ dane z pridanej hodnoty túto daň účtovať, ani ju platiť.
DPH sa teda vzťahuje iba na tie fyzické osoby, ktoré vykonávajú podnikateľskú činnosť a na právnické osoby, ak v uskutočňovanom zdaniteľnom plnení na základe tohto zákona dosiahli stanovený obrat v určenej lehote. Tieto osoby, ako registrovaní platitelia dane, sú potom povinní príjem za uskutočnené zdaniteľné plnenie podľa zákona o DPH rozdeliť na základ dane a príslušnú sadzbu dane. To znamená, že aj vykonávanie oprávnení, ktoré sú obsahom vlastníckeho práva, ako napr. prevod vlastníctva alebo prenájom veci (domu, bytu, nebytového priestoru), je zdaniteľným plnením a za zákonom stanovených podmienok podlieha DPH.

Prevod a prechod nehnuteľností a DPH
Ustanovenie § 35 zákona o DPH špecifikuje prípady oslobodenia od DPH týkajúce sa prevodu, prechodu a prenájmu nehnuteľnosti. V zmysle tohto ustanovenia je od dane oslobodený prevod a prechod nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou prevodu a prechodu nehnuteľnosti uskutočnených do dvoch rokov po kolaudácii a s výnimkou prevodu a prechodu nehnuteľnosti alebo jej časti na základe zmluvy o kúpe prenajatej veci, ak sa pri tejto zmluve prenájom zdaňoval. Prevod a prechod bytov je oslobodený od DPH s výnimkou prevodu a prechodu bytov uskutočnených do dvoch rokov po kolaudácii.

Prenájom nehnuteľností
Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane s výnimkou:
- prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá,
- prenájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- prenájmu bezpečnostných schránok.

Platiteľ, ktorý prenajíma inému platiteľovi nehnuteľnosť alebo jej časť s výnimkou bytov, sa môže rozhodnúť, že prenájom nebude oslobodený od dane. Rozhodnutie platiteľa zdaňovať prenájmy nehnuteľnosti alebo ich časti sa vzťahuje na všetky prenájmy nehnuteľnosti alebo ich časti poskytnuté iným platiteľom. Svoje rozhodnutie je však povinný vopred písomne oznámiť daňovému úradu.
* Z uvedeného vyplýva, že prevod a prechod nehnuteľností alebo ich častí je oslobodený od DPH, ak je uskutočnený najskôr po dvoch rokoch po kolaudácii nehnuteľnosti.
* Taktiež prevod a prechod bytov je oslobodený od DPH, ak k prevodu, prechodu dôjde po uplynutí dvoch rokov od kolaudácie. Predchádzajúca právna úprava toto nerozlišovala, vychádzalo sa zo skutočnosti, že ide o byty postavené a užívané. Postupom času však vznikla situácia, že na trhu sa čoraz častejšie predávajú byty, ktoré postavili stavebné spoločnosti pre fyzické osoby alebo právnické osoby, a to na základe zmluvy o dielo, ku ktorým tieto osoby nadobúdajú vlastnícke právo na základe zápisu do katastra nehnuteľnosti. V uvedených prípadoch z hľadiska DPH ide o dodanie stavebných prác, výsledkom ktorých je byt a stavebné spoločnosti - platitelia dane - pripočítavajú k cene týchto bytov aj DPH.

Výstavba bytov
Iný spôsob predaja bytov môže byť od DPH oslobodený, keďže stavebná spoločnosť po výstavbe bytov získa zápisom do katastra nehnuteľnosti vlastnícke práva k jednotlivým bytom a až po vklade vlastníckeho práva prevádza tieto svoje práva na jednotlivé fyzické osoby alebo právnické osoby. V tomto prípade prevod je oslobodený od DPH. Pri tomto spôsobe si stavebné spoločnosti pri výstave bytov ako platitelia dane uplatňovali nárok na odpočítanie dane na vstupe, ale predaj bytu sa realizoval až v tom roku, keď už nemali žiadnu alebo len minimálnu daň na vstupe. Tým sa obchádzal princíp, že pri zdaniteľných plneniach oslobodených od dane nemá platiteľ nárok na odpočet dane na vstupe alebo tento jeho nárok je krátený. V praxi sa stávalo, že aj v jednom aj v druhom prípade bola do ceny bytu zakalkulovaná aj DPH, avšak v druhom prípade platiteľ zámerným obchádzaním zákona získal neoprávnené odpočty dane na vstupe, čo sa však neprejavilo v zníženej cene pre občana. Z uvedeného dôvodu sa prevod a prechod bytov po 1. januári 2000 považuje za oslobodený od dane až v prípade, ak pôjde o byty staršie ako dva roky po kolaudácii, čím a zrovnoprávnil predaj nových bytov.
* Ak nájomca nebude platiteľom dane, prenajímateľ nebude môcť uvažovať o prípadnom zdaňovaní prenájmu a prenájom bude v tomto prípade oslobodený od DPH.
* Ak nehnuteľnosť alebo jej časť bude prenajímateľ prenajímať viacerým nájomcom, a to aj prípadne po častiach, a medzi nájomcami budú tak platitelia dane, ako i neplatitelia dane, o prípadnom zdaňovaní bude môcť uvažovať len pri tých nájomcoch, ktorí sú platiteľmi dane.
* Prenájom u neplatiteľov DPH musí byť oslobodený. V takom prípade sa bude môcť prenájom niektorých nehnuteľnosti alebo ich časti zdaňovať, ak nájomca je platiteľom dane, kým ostatné časti, ak nájomca nie je platiteľom dane, budú od dane oslobodené. Prenajímateľ však svoje rozhodnutie musí v každom prípade oznámiť príslušnému správcovi dane, ktorým je miestne príslušný daňový úrad.
* V prípade prenájmu bytov platiteľ dane nemá možnosť rozhodovať sa o prípadnom zdaňovaní ich prenájmu podľa daňového postavenia nájomcu. Prenájom bytov je v každom prípade oslobodený od DPH. Podrobné informácie o zmenách zákona o DPH sa dozviete v kapitole 11/7 odbornej publikácie vydavateľstva Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie (Nehnuteľnosti číslo: 11/2003).