Príjmy, ktoré daňovník dosiahne prenájmom hnuteľného majetku, nehnuteľností, pozemkov, nebytových priestorov, bytov a pod., podliehajú zdaneniu rovnako ako ostatné príjmy.
* Príjmy, ktoré daňovník dosiahne prenájmom hnuteľného majetku, nehnuteľností, pozemkov, nebytových priestorov, bytov a pod., podliehajú zdaneniu rovnako ako ostatné príjmy. Ak príjmy z prenájmu nie sú súčasťou príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo z príjmov z kapitálového majetku, tvoria čiastkový základ dane podľa § 9, prípadne podľa § 10 zákona o daniach z príjmov.
* Podľa § 10 zákona o dani z príjmov sa zdaňujú príležitostné, náhodné a jednorazové príjmy z prenájmu. Ak daňovník nemá iný príjem a celková suma príjmov z prenájmu v zdaňovacom období -- v kalendárnom roku -- nepresiahla sumu 10 000 Sk, ide o príjmy od dane oslobodené. Hodnota príležitostných príjmov z prenájmu sa znižuje o výdavky, ktoré boli vynaložené na ich dosiahnutie a boli preukázané príslušnými dokladmi. Základom dane, prípadne čiastkovým základom dane, je potom rozdiel medzi dosiahnutými príjmami a vynaloženými výdavkami.
* Ak prenajímateľ domu, bytu, pozemku, nebytového priestoru či hnuteľného majetku dosahuje príjmy z prenájmu pravidelne, tieto príjmy sa neposudzujú podľa § 10 zákona o dani z príjmov ako jednorazové, ale podliehajú zdaneniu podľa ustanovenia § 9 zákona o daniach z príjmov. Výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sa preukazujú buď v skutočnej výške s prihliadnutím na ďalšie ustanovenia zákona o daniach z príjmov alebo sa môžu uplatniť paušálne -- a to vo výške 25 % z príjmov z prenájmu. Touto možnosťou zákon umožňuje vybrať daňovníkovi výhodnejší a jemu vyhovujúcejší spôsob vyčíslenia základu dane. Ak si totiž daňovník zvolí prvú možnosť, t. j. bude si uplatňovať všetky výdavky, ktoré mu v súvislosti s prenájmom vznikli, je povinný tieto výdavky preukázať príslušnými daňovými dokladmi. Ak sa však rozhodne pre paušálne uplatnenie výdavkov -- vo výške 25 % z dosiahnutých príjmov z prenájmu -- v tejto sume sú zahrnuté už všetky výdavky, ktoré mu v súvislosti s prenájmom vznikli, a nie je možné uplatniť potom dodatočne ďalšie výdavky na základe dokladov.
Napríklad ak prenajímateľ mal príjem z prenájmu za zdaňovacie obdobie 100 000 Sk, môže si uplatniť buď skutočne vynaložené výdavky, ktoré však musí vedieť preukázať, alebo si môže z dosiahnutého príjmu odpočítať 25 % príjmu na výdavky, v tomto prípade 25 000 Sk, čiže jeho čiastkovým základom dane z príjmov bude 75 000 Sk. Je na zvážení každého daňovníka, aký spôsob je pre neho výhodnejší.
Od 1. januára 1999 daňovníci, ktorí majú príjmy z prenájmu a pri týchto príjmoch si uplatňujú preukázateľne vynaložené výdavky, musia viesť počas celého zdaňovacieho obdobia nasledujúce evidencie:
a) Evidencia o príjmoch a výdavkoch v časovom slede
Táto evidencia má za účel poskytnúť podrobný a usporiadaný prehľad o dosahovaných príjmoch a o vynaložených výdavkoch, ktoré s týmto príjmom súvisia. Zákon o daniach z príjmov v ustanovení § 24 podrobne vymenúva výdavky, ktoré sú daňovými výdavkami a ktoré možno použiť v súvislosti so zisťovaním základu dane. V ustanovení § 25 zákona o daniach z príjmov sú podrobne opísané skutočnosti, ktoré daňovými výdavkami nie sú. V evidencii o príjmoch a výdavkoch daňovník uvádza príjmy za prenájom, ktoré dostal v zdaňovacom období od nájomcu a výdavky, ktoré vynaložil na dosiahnutie tohto príjmu. Vo výdavkoch môže uplatniť iba tie výdavky, ktoré súvisia s prenájmom. Pri výdavkoch, ktoré iba čiastočne súvisia s prenájmom (napr. výdavky, ktorú slúžia i na osobnú spotrebu daňovníka -- telefónne a iné poplatky), musí daňovník zdôvodniť a preukázať výšku, ktorú uplatnil vo výdavkoch.
