Jednou z povinností vlastníka nehnuteľnosti je aj zaplatenie dane z predmetnej nehnuteľnosti, a to v zmysle novely zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prechodu a prevodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov. Vzhľadom na to, že uvedená právna úprava je pomerne obsiahla, sa budeme sa ďalej venovať len tretej časti tohto zákona, a to dani z prevodu a prechodu nehnuteľností.
Kto je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností
Daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je:
˙ prevodca,
˙ nadobúdateľ, ak ide o nadobudnutie vlastníctva nehnuteľností odplatným prevodom alebo prechodom pri výkone rozhodnutia, pri konkurze a vyrovnaní a pri zaopatrovacej zmluve,
˙ záložný veriteľ pri uspokojení svojej pohľadávky predajom nehnuteľností pri nesplnení záväzku dlžníka a veriteľ pri zabezpečení záväzku prevodom práva,
˙ prevodca a nadobúdateľ, ak ide o výmenu nehnuteľností,
˙ spoločník obchodnej spoločnosti alebo člen družstva pri vkladoch nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev.
Daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sú taktiež obaja manželia, ak ide o odplatný prevod nehnuteľností z bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo odplatný prevod nehnuteľností do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Novela zákona o konkurze a vyrovnaní (nadobudla účinnosť 1. augusta 2000) prináša so sebou celý rad noviel zákonov, okrem iných aj daňových. Vzhľadom na to, že pri konkurze a vyrovnaní dochádza k obrovským prevodom a nehnuteľného majetku, proces novelizácií ovplyvnil aj zákon č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností v zmysle platných predpisov, ktorý upravuje zdaňovanie prechodov a prevodov nehnuteľností do vlastníctva iných fyzických, resp. právnických osôb, prípadne štátu. Ak ide o nadobudnutie nehnuteľností odplatným prevodom alebo prechodom pri výkone rozhodnutia, pri konkurze a vyrovnaní, daňovníkom je nadobúdateľ.
Podľa ustanovení zákona č. 328/1991 Zb. o konkurze a vyrovnaní v zmysle platnej novely je možné na konkurznom súde, v prípade, že dlžník je v úpadku, začať konkurzné konanie alebo vyrovnacie konanie. Dlžník je v úpadku, ak má viac veriteľov a nie je schopný 30 dní po lehote splatnosti plniť svoje záväzky. Cieľom konkurzu alebo vyrovnania je dosiahnuť pomerné uspokojenie veriteľov z dlžníkovho majetku.
Majetok podliehajúci konkurzu tvorí konkurznú podstatu. Tvoria ju veci, byty a nebytové priestory, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patrili dlžníkovi v deň vyhlásenia konkurzu a majetok, ktorý dlžník nadobudol počas konkurzu, ako aj majetok, ktorým dlžník zabezpečil svoj záväzok. Do podstaty nepatrí majetok, ktorého sa nemôže týkať výkon rozhodnutia, colná zábezpeka do výšky colného dlhu, mzdy a obdobné príjmy. Majetok slúžiaci na podnikateľskú činnosť z podstaty nie je vylúčený. Podstatu možno speňažiť predajom na dražbe alebo predajom mimo dražby. O dražbe spíše správca konkurznej podstaty zápisnicu, ktorá v prípade dražby nehnuteľného majetku musí obsahovať údaje potrebné na vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností.
Zápisom do katastra nehnuteľností vzniká daňová povinnosť na daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, pričom daňovníkom je nadobúdateľ nehnuteľného majetku.
Kto nie je daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností
Daňovníkom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nie je:
˙ orgán štátnej správy,
˙ rozpočtová a príspevková organizácia,
˙ štátny fond,
˙ Slovenský pozemkový fond pri odplatných prevodoch nehnuteľností, ktoré vykonáva v mene Slovenskej republiky,
˙ Fond národného majetku,
˙ obec,
˙ vyšší územný celok.
Predmet a základ dane
Predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam a vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev (je to podstatná zmena týkajúca sa § 18 ods. 2 zákona č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a prevodu a prechodu nehnuteľností v znení neskorších predpisov, ktorý bol schválenou novelou zrušený, keďže podľa neho boli v minulosti od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností oslobodené vklady nehnuteľností do majetku obchodných spoločností a družstiev, ako aj spätné prevody týchto vkladov do vlastníctva vkladateľov pri zrušení a zániku obchodných spoločností a družstiev). To znamená, že predmetom dane je vždy odplatný prevod alebo prechod vlastníctva akejkoľvek nehnuteľnosti na inú fyzickú alebo právnickú osobu a vklady nehnuteľností do obchodných spoločností a družstiev. Predmetom dane môže byť aj rozdelenie pozemkov reálnou deľbou medzi spoluvlastníkov, t. j. rozdelenie spoluvlastníctva k nehnuteľnosti na reálne novovytvorené parcely, ako aj prevody nehnuteľností pri predaji podniku alebo jeho časti z rozhodnutia štátu a tiež zo zákona.
Predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nie je:
˙ odplatný prevod nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v cudzine,
˙ prevod vlastníctva bytov, spoločných častí a zariadení bytového domu vrátane prevodu vlastníctva priľahlých a zastavaných pozemkov do vlastníctva doterajších nájomcov podľa osobitného predpisu (v zmysle zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov),
˙ prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej osoby alebo právnickej osoby,
˙ vydanie vecí podľa osobitných predpisov (napr. v zmysle zákona č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách v znení neskorších predpisov, zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku v znení neskorších predpisov, zákona SNR č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov).
˙ Výmena nehnuteľností sa na účely tohto zákona považuje za jeden prevod.
Pozitívnym prvkom danej novely je tiež skutočnosť, že oslobodila od zdanenia prvé prevody vlastníctva bytov v bytovom dome alebo vlastníctva bytu v rodinnom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej alebo právnickej osoby, za čo budú povďační aj realitní makléri, nakoľko v minulosti bolo zdaňovanie prvých prevodov jednou z prekážok rozvoja realitného trhu na Slovensku.
Základom dane je dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov (podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov, v znení neskorších predpisov, vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 255/2000 Z. z. o stanovení hodnoty podniku, jeho časti a zložiek majetku podniku) platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností (zákon NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam -- katastrálny zákon -- v znení neskorších predpisov). V prípade, že je dohodnutá cena vyššia ako cena úradná, potom je základom dane cena dohodou.
Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností pri výmene nehnuteľností je vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností. Ak sú ceny vymieňaných nehnuteľností rovnaké, základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je jedna z nich.
Základ dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sa znižuje o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku.
Podľa ustanovení § 22 vyhlášky č. 465/1991 Zb. sa pri prevodoch vlastníctva stavieb, bytov a nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov na tuzemskú právnickú osobu so zahraničnou majetkovou účasťou alebo zahraničnú osobu do 31. 12. 1999 vypočítavala cena v cenovej úrovni zahraničného trhu na základe technického ohodnotenia, podľa metodiky bežnej v zahraničí. Následne sa prepočítavala na tuzemskú menu kurzom platným ku dňu vypracovania ocenenia, t. j. kurzom podľa kurzového lístka NBS. Bolo možné však dojednať aj cenu odlišnú od vypočítanej, a to v cenovej úrovni zahraničného trhu, pričom konečná platnosť ceny podliehala schváleniu MF SR ešte pred vkladom do katastra nehnuteľností. Po jej schválení bola považovaná za cenu zistenú podľa cenového predpisu. Vzhľadom na to, že cena nehnuteľností vypočítaná uvedeným spôsobom alebo tzv. Brachmanovou metódou bola 3,5- až 5-krát vyššia než cena v prípade ostatných prevodov, zo strany cudzozemcov bola považovaná za diskrimináciu, pričom pri schvaľovacom procese vznikal priestor na korupciu. S účinnosťou od 1. 1. 2000 bola vyhláška č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov novelizovaná, a to vyhláškou 375/1999 Z. z., ktorá s definitívnou platnosťou zrušila Brachmanovu metódu výpočtu ceny nehnuteľností.
Vznik daňovej povinnosti, výpočet a platenie dane
V súvislosti s ustanoveniami Občianskeho zákonníka sa osoby delia do štyroch skupín z hľadiska príbuzenského vzťahu. Na daňové účely zákonodarca rozdelil osoby do troch skupín z hľadiska príbuzenského vzťahu, a to v záujme zabezpečenia daňovej progresie v prípade vzdialenejšieho príbuzenského pomeru.
Do prvej skupiny patria len príbuzní v priamom rade -- deti a ich potomkovia, rodičia a ostatní príbuzní v priamom rade a manželia.
Do druhej skupiny patria súrodenci, deti manžela -- nevlastné deti, príbuzní manžela v priamom rade -- svokor, svokra a ostatné osoby, ktoré s prevodcom žili najmenej počas jedného roka v spoločnej domácnosti a ktoré sa starali o spoločnú domácnosť alebo boli výživou odkázané na prevodcu. Podmienkou na zaradenie takejto osoby do II. skupiny je potvrdenie obecného, resp. mestského úradu. Sem patria taktiež aj manželia vlastných a osvojených detí -- zať a nevesta, manželia rodičov -- otčim a macocha, synovci, netere, strýkovia a tety.
Do tretej skupiny patria všetky fyzické osoby, ktoré nie je možné zaradiť do I. alebo II. skupiny, a tiež aj všetky právnické osoby.
Sadzbou dane z prevodu a prechodu nehnuteľností sa rozumie meradlo, na základe ktorého sa vypočíta výška dane z daňového základu.
Posledná novela zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov v porovnaní s predchádzajúcou právnou úpravou presnejšie definovala vznik daňovej povinnosti pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká dňom zápisu práv do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov. Na rozdiel od dane z dedičstva a dane z darovania, pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností prijatá novela zákona nezaviedla inštitút nezdaniteľnej sumy. Povinnosť podať daňové priznanie má daňovník predĺženú zo 60 dní na 90 dní od vzniku daňovej povinnosti, a to príslušnému správcovi dane, bez ohľadu na výšku hodnoty prevádzaného majetku. V prípade, že sa daňovník s podaním daňového priznania oneskorí, alebo ho vôbec nepodá, môže daňový úrad uložiť daňovníkovi pokutu najviac 500 Sk fyzickej osobe a najviac 5 000 Sk právnickej osobe.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností si musí každý daňovník vypočítať sám. To však neznamená, že nemôže využiť služby daňového poradcu, príp. komerčného právnika na jej vypočítanie. Za jej vypočítanie si však daňovník ručí sám. Daň sa nevyrubuje, ak neprevyšuje hodnotu 100 Sk. Ak daňovník nezaplatí splatnú daň v určenej lehote, správca dane ho vyzve, aby nedoplatok zaplatil v náhradnej lehote, pričom ho upozorní, že po uplynutí tejto lehoty prikročí k vymáhaniu daňového nedoplatku. Vymáhanie možno začať aj bez výzvy, ak hrozí nebezpečenstvo, že účel vymáhania bude zmarený, ak sa k jeho vymáhaniu nepristúpi okamžite. Daňový nedoplatok sa vymáha daňovou exekúciou.
Vrátenie dane
V prípade, že správca zistí, že daň z prevodu a prechodu nehnuteľností zaplatil ten, kto nebol povinný ju platiť, daň je vrátená bez žiadosti o vrátenie. Správca dane vydá o vrátení dane rozhodnutie, proti ktorému sa nemožno odvolať podľa § 24 ods. 4 poslednej novely zákona č. 318/1992 v znení neskorších predpisov. Správca dane vráti daň do 30 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o vrátení dane.