Realitný trh s rezidenčnými projektami zažíva posledný rok doslova ošiaľ. Prečo si myslíte, že to tak je?
Jedným z hnacích motorov pre kúpu nehnuteľností je samotná koronakríza a opatrenia takmer všetkých svetových vlád, ktoré zasiahli do ekonomiky prílevom nových peňazí, čo prirodzene úspory znehodnocuje. Ľudia tak hľadajú cesty, ako svoje úspory jednak ochrániť, ale aj ako ich čo najlepšie zhodnotiť. Vysoký dopyt, znížená ponuka, lacné hypotéky a rast cien nehnuteľností medziročne o 7 až 10 % tvorí obraz o lákavom zhodnotení svojich úspor práve touto cestou. Má to však viacero úskalí. O tieto nehnuteľnosti sa treba starať, hľadať nájomníkov a navyše, uplynulý rok ukázal, že väčšina takýchto investičných bytov ostala prázdna, prípadne ceny nájmov šli prudko nadol a negenerovali odhadovaný zisk. Niekto môže oponovať, že na druhej strane rastie ich hodnota v čase, to však tiež nemusí dlhodobo udržateľné a ide skôr o krátkodobejší spôsob investovania. Existujú určite lepšie a sofistikovanejšie príležitosti, ktoré vedia byť menej rizikové a v úvodnej fáze aj menej nákladné.
Ako sa teda efektívne postarať o svoje úspory? Vlastniť byt je predsa hmatateľnejšie, človek má tak pocit, že má niečo v rukách.
Vlastniť nehnuteľnosť môžete aj bez priamej kúpy. V jednoduchosti, kúpite si nejaký podiel, ktorý vám v čase zarába s nejakým očakávaným výnosom. O tom sú práve realitné fondy. Okrem toho dosahujú podobné výnosy, pritom s menším vstupným kapitálom. Určite tak nejde o investovanie iba pre “vyvolených”, ako sa dnes skôr javí práve kúpa bytu.
Ako sa vyznať v zložitej spleti realitných fondov? Ponúk je na trhu predsa celkom dosť. Na čo sa zamerať a na čo si dať pozor?
Realitné fondy sa rozlišujú najmä investičnou stratégiou. Tvorí ju využívanie externého dlhu (tzv. leverage) a výška rizika. Tieto faktory by si mal každý investor zvážiť medzi prvými.
Najmenej rizikové sú realitné fondy, ktoré investujú do komerčných takmer plne prenajatých nehnuteľností. Takýmto prípadom je aj fond HB Reavis CE REIF, ktorý investuje výhradne do komerčných nehnuteľností v hlavných mestách EÚ, ktoré sú prenajaté na minimálne 80 %. Dosahované výnosy sa tak pohybujú na úrovni 8 až 10 % p.a. (pri odporúčanom investičnom horizonte 5 rokov).
Ďalšími dôležitými faktormi pri investovaní do realitných fondov sú predovšetkým lokalita nehnuteľností a skladba portfólia, ale aj transparentnosť fondu a aktívna správa nehnuteľností.
Ako sa teda vie investor riziku vyhnúť? Veľakrát predsa nemá dosah na to, aké nehnuteľnosti sú v portfóliu, či akým spôsobom sú zhodnocované.
Tu je práve dôležitá transparentnosť. S našimi investormi sme v kontakte na dennej báze a samozrejme ich aj kvartálne informujeme o najdôležitejších udalostiach daného obdobia. Počas celého procesu má teda plnú kontrolu nad svojimi financiami. Naša vyše desaťročná skúsenosť ukazuje, že práve takýto prístup je cestou k úspechu.
Aký vplyv mala koronakríza na výkonnosť vášho fondu?
Hoci by sa mohlo zdať, že koronakríza realitným fondom nepraje, opak je pravdou. Väčšia časť nášho portfólia sa skladá z “Á-čkových” nehnuteľnosti vo vyhľadávanej lokalite Nové Nivy.
Navyše, našou materskou spoločnosťou je HB Reavis s takmer tridsaťročnými skúsenosťami aj so správou nehnuteľností, CE REIF fond tak využíva unikátne synergie. V priebehu “krízového” roku 2020 sa nám podarilo vyzbierať 97 % nájomného, čo je výsledok, ktorý vlastníci investičných nehnuteľností dosiahli len sťažka. Fond má však slušnú výkonnosť aj z pohľadu desaťročnej existencie, počas ktorých sa nám podarilo investorom vygenerovať príjem 9.7 % p.a., z čoho približne 6.5. % tvorí dividenda, ktorú fond vypláca na kvartálnej báze.
Pre mňa osobne otázkou teda ostáva, prečo kúpiť radšej investičný byt, keď môžete investovať do realitného fondu, ktorý je diverzifikovaný, s porovnateľným výnosom a nižšou vstupnou investíciou.
Upozornenie: Hodnota investície sa môže aj znižovať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy, s investíciou do fondu je spojené aj riziko. Viac informácii na cereif.hbreavis.com
(PR)