V tomto článku budú vysvetlené pojmy nehnuteľnosť, kataster nehnuteľností, nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Zameriame sa najmä na zápis práv k nehnuteľnostiam.
Vymedzenie základných pojmov
Nehnuteľnosť -- podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Stavba nie je súčasťou pozemku (§ 120 ods. 2 Občianskeho zákonníka).
Kataster nehnuteľností -- podľa § 1 ods. 1, veta prvá zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, katastrom nehnuteľností, je geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností.
Nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam -- podľa § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka vlastníctvo možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (na základe zmluvy), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom (na základe iných skutočností). Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Prevod a prechod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
Prevod vlastníckeho práva sa uskutočňuje, ako to vyplýva s už uvedeného, len na základe zmluvy, ktorá môže byť kúpna, darovacia alebo iný typ zmluvy. V tomto prípade platný právny poriadok SR pozná dvojfázový spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, uskutočneným na základe zmluvy. Prvá fáza je tzv. nadobúdací titul, čo je vlastne uvedená zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Druhou fázou je tzv. nadobúdací modus, čo je vlastne zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (tomuto sa v ďalšom pokračovaní článku budeme venovať podrobnejšie). Prechod vlastníckeho práva sa uskutočňuje na základe iných právnych skutočností (teda inak, ako na základe zmluvy). Ide najmä o dedenie (vlastnícke právo sa nadobúda smrťou poručiteľa), alebo rozhodnutie štátneho orgánu (vlastnícke právo sa nadobúda napríklad dňom právoplatnosti rozhodnutia správneho orgánu o vyvlastnení veci).
Zápis práv k nehnuteľnostiam
Podľa § 4 ods. 1 katastrálneho zákona (zákon číslo 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov) práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra (vklad), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (záznam) a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri (poznámka). Zápisom práv k nehnuteľnostiam sa teda rozumie vklad, záznam a poznámka.
Vklad -- je úkon správy katastra, vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Táto forma zápisu práv k nehnuteľnostiam má právotvorné účinky, čo znamená, že jej vykonaním prechádza vlastnícke právo k nehnuteľnostiam z jedného subjektu na iný subjekt, teda z pôvodného vlastníka na nového vlastníka danej nehnuteľnosti.
Záznam -- je úkon správa katastra plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. Táto forma zápisu práv k nehnuteľnostiam má evidenčné účinky, čo znamená, že jej vykonaním sa existujúce právo k nehnuteľnostiam iba evidenčne v katastri nehnuteľnosti uvedie (zapíše) bez vplyvu na vznik, zmenu alebo zánik tohto práva k nehnuteľnostiam.
Poznámka -- je úkon správy katastra, ktorý je určený na vyznačovanie skutočností alebo pomeru vzťahujúceho sa na nehnuteľnosti alebo na osobu na ktorú nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.
Katastrálne konanie
Podľa ustanovenia § 22 ods. 1 katastrálneho zákona v katastrálnom konaní sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam, rozhoduje sa o určení priebehu hranice pozemkov, o zmenách hraníc katastrálnych území, o prešetrovaní zmien údajov katastra, o oprave chýb v katastrálnom operáte a o obnove katastrálneho operátu. Podľa § 22 ods. 3 sa v katastrálnom konaní postupuje podľa všeobecných postupov o správnom konaní, ak tento zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.
Vklad vlastníckeho práva do katastra
Vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam do katastra je formou zápisu práv k nehnuteľnostiam. Ako už bolo uvedené má právotvorné účinky. Vkladom do katastra nehnuteľností sa zapisujú do katastra práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv. Práva k nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, právo zodpovedajúce vecnému bremenu, predkupne právo) vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení tohto vkladu. Vklad možno vykonať iba na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka katastrálneho konania. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí, inak návrh zamietne. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, správa katastra vyznačí v zmluve (nadobúdacieho titulu). Toto vyznačenie obsahuje deň, kedy správa katastra o vklade rozhodla, podpis osoby, ktorá vklad povolila a odtlačok okrúhlej pečiatky správy katastra. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vyznačenia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať opravný prostriedok.
Spôsob zápisu práv k nehnuteľnostiam
Podľa § 41 ods. 1 a 2 katastrálneho zákona práva k nehnuteľnostiam sa vpisujú do listu vlastníctva a do súboru popisných informácií katastra, tým sa stávajú hodnovernými, prípadne aj záväznými údajmi katastra. Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú v poradí v akom sa správe katastra doručili návrhy na zápis do katastra, ak osobitný predpis neustanovuje inak.
Lehoty katastrálneho orgánu (správy katastra)
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrh na vklad, pričom výnimku tvorí ustanovenie § 32 ods. 2 katastrálneho zákona (povolenie vkladu pri prevode majetku štátu na iné osoby podľa osobitného predpisu).
Správa katastra vykoná zápis práv k nehnuteľnostiam:
* pri vklade v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň,
* pri zázname do 60 dní od doručenia verejnej listiny alebo inej listiny spôsobilých na záznam, ktoré potvrdzujú alebo osvedčujú vznik, zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti,
* pri poznámke dňom, keď boli splnené podmienky na zápis poznámky.
Znamená to, že pri najbežnejšom type katastrálneho konania -- povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra na základe zmluvy -- má katastrálny orgán povinnosť priamo zo zákona č. 162/1995 Z. z. (katastrálneho zákona) v znení neskorších predpisov rozhodnúť o návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad (teda povoliť, prerušiť alebo zastaviť konanie o návrhu na vklad) a vykonať zápis práv k nehnuteľnostiam v deň, ktorý rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci deň.
Čo robiť pri zdĺhavom povoľovaní vkladu?
Katastrálny zákon určuje katastrálnemu orgánu lehoty, v ktorých má tento orgán rozhodnúť o návrhu na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a v ktorých má vykonať zápis po povolení takéhoto vkladu. Podľa § 47 katastrálneho zákona je správa katastra povinná oznámiť účastníkom konania vykonanie zápisu do katastra v lehote do 15 dní odo dňa vykonania tohto zápisu. Avšak katastrálny zákon v § 72 a nasl., ktorý sa týka poplatkov, trov a sankcií neustanovuje akúkoľvek sankciu katastrálneho orgánu pri nesplnení a nedodržaní uvedených lehôt. V praxi to znamená, že kataster sa uvedenými lehotami vôbec nemusí riadiť s vedomím, že takéto, dá sa povedať protizákonné konanie, nebude mať za následok akúkoľvek sankciu. Občan má teda iba možnosť dúfať, že katastrálny orgán sa uvedenými lehotami bude spravovať a dodrží ich. V opačnom prípade nemá žiadnu zákonom uvedenú možnosť domáhať sa naplnenia litery zákona ohľadne dodržania týchto lehôt.