b) Evidencia hmotného a nehmotného majetku, ktorý možno odpisovať
Na daňové účely hmotným majetkom je samostatná hnuteľná vec alebo súbor predmetov, ktorý má samostatné technicko-ekonomické určenie, ktorého vstupná cena je vyššia ako 30 000 Sk a prevádzkovo-technické funkcie sú dlhšie ako jeden rok. Hmotným majetkom sú aj budovy a stavby, pestovateľské celky trvalých porastov s dobou plodnosti dlhšou ako tri roky, základné stádo, ťažné zvieratá, plemenné a dostihové kone a iný majetok, do ktorého sa zahŕňajú výdavky na technické zhodnotenia, výdavky na otvárky nových lomov, pieskovní, hlinísk, na technické rekultivácie a výdavky hradené nájomcom, ktoré podľa osobitných predpisov tvoria súčasť ocenenia hmotného majetku prenajatého zo zahraničia na základe nájomnej zmluvy. Nehmotným majetkom sú práva priemyselného vlastníctva, autorské práva vrátane programového vybavenia, projekty, výrobné a technologické postupy, utajované informácie, marketingové štúdie, lesné a hospodárske plány, technické a hospodársky využiteľné znalosti, ktorých vstupná cena je vyššia ako 50 000 Sk a majú prevádzkovo-technické funkcie alebo použiteľnosť dlhšiu ako jeden rok a sú obstarané odplatne alebo vytvorené vlastnou činnosťou s cieľom obchodovania s nimi.
Majetok, ktorý spĺňa uvedené kritériá, nemožno zahrnúť do nákladov jednorazovo, ale jeho hodnota vstupuje do výdavkov postupne prostredníctvom odpisov v zmysle zákona o dani z príjmov. O tomto majetku, pokiaľ má prenajímateľ z neho pravidelný príjem, musí viesť evidenciu. Evidenciu však nie je potrebné viesť o majetku, ktorý je z odpisovania vylúčený -- napr. zásoby, pestovateľské celky trvalých porastov s dobou plodnosti dlhšou ako tri roky, ktoré nedosiahli plodonosnú starobu, pozemky, hmotný majetok prevzatý bezodplatne, bezodplatne prevedený majetok podľa zmluvy o prenájme veci s právom kúpy najatej veci a hmotný majetok, pri ktorom náklady s obstaraním neprevýšia sumu 30 000 Sk pri zaradení do majetku -- podrobne je takýto majetok uvedený v ustanovení § 27 zákona o daniach z príjmov.
c) Evidencia o tvorbe a použití rezerv na opravy hmotného majetku
Prenajímateľ, daňovník, je v zmysle zákona č. 368/1999 Z. z. o rezervách a opravných položkách na zistenie základu dane z príjmov oprávnený vytvárať okrem iných i rezervy na opravu hmotného majetku. Túto rezervu je oprávnený vytvárať na majetok, ktorého odpisovanie určené zákonom o daniach z príjmov trvá osem a viac rokov. Môže ju vytvárať iba daňovník, ktorý má k hmotnému majetku vlastnícke právo alebo vykonáva správu tohto majetku, alebo nájomca, ktorý bol na tvorbu rezervy zaviazaný písomnou zmluvou. Výška rezervy na opravu hmotného majetku sa určí podľa jednotlivých vecí určených na opravu na základe rozpočtu nákladov na ich opravu. Rezerva na opravu hmotného majetku sa môže tvoriť len rovnomerne, najmenej počas dvoch rokov, a to najviac do výšky 80 % vstupnej ceny. V prípade, že dôjde k zmene skutočností odôvodňujúcich výšku rezervy, daňovník upraví rezervu alebo jej zostatok v zdaňovacom období, v ktorom sa o tejto skutočnosti dozvedel. Pri opravách hmotného majetku zaradeného do odpisovej skupiny 4 a 5 -- budovy, stavby -- sa čerpanie rezervy predlžuje o jedno zdaňovacie obdobie.
d) Evidencia o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch v zdaňovacom období, v ktorom sa prenájom končí
Táto evidencia slúži na zachytenie stavu neuhradených nárokov prenajímateľa na nájomné -- pohľadávky a prenajímateľovi záväzky -- nezaplatené plnenia, ktoré s prenájmom súvisia. Pri ukončení prenájmu je daňovník povinný upraviť základ dane tak, aby zobrazil svoju daňovú povinnosť.
Prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že namiesto vedenia týchto evidencií bude účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. V tomto prípade je však povinný postupovať a dodržiavať príslušné predpisy, ktoré upravujú účtovníctvo č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a právne predpisy vydané na jeho vykonávanie (vrátane opatrení Ministerstva financií SR, ktoré upravujú postupy pri vedení jednoduchého a podvojného účtovníctva). Pre daňovníkov, ktorí nemajú skúsenosti a zručnosti s vedením účtovníctva, je výhodnejšie, ak nemajú iný príjem, iba príjem z prenájmu, viesť uvedenú evidenciu. Do tejto skupiny zaraďujeme napr. daňovníkov -- fyzické osoby, ktorým plynú -- nie jednorazovo, náhodne -- príjmy z prenájmu nehnuteľností -- prenájmu pozemkov, rodinných domov, bytov, nebytových priestorov a pod., alebo z prenájmu hnuteľného majetku trvalejšieho charakteru, spravidla na základe uzavretej nájomnej zmluvy -- napr. prenájom motorových vozidiel, počítačov a pod.
* Pri zdaňovaní príjmov získaných prenájmom sú základom dane príjmy dosiahnuté v zdaňovacom období z prenájmu nehnuteľností, znížené o výdavky vynaložené na ich dosiahnutie. Daňovník sa môže rozhodnúť, či využije paušálne odpočítateľné výdavky vo výške 25 % z úhrnu príjmov, alebo bude výdavky preukazovať samostatne príslušnými daňovými dokladmi o výdavkoch.
* Fyzická osoba je v trvalom pracovnom pomere, má príjem zo závislej činnosti. Zároveň prenajíma trojizbový byt. V nájomnej zmluve bolo dohodnuté nájomné vo výške 5 000 Sk mesačne. Ročný príjem tejto fyzickej osoby z prenájmu je 60 000 Sk. Daňovník neuplatňuje konkrétne výdavky na dosiahnutie príjmu z prenájmu, ale uplatňuje výdavky v paušálnej sume 25 % z úhrnu príjmov, t. j. zo sumy 60 000 Sk. Výška výdavkov predstavuje teda sumu 15 000 Sk. Rozdiel medzi príjmami a výdavkami, t. j. rozdiel medzi sumou 60 000 a 15 000 je 45 000 Sk tvorí čiastkový základ dane z prenájmu, keďže daňovník má i príjem zo závislej činnosti.
* Daňovník je povinný podať daňové priznanie, pričom jedným čiastkovým základom dane bude príjem zo závislej činnosti (na základe potvrdenia zamestnávateľa) a druhým čiastkovým základom dane bude príjem z prenájmu podľa § 9 zákona o dani z príjmov vo výške 45 000 Sk. Po spočítaní čiastkových základov dane a odpočítaní nezdaniteľných častí základu dane, vypočíta daňovník základ dane a následne vypočíta aj daň podľa tabuľky sadzby dane. Keďže daňovník -- fyzická osoba, je v pracovnom pomere, platil počas celého roka preddavky na daň z príjmov, ktoré teraz odpočíta od vypočítanej dane a daňovému úradu zaplatí iba zistený rozdiel medzi vypočítanou daňou a zaplatenými preddavkami.
* Príjem z prenájmu nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, je samostatným základom dane a zdaňuje sa osobitnou sadzbou dane -- v tomto prípade je daň 15 % (§ 36 ods. 2 písm. c), bod 10 zákona o daniach z príjmov). Viacej sa o problematike daňových aspektov nehnuteľností dočítate v 11. kapitole odbornej publikácie vydavateľstva Verlag Dashőfer, s. r. o. Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie.