Európska únia bojuje za čistotu hypotekárneho trhu hneď na dvoch frontoch. V rámci jednej stratégie uvažuje o obmedzení výšky hypotéky voči cene nehnuteľnosti. Kto bude chcieť dostať viac, ako bude dohodnutý limit, bude s najväčšou pravdepodobnosťou platiť vyšší úrok.
Druhé nariadenie sa týka hypotekárneho trhu ako celku. Výsledkom by mal byť jednotný trh, kde si spotrebiteľ bude môcť jednoducho vybrať, od koho, prípadne v akej krajine si chce požičať. Dostane totiž štandardizované informácie, aby si mohol porovnať podmienky na získanie hypotéky. Regulácia sa navyše nemá týkať len bánk, ale aj všetkých finančných inštitúcií, ktoré sa na trhu s nehnuteľnosťami pohybujú. Takže vo finále by mala vzniknúť jednotná „európska hypotéka“ v štýle „one size fits all“.
Zadarmo to síce nebude – náklady bánk na zavedenie zjednotených pravidiel majú dosiahnuť 651 – 951 miliónov eur, prínosy však majú byť dvojnásobné. Nová regulácia má tiež zabrániť excesom minulých rokov, keď hypotéku dostal prakticky každý. S novými pravidlami vraj bude všetko jasné, čisté a dlhodobo odolné proti kríze. Otázkou je, či je takáto plošná regulácia vôbec potrebná a či bude mať dostatočný efekt.
Boj za jednotnú hypotéku, prípadne za jednotný trh služieb a „spútaný“ finančný sektor má mnoho oponentov i priaznivcov. Klasickí ekonómovia, a najmä poskytovatelia služieb, sa unifikácii bránia. „Boli tu prípady nezodpovedného požičiavania, ide však o problém jednotlivých finančných inštitúcií a jednotlivých regulátorov,“ brojila proti plošnej regulácii Jennifer Johnsonová z Európskej hypotekárnej asociácie, podľa ktorej má každý trh a každá krajina iné potreby.
Čisto teoreticky je nezmysel vyhadzovať peniaze za unifikáciu produktu, ktorý zatiaľ funguje lokálne, a predstava rozmachu cezhraničných hypoték nie je príliš reálna. Banky zase argumentujú tým, že sa riadia heslom „poznaj svojho klienta“, teda, že majú silné oddelenia riadenia rizika, aby sa vyhli problémom. Lenže klienti žiadne riadenie rizika v hlave väčšinou nemajú, takže niekedy nie sú schopní rozlíšiť, čo im banka vlastne ponúka.
Finančná kríza preto ukázala limity racionálneho rozhodovania ľudí. Stačí sa pozrieť na údaje komisie – 70 percent žiadateľov o hypotéku preceňuje svoje príjmy alebo podceňuje ďalšie záväzky. Až 45 percent hypoték v Británii finančné inštitúcie poskytli bez overenia príjmov. To všetko s vidinou vysnívanej nehnuteľnosti. Že problém nie vždy dokáže vyriešiť kontrola zo strany regulátorov, vidieť v Írsku, Španielsku či Británii, kde spľasnutie cenovej bubliny spôsobilo obrovské problémy v bankovom sektore a následne v dlhu štátov. Na hypotéky možno tak podstatne lepšie uplatniť behaviorálnu ekonómiu, podľa ktorej sa ľudia nerozhodujú racionálne, a zjednodušenie pravidiel naozaj môže pomôcť. Hoci za cenu toho, že nie všetci na hypotéku dosiahnu. Napokon vlastnícke bývanie nepatrí medzi základné ľudské práva.
Myšlienka regulácie je preto v zásade správna v okamihu, keď zlyhávajú iné mechanizmy, čo sa vo väčšej miere deje práve teraz – aj preto, že s globalizáciou majú ľudia podstatne viac priestoru a šancí robiť chyby.
Ukazuje sa však, že ani jednotné pravidlá nemusia fungovať dokonale. Priamo vo veľkom to predvádza tá istá Európa, ktorá sa snaží o unifikáciu jednotlivých trhov, bez zvládnutia usmerniť samu seba. Jednotné pravidlá pre fiškálnu disciplínu sú nastavené dlho, štáty sa ich naučili s odkazom na „vyšší princíp“ dokonale obchádzať. V záujme zachovania samej seba by preto Európa radšej mala dodržiavať to, čo existuje, a s novými nariadeniami zaobchádzať veľmi opatrne.
Julie Hrstková
komentátorka
Hospodářské noviny