Mnohé miesta na celom svete podliehajú už od konca 90. rokov boomu obytnej zástavby. Tento boom má pramene v špekuláciách s investíciami obyčajných kupcov domov a bytov, pobádaných do značnej miery celosvetovým dojmom, že zvíťazil kapitalizmus a že všetci ľudia sa o seba musia postarať nákupom realít. V presvedčení, že súkromné vlastníctvo sa stalo predpokladom prezieravého bývania, obchodníci stupňujú ceny domov a bytov.
Navyše dnes k rýchlejšiemu zvyšovaniu cien bývania často vedie strach, že je potrebné chytiť sa boomu skôr, než bude neskoro. Taká je nepochybne psychológia trhu v Číne a Indii, kde sa všeobecne očakáva, že rýchlo rastúce príjmy a noví úspešní ľudia vyvinú na trhoch tlak okolo pôdy, nehnuteľností i stavebných materiálov. Konjunktúra realít v najväčších mestách týchto krajín trvá už celé roky. Napriek niektorým znakom oslabenia v Číne - napríklad šanghajský trh má nízke ceny - je rast cien vo väčšine miest v krajine stále značný.
Avšak boom vyvolaný takýmto presvedčením nemôže trvať dlho, lebo ceny nemôžu stále stúpať a známky tvrdého pristátia sa už objavujú. V USA noviny a časopisy za posledných pár mesiacov prinášajú správy, že dekáda terajšieho boomu cien vlastného bývania je možno na konci a bublina môže začať praskať. Psychológia sa z ničoho nič zmenila a spôsobila všeobecný strach z prudkých prepadov cien domov a bytov v USA.
Chicago Mercantile Exchange odhaduje, že do budúceho augusta klesnú ceny samostatne stojacich rodinných domov vo všetkých obchodovateľných mestách USA klesnú o 6 až 8 percent.
Mohol by prudký pád cien domov a bytov v USA, v bašte kapitalizmu, poškodiť dôveru a ukončiť boom aj v ďalších krajinách? Ak áno, mohla by nasledovať celosvetová recesia?
Klesajúci trend cien na americkom trhu sa napríklad podľa všetkého premieta do zásadných zmien dlhodobej ekonomickej dôvery. Prieskum, ktorý sme urobili s Karlom Casom v máji a júni pod záštitou Fakulty manažmentu Yalovej univerzity, vykazuje síce prepady krátkodobých očakávaní pri cenách domov a bytov v USA, ale pomerne malú zmenu dlhodobých očakávaní. Väčšina ľudí je stále presvedčená, že obytná zástavba je vynikajúcou dlhodobou investíciou.
Ceny nehnuteľností s najväčšou pravdepodobnosťou neklesnú až na predkonjunktúrnu úroveň, pretože zásadná zmena postojov týkajúcich sa triumfu kapitalizmu bude trvalá. Zmeny vo fundamentálnych spôsoboch myslenia ľudí sa nevracajú nijako ľahko. A preto nie je pravdepodobné ani to, že by sa zmenil ich záujem o obytnú zástavbu, ako o významné špekulatívno-investičné aktívum.
Zmena investorských presvedčení je pozoruhodná. Článok v londýnskych Timesoch napríklad v roku 1970 dokazoval, že rastúce ceny domov sú odrazom prechodu na britský štandardný čas. Autor tvrdil, že zmena času zvýšila náklady, lebo robotníci musia väčšinu prác vykonávať v relatívnej tme.
Aby sme pochopili podstatu následného názorového posunu, uvedomme si, že len ťažko dnes nájdeme niekoho, kto sa obáva rastu cien automobilov z dôvodu, že dopyt po oceli a ďalších materiáloch v Číne a Indii poženie v budúcnosti ceny automobilov do nedostupných výšok. Hoci malá skupina zberateľov špekulatívne investuje do veteránov a nevšedných vozidiel, myšlienka špekulovať v oblasti automobilov jednoducho v povedomí verejnosti nie je. A tak isto to bolo s obytnou zástavbou na konci 70. rokov.
Teraz, keď o nehnuteľnostiach uvažujeme inak, už nikdy nebudeme ako predtým. Ceny obytnej zástavby, samozrejme, môžu rásť len určitou rýchlosťou. Vysoko a unáhlene stúpajúce ceny domov a bytov zvyčajne vyvolávajú novú ponuku vo výstavbe, čo zasa ceny obyčajne podkopáva. Počas následných rokov, až si ľudia začnú všímať, aká rozsiahla je nová ponuka, môžu začať prehodnocovať svoj názor, že vlastné bývanie je výborná investícia, čo by spôsobilo postupný, ale nakoniec výrazný prepad cien obytnej zástavby.
Hoci k zmenám elementárnych názorov nedochádza ľahko ani rýchlo, nikdy by sme ich nemali vylučovať. Ceny mestských pozemkov v najväčších japonských mestách takmer neustále vytrvalo klesajú od roku 1991, lebo viera v zázračné schopnosti japonského kapitalizmu postupne opadla.
K podobnej erózii cien bývania by mohlo dôjsť vo viacerých mestách na celom svete. Stačí, aby rast ponuky v oblasti výstavby prekonal vieru investorov, že kapitalizmus dokáže udržať rýchlejší rast dopytu.
Robert J Shiller, profesor ekonomiky na Yalovej univerzite, Copyright: Project Syndicate, 2006 www.project-syndicate.org