Na vaše otázky odpovedajú:
Jana Šlachtičová Lauková
hypotekárna špecialistka spoločnosti Hypocentrum
Jana Hurtošová
analytička spoločnosti Symsite Research
Chcel by som si zobať hypotekárny úver a založiť ho bytom, ktorý mám vo vlastníctve. Môžem si jeho hodnotu nechať oceniť znalcom podľa vlastného výberu, alebo mi ho určí banka? Ako banka postupuje pri "prideľovaní" znalcov?
Jana Šlachtičová Lauková: V zásade si znalca každý klient môže zvoliť sám. Znalecký posudok musí byť vypracovaný autorizovaným znalcom pre príslušný odbor (stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností). Zoznam znalcov je najlepšie dostupný prostredníctvom internetu. Kontakt je možné získať aj od banky alebo poradenskej spoločnosti. Banky tiež ponúkajú ocenenie na základe vlastných cenových máp alebo tzv. interných znaleckých posudkov. Každá z uvedených možností má svoje výhody aj nevýhody. Ocenenie cenovou mapou alebo interným znaleckým posudkom sú pre klienta finančne menej náročné, no ide o ocenenie len pre potreby banky. Klient takýto "posudok" do rúk nedostane. V prípade využitia znaleckého posudku od "svojho" znalca, klient dostane dva - tri exempláre spolu s CD a môže ich v prípade potreby znovu použiť v ktorejkoľvek banke. Banka sa na základe zákona o bankách riadi vlastným ohodnotením nehnuteľnosti, to znamená, že nie je viazaná ohodnotením nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, ktorý jej predložíte. Vo väčšine prípadov však nedochádza k ich odmietnutiu či zníženiu znaleckej hodnoty.
Existuje nejaká objektívna hranica, na aký najdlhší čas sa oplatí brať hypotéku? Stáva sa hypotéka po čase menej výhodná?
Jana Šlachtičová Lauková: Z hľadiska preplatenia požičanej sumy hypotekárneho úveru je určite vhodnejšia čo najkratšia lehota splatnosti. Najvhodnejšiu dĺžku si však klienti vo väčšine prípadov volia porovnaním výšky preplatenia a výšky mesačnej splátky. Pri 30-ročnej dĺžke splatnosti klient prepláca hypotéku viac ako dvojnásobne. V prípade 10- až 15-ročnej splatnosti, ktorá z hľadiska preplatenia ešte nie je až taká kritická, však môže byť mesačná splátka úveru pre klienta veľmi vysoká. V každom prípade odporúčame hľadieť skôr na výšku mesačnej splátky než celkové preplatenie. Ideálne je zvoliť si hypotéku s možnosťou postupného predčasného splácania, a tak si znižovať dlh voči banke a zároveň šetriť na zaplatených úrokoch.
Bývam už niekoľko rokov v byte ako podnájomník. Chcel by som tento byt v najbližšom čase odkúpiť. Do rekonštrukcie som však po dohode s majiteľom investoval nemalé peniaze. S majiteľom som dohodnutý, že za byt mu zaplatím cenu bez rekonštrukcie. Hypotéku by som si chcel však zobrať na celkovú hodnotu bytu (po rekonštrukcii) a ostatné peniaze použiť na iný účel. Je od banky možné získať viac peňazí, ako za byt v skutočnosti zaplatím? Na aký produkt alebo banku sa mám orientovať?
Jana Šlachtičová Lauková: Pri určení najvhodnejšieho výberu banky a produktu je potrebné bližšie poznať opisovanú situáciu. Mnohé bude závisieť od stanovenej hodnoty nehnuteľnosti a rozdielu medzi kúpnou cenou a celkovou výškou úveru. Na získanie určitej sumy bez preukazovania účelu slúžia bezúčelové, prípadne americké hypotéky. Tieto úvery sú však zväčša znevýhodnené vyššou úrokovou sadzbou. Vo vašom prípade môžete uvažovať aj o kombinovaných produktoch, ktoré sú síce účelové, no určitú časť z úveru nemusíte zdokladovať.
Oplatí sa spájať hypotéku s investičným životným poistením? Ako môže človek na tomto spojení vôbec získať?
Jana Hurtošová: Kombinované produkty úverov zabezpečených nehnuteľnosťou a poistenia ponúka šesť bánk - Istrobanka, OTP Banka, Slovenská sporiteľňa, UniCredit Bank, Volksbank a VÚB. V rámci tohto produktu klient čerpá od banky úver a zároveň uzatvorí s poisťovňou životné poistenie. Počas lehoty splatnosti úveru platí klient banke len úroky z poskytnutého úveru a poisťovni platí splátky poistného. Istinu úveru splatí poisťovňa banke v určených splátkach alebo naraz na konci poistenia. Úver je týmto spôsobom možné kombinovať s kapitálovým alebo investičným poistením (podľa podmienok konkrétnej banky). Pri tomto type produktu je ďalej potrebné zdôrazniť, že každý zaangažovaný subjekt je potrebné zaplatiť, keďže nikto neposkytuje svoje služby zadarmo - banka, poisťovňa a prípadný sprostredkovateľ. Ďalším negatívom je odkladanie splácania úveru na neskôr, čo úver predražuje. V prípade splatenia úveru na konci lehoty splatnosti sa počas celej doby splácajú úroky z celej dlžnej sumy (pri priebežnom splácaní sa dlžná suma znižuje, a teda sa znižujú aj úroky z nej platené). V rámci tejto kombinácie klient získa aj poistnú ochranu pre prípad smrti, čo je však možné nahradiť jednoduchým rizikovým poistením dojednaným len pre prípad smrti. Na druhej strane banky môžu klientovi pri tomto type produktu poskytnúť úrokové zvýhodnenie. Odporúčam vám však porovnať si celkovú hodnotu, ktorú zaplatíte počas lehoty splatnosti v kombinácii úveru a poistenia s klasickým hypotekárnym úverom s uzatvoreným rizikovým poistením.
Jana Šlachtičová Lauková: Všetko závisí od konkrétneho prípadu, nie je možné odpovedať vo všeobecnosti, či je to výhodná možnosť pre všetkých. Podstatou je využitie produktu na životné poistenie a zároveň splácanie istiny hypotéky. Získať sa dá tým, že kapitál zo životnej poistky použijete na splácanie úveru. Teda po určitom čase nedôjde k výplate peňazí poistenému, resp. inej oprávnenej osobe, ale banke, čím sa splatí hypotéka.