Keď sa klient rozhodne zobrať si úver na bývanie, dostáva sa do dlhodobého vzťahu s bankou. Zadlženie na niekoľko desiatok rokov by si mal starostlivo zvážiť. Zaváhanie pred podpisom zmluvy ho v budúcnosti môže stať veľmi veľa.
Najdôležitejší je úrok
Pri hypotéke by sa mal klient pozerať najmä na to, koľko ho požičané peniaze budú stáť. "Pri dlhodobom úvere ako je hypotéka je v zásade dôležitejší úrok, ktorý klient platí dlhé obdobie, než jednorazové poplatky," hovorí analytik spoločnosti Symsite Research Vladimír Dohnál. Úver by mal podľa Jany Šlachtičovej Laukovej z Hypocentra najmä rešpektovať osobnú situáciu, finančné možnosti a vyhliadky do budúcnosti klienta. "Väčšina klientov k nám prichádza s tým, že chcú najnižšiu úrokovú sadzbu a najkratšiu lehotu splácania, aby úver čo najmenej preplatili. Niektorých následne nemilo prekvapí, že svoje očakávania musia prispôsobiť podmienkam ponúkaných úverov," konštatuje Lauková. V komplikovaných prípadoch podľa nej už nejde ani tak o to, aby hypotéka bola čo najvýhodnejšia, ale o to, aby sa vôbec našlo prijateľné riešenie na strane klienta aj banky.
Banke sa dá prispôsobiť
Predstavy klienta a banky sa často líšia a klient musí zo svojich požiadaviek zľaviť, aby sa k potrebným peniazom dostal. "Výšku úveru pri priemernom klientovi určujú jeho potreby, ktoré nevie meniť, takže meniť možno skôr dĺžku splatnosti. Pomôcť môže aj dodatočné zabezpečenie, napríklad životná poistka," hovorí Dohnál. S výškou úveru sa dá podľa Laukovej pracovať, len ak klient má dodatočné prostriedky. Ak nie, najlepšie je s úverom počkať. V týchto prípadoch pri vyššom príjme dostane klient minimálne lepšie podmienky úveru, prípadne vyššiu výšku úveru. "Ak napríklad v žiadanej banke nie je možné dostať úver, klienti si berú úver v inej banke, aj za cenu vyššej úrokovej sadzby. Hypotéka však nemusí byť vždy na celý život - dá sa s ňou pracovať aj počas splácania (predčasné splátky, úprava doby splatnosti a pod.). Samozrejme, čím menej zmien, tým viac ušetrených peňazí - je lepšie vopred si dobre vybrať než neskôr meniť parametre úveru či samotnú banku za vysoké poplatky," hovorí hypotekárna špecialistka.
Úver treba splácať
Klient by si pri rozhodovaní o hypotekárnom úvere mal zvážiť aj to, či ho bude schopný v budúcnosti splácať. Zo svojho príjmu bude totiž každý mesiac veľkú časť platiť banke, preto by mal počítať aj s tým, čo ho čaká v budúcnosti. "Pred úverom by si mal každý triezvo spočítať svoje príjmy a výdavky, a to nielen aktuálne, ale aj očakávané v budúcnosti (narodenie dieťaťa a pod.). Podľa životného štýlu by mal každý vedieť, koľko peňazí potrebuje na svoje záľuby a trávenie voľného času," radí Lauková. Mnoho klientov podľa nej pri kúpe bytu neberie do úvahy výdavky spojené s platením za energie, do fondu opráv a podobne. "Potom ich nemilo prekvapí, že okrem splátky hypotéky im byt zhltne ďalších tri- až paťtisíc korún mesačne," doplnila.
Splátky všetkých úverov by podľa Dohnála nemali prekročiť 30 percent čistého príjmu. "To je však učebnicová poučka, z ktorej určite existujú výnimky. Klient by mal mať peniaze na splátky úverov a ešte nejakú rezervu na neočakávané výdavky, ktoré sa vždy vyskytnú," doplnil.
Fixovať alebo nie?
Banky ponúkajú na výber aj takzvanú fixáciu úrokovej sadzby na určité obdobie, ktoré zabezpečí to, že počas niekoľkých rokov sa splátka úveru meniť nebude. To, akú fixáciu si zvoliť, závisí najmä od toho, aké riziko je klient ochotný podstúpiť. "Vo všeobecnosti sa odporúčajú krátkodobé fixácie úrokovej sadzby, najmä z dôvodu očakávaného mierneho zníženia po prijatí eura. Avšak niektoré banky ponúkajú celkom výhodné sadzby aj na fixácie na tri alebo päť rokov - je to istota pre klientov, ktorí chcú mať isté obdobie výšku mesačnej splátky nemennú. Niektorým klientom však najviac vyhovujú nefixované sadzby alebo tzv. transparentné, ktoré sa skladajú z BRIBOR-u a bankou určenej marže," vysvetľuje Lauková.
Aj iná možnosť
Hypotekárny úver nie je jediná možnosť, ako sa dá prefinancovať nové bývanie. Banky ponúkajú aj takzvané Americké hypotéky, alebo spotrebné úvery zaručené nehnuteľnosťou. Rozdiel je najmä v tom, že hypotekárny úver sa môže použiť iba na kúpu , výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. "Pri americkej hypotéke alebo inom type bezúčelového úveru, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou nie je potrebné účel banka dokladovať. Preto sa tieto druhy úverov odporúčajú klientom, ktorí chcú financovať iné účely než bývanie (dovolenka, štúdium,...) alebo jednoducho majú s dokladovaním problém. Tieto produkty môžu byť úrokovo o niečo drahšie než klasická hypotéka," hovorí Lauková. Pre klienta nie je podľa Dohnála veľký rozdiel či čerpá hypotekárny úver alebo úver zaručený nehnuteľnosťou. "Výnimkou sú klienti, ktorí žiadajú o štátnu podporu - tá je viazaná na hypotéku," doplnil.
Banky v súčasnosti takisto kombinujú hypotekárny a spotrebný úver v prípade ak klient financuje cez pôžičku stopercent ceny. "Hypotéka podľa zákona nemôže financovať viac ako 70 percent nehnuteľnosti, takže v tomto prípade nastupuje spotrebný úver. Financovanie v tejto výške je ale rizikové aj pre klienta - keď nemá ani na malú časť ceny nehnuteľnosti, mal by skôr zvážiť lacnejšiu nehnuteľnosť," konštatuje Dohnál.
Úver nie je pre každého
Banky v súčasnosti bojujú o každého klienta a snažia sa nájsť riešenie, ktoré by obom stranám vyhovovalo. Pri žiadosti o úver sa však nemožno spoliehať na to, že napriek nevyhovujúcim podmienkam, banka úver odsúhlasí. "Každá banka má určenú vlastnú obchodnú politiku a cieľových klientov. Pritom je spravidla určená aj najvyššia prípustná hranica rizika, ktorú banka neprekročí," hovorí Lauková. Ak už banka má podstúpiť o niečo vyššie riziko, musí podľa nej ísť o zaujímavý obchod.
"Konkurenčný boj o klienta je tvrdý a banky sa snažia vyjsť v ústrety klientom. Zároveň ale podliehajú striktnej regulácii centrálnej banky, ktorá ich spolu s pravidlami na tvorbu rezerv, tie predražia úvery pre rizikových klientov, odrádza od financovania menej solventnej klientely. V súčasnosti je výsledkom to, že banky rizikovejších klientov odmietajú. Na Slovensku rozhodne neexistuje tzv. subprime sektor, ktorého neschopnosť splácať hypotéky by mohla banky ohroziť," konštatuje Dohnál.
| Pre zväčšenie kliknite na obrázok |