Rozprávali sme sa s výkonným riaditeľom a majiteľom RK SPIRIT, s.r.o., Mgr. Dušanom Štricom.
Mgr. Dušan Štric
- Prečo sa oplatí investovať do nehnuteľností?
Všetci úspešní investori investujú časť svojich prostriedkov do nehnuteľností. Spravidla je to 40 až 70% všetkých ich investícií, no máme aj klientov, ktorí sa rozhodli do nehnuteľností umiestniť 100% svojich voľných prostriedkov a sú veľmi spokojní. Aj pri nich však platí zlaté pravidlo o diverzifikácii rizika, ktoré nás väčšinou naučila stará mama: „Nedávaj všetky vajíčka do jedného košíka!“. A preto sa našim klientom snažíme pomôcť ich portfólio poskladať z nehnuteľností z rôznych oblastí. Náročnejším z nich odporúčame kombináciu rekreačná investičná nehnuteľnosť, nehnuteľnosť na bývanie a komerčná nehnuteľnosť. Takže príklad poctivej diverzifikácie rizika pri investovaní do 4 investičných nehnuteľností vyzerá povedzme takto:
- Rekreačný investičný apartmán na Liptove pri celoročnom akvaparku.
- 1-izbový byt v krajskom alebo okresnom meste.
- Obchodný nebytový priestor (predajňa) v centre krajského alebo okresného mesta.
- Rekreačný investičný apartmán v Tatrách priamo pri lyžiarskom stredisku a so silnou alternatívou letného využitia.
V tomto konkrétnom príklade sú nehnuteľnosti a) a d) vyťažované správcovskou spoločnosťou krátkodobo, naopak nehnuteľnosti b) a c) sa prenajímajú dlhodobo, ideálne na niekoľko rokov. Tým sa dostávame k odpovedi na Vašu otázku. Nehnuteľnosti majú niekoľko pre investorov veľmi zaujímavých vlastností:
- S vekom ich hodnota rastie. Toto špecifikum je medzi investormi veľmi vyhľadávané. Stačí ak si pozriete akú hodnotu mala napríklad nehnuteľnosť, v ktorej bývate, pred 5, 10 a 15 rokmi. Ak si dokážete takéto informácie zistiť a porovnať ich s aktuálnou hodnotou predmetnej nehnuteľnosti, dokážete veľmi presne predikovať jej hodnotu v budúcnosti.
- Jedinečnosť alebo ak chcete originalita. Nehnuteľnosť je viazaná na konkrétnu lokalitu, pozemok, priestor. A to jej dáva skutočnú jedinečnosť.
- List vlastníctva je najlepšia akcia. Každá nehnuteľnosť má v sebe určitú stavebnú, funkčnú a spoločenskú hodnotu. A jej hodnota je veľmi stabilná. Nebude rásť skokom o desiatky percent za pár týždňov smerom nahor, ale určite ani nadol.
- Z rekreačnej nehnuteľnosti vyťažovanej špecializovanou spoločnosťou dostávate pravidelný mesačný, kvartálny alebo ročný výnos vo výške 4 – 15% p.a.. Z komerčnej nehnuteľnosti alebo z nehnuteľnosti určenej na bývanie dostávate tiež každomesačný výnos. Pri rekreačných investičných nehnuteľnostiach dostávate navyše ešte majiteľské benefity grátis (pobyty, vstupy do akvaparku, do wellness alebo na lyžovanie), prípadne s veľkou zľavou (reštaurácia, masáže, animácie, kino, detské atrakcie, ...).
- Aká je výhoda takejto investície oproti investovaniu napríklad do akcií?
Vo všeobecnosti určite odporúčame opäť diverzifikovať a „nevsádzať všetko na jednu kartu“. Pravda, pri investovaní do akcií špekulatívnym spôsobom je riziko straty naozaj vysoké. Odborníci odporúčajú do akcií investovať skôr pravidelnými mesačnými