Financovanie je sofistikovanejšie, vyžaduje si od banky individuálny prístup aj odvahu riskovať.
Projektové financovanie sa podľa objemu preinvestovaných peňazí zaraďuje medzi významné súčasti bankového biznisu a objem úverov v tomto segmente neustále rastie. Banky nezverejňujú všetky informácie o projektoch. Na to, aby mohli o nich hovoriť, potrebujú súhlas obchodného partnera.
"V roku 2007 sme na báze projektového financovania (to znamená firemného project finance a real estate finance) financovali nové projekty v objeme vyše 12,5 miliardy korún, plus v oblasti štruktúrovaného exportného financovania viac ako tri miliardy korún. Nárast úverov v oblasti firemného projektového a akvizičného financovania predstavoval viac ako šesť miliárd korún a v oblasti real estate financovanie okolo 6,5 miliardy," hovorí vedúci oddelenia Firemného a projektového financovania UniCredit Bank Štefan Brychta.
Slovenská sporiteľňa preinvestovala na veľkých projektoch v minulom roku 25,6 miliardy korún, o vyše päť miliárd viac ako rok predtým.
Potrebný je iný prístup
Poskytovať veľké úvery na projekty je pre banky výhodný biznis. "Financovanie developerských projektov je mierne ziskovejšie ako financovanie ostatných druhov firemných úverov," priznáva hovorkyňa Poštovej banky Hana Šimková. Aj vedúca oddelenia analýz Privatbanky Zuzana Dropčová má túto skúsenosť: "Ziskovosť developerských projektov je v našej banke mierne vyššia v porovnaní s ostatnými druhmi korporátnych úverov. Privatbanka neposkytuje úvery pre masový segment retailových klientov, preto toto porovnanie u nás nie je možné.
Je pravda, že porovnávanie s retailovými úvermi je zložitejšie. "V prípade projektového financovania ide o sofistikovaný produkt založený na dôvere banky v budúce (teda neisté) výnosy generované projektom, ktorý si vyžaduje adekvátne know-how, skúsených špecialistov, individuálny prístup, odvahu banky niesť vyššie riziko v porovnaní s bežnými prevádzkovými úvermi pre korporátnu klientelu alebo s produktmi určenými retailovému klientovi. Cena, za ktorú banka poskytne developerovi peniaze, je veľmi individuálna, závisí tak od samotného developera (aká je to firma, aké má skúsenosti...), ako aj od charakteristiky konkrétneho projektu," vysvetľuje riaditeľ odboru projektového financovania a financovania nehnuteľností VÚB Pavol Hajdu. K najväčším projektom, na financovaní ktorých sa banka podieľala, patrí City Gate Bratislava v hodnote 30 miliónov eur a Hotel Kempinsky na Štrbskom Plese za 30 miliónov korún.
S charakteristikou súhlasí aj Hana Šimková: "Projektové financovanie predstavuje financovanie komplikovanejších, štruktúrovaných transakcií, ktoré si vyžadujú vysoký stupeň know-how, sú náročnejšie na prípravu a realizáciu ako klasické formy firemného financovania a sú štandardne spojené s vyšším rizikom, nakoľko ich návratnosť je postavená na príjme, ktorý bude plynúť z financovaného projektu v budúcnosti. Banka považuje tento typ financovania za atraktívny aj z pohľadu ocenenia, pretože vo vyššej cene financovania projektu primerane zohľadňuje náročnosť prípravy a financovania projektu a tiež riziká spojené s transakciou."
Najviac sa peniaze točia v nehnuteľnostiach
Väčšinu rozsiahlych investícií, na ktoré banky poskytujú peniaze, pritom tvoria najmä developerské projekty. Napríklad v Privatbanke približne 60 percent z celkového projektového financovania banky, v Poštovej banke i v Tatra banke až 90 percent, v UniCredit Bank sú podiely jednotlivých druhov projektov približne rovnaké.
"Vo všeobecnosti dominujú rezidenčné projekty, nasledujú apartmánové domy, kancelárske priestory a logistika," konštatuje hovorkyňa OTP Banky Tatiana Jonáková. Pri rezidenčných projektoch podľa nej nasleduje po financovaní developera vo väčšine prípadov aj financovanie kúpy bytov formou hypoték. " Z pohľadu banky je optimálne mať rezidenčný projekt, kde financujeme výstavbu a zároveň aj kúpu bytov prostredníctvom hypoték," dodáva. Medzi najväčšie projekty, na ktorých OTP Banka participuje, sú Ballymore - Eurovea a J&T - Riverpark na bratislavskom nábreží Dunaja.
Financovanie nehnuteľností predstavuje v Slovenskej sporiteľni podľa objemu investícií približne tri štvrtiny objemu projektového financovania. "Najväčším developerským projektom je refinancovanie existujúceho Auparku spolu s financovaním jeho rozšírenia," spresňuje hovorca Štefan Frimmer. Istrobanka považuje za najväčší projekt, ktorý v roku 2007 financovala, Obchodné centrum MAX v Prešove.
Obvykle je v bankách financovanie nehnuteľností oddelené od projektového financovania, v Slovenskej sporiteľni, ale napríklad aj v UniCredit Bank sa týmto oblastiam venujú samostatné útvary.
Zaujímavá je aj energetika či turizmus
Financovanie veľkých projektov sa však nekončí iba pri úveroch pre developerov. Podľa Pavla Hajdu sa VÚB finančne podieľala aj na projektoch v energetike, doprave, telekomunikáciách, automobilovom priemysle alebo v turistickom ruchu. "Uni Credit Bank sa v rámci firemného projektového financovania orientuje na financovanie tzv. green field projektov, ako napríklad financovanie výstavby výrobných zariadení (výrobné haly, technológie) v rôznych oblastiach priemyslu, energetiky, dopravnej infraštruktúry, vodárenskej infraštruktúry, telekomunikácií, verejného sektoru, turistického ruchu, ale aj akvizičného financovania a PPP projektov," sumarizuje Štefan Brychta. Historicky má UniCredit významné postavenie v oblasti financovania dopravnej infraštruktúry. V tejto oblasti je aranžérom najväčšej úverovej transakcie posledných rokov v celkovom objeme takmer 17 miliárd korún. Najvýznamnejšie transakcie v roku 2007 zrealizovala banka v energetike a automobilovom priemysle.
Okrem developerských projektov financuje Slovenská sporiteľňa najmä energetické projekty zamerané napríklad na alternatívne zdroje energií, výstavbu ciest, rôzne priemyselné odvetvia, projekty v hotelovom a turistickom odvetví, fúzie a akvizície firiem a podobne.
Istrobanka sa zase venuje financovaniu technologických celkov, polyfunkčných objektov, administratívnych budov, bytových projektov, obchodných centier či logistických parkov.
Na investície do nehnuteľností, v podobe kúpy dlhodobého hmotného a nehmotného majetku, finančné investície, čiže kúpu akcií, respektíve obchodného podielu, fúzie, akvizície, ale aj revitalizáciu akciových spoločností a spoločností s ručením obmedzeným sa v rámci projektového financovania okrem iného orientuje Poštová banka.
"Financujeme energetické projekty, napríklad malé vodné elektrárne, projekty vysokoúčinnej kogenerácie (kombinovanej výroby elektriny a tepla), evidujeme viacero zámerov výstavby a prevádzky bioplynových staníc," spresňuje hovorca Tatra banky Boris Gandel. Zároveň pripomína, že oblasť energetiky je pre túto banku rovnako zaujímavá ako reality, no ekonomika niektorých zdrojov energie (najmä obnoviteľných) a návratnosť investícií do nich je podmienená udelením nenávratných príspevkov z eurofondov a realizáciou produkcie (elektriny a tepla) za regulované ceny. Viacerí investori v súčasnosti odkladajú svoje zámery najmä z dôvodu očakávania nového zákona o obnoviteľných energiách, ktorý by mal presnejšie upraviť záväzky vykupovať energie z obnoviteľných zdrojov energie, a tiež definovať výkupné ceny na dlhšie obdobie ako jeden rok. Iní čakajú na výzvy ministerstva hospodárstva alebo životného prostredia, na základe ktorých by sa mohli uchádzať o nenávratné príspevky.
Cieľom bude stredná vrstva
"V súčasnosti vo väčších mestách sú to predovšetkým projekty zamerané na výstavbu luxusných komplexov v lukratívnych častiach mesta, respektíve výstavbu kancelárskych priestorov a nákupných centier," pripomína Hana Šimková.
Banky predpokladajú, že v súvislosti s očakávaným tempom rozvoja ekonomiky a príchodom nových investorov sa projektové financovanie bude v budúcnosti ďalej rozvíjať, pričom jeho konkrétna forma bude závisieť od samotného dopytu trhu. V podstate sa zhodujú, že trh pre luxusné projekty typu River Park a Eurovea v Bratislave je relatívne obmedzený. Vývoj by sa podľa nich mal uberať smerom k financovaniu projektov pre strednú vrstvu. Dopyt po nehnuteľnostiach v tejto cenovej či príjmovej kategórii má rastúcu tendenciu.
"VÚB banka je zameraná hlavne na rezidenčné developerské projekty pre strednú vrstvu. Luxusné projekty majú svoj trh aj na Slovensku a VÚB niektoré z nich aj financuje, ale náš prístup k nim je opatrnejší. Ak luxusný projekt, tak len so skúseným developerom," zdôrazňuje Pavol Hajdu. "Najväčší dopyt je po bytoch v cenových kategóriách nižší stred a stred. Tento fakt ovplyvňuje aj developerov bytových projektov pri príprave ich podnikateľských zámerov," dopĺňa hovorca sporiteľne Štefan Frimmer.
"Ideálne sú malé až stredné projekty (50 - 120 bytov), kde durácia úveru je obvykle 1 - 2 roky a kde banka spolu s developerom dokáže rýchlo realizovať výstavbu a predajnú fázu (ktorá sa často počíta dokonca len na mesiace) a následne "uvoľniť " zisk. Menšie projekty sú zároveň flexibilnejšie a jednoduchšie aj v rámci negociácie podmienok. Týmto spôsobom prostredníctvom diverzifikácie zredukujeme riziko portfólia bez toho, aby sme znížili očakávaný výnos portfólia. Na druhej strane sa však nebránime ani väčším projektom, pri ktorých vzniká obrovský marketingový potenciál," konštatuje hovorkyňa Istrobanky Miroslava Pargáčová.
UniCredit Bank vidí perspektívu v realizácii PPP projektov, predovšetkým v oblasti dopravnej infraštruktúry a verejného sektora.
Podľa Zuzany Dropčovej z Privatbanky už nebude viac platiť, že "každý" developerský projekt je úspešný, že sa predá "každá" postavená nehnuteľnosť. Trh nehnuteľností sa vyvíja a koneční spotrebitelia budú mať čoraz väčšie nároky na kvalitu nehnuteľností, či už rezidenčných alebo kancelárskych, samozrejme, čo sa týka ich finančných možností. "Najdôležitejšiu úlohu pri developerských projektoch bude hrať ich lokalita. Myslím si, že perspektívu budú mať aj luxusné nehnuteľnosti, možno trochu menšieho charakteru, ktoré ponúknu viac súkromia, pokoja a oddychu ako spomínané komplexy typu River Park a Eurovea. Perspektívu majú aj rezidenčné nehnuteľnosti pre strednú vrstvu, ale opäť s dobrou lokalitou, službami, dostupnosťou a v primeranej veľkosti. Tretí segment, ktorý si takisto nájde svojich klientov, budú malé a cenovo dostupné byty v okrajových lokalitách pre ľudí, ktorí dochádzajú za prácou a majú nižšie príjmy," konkretizuje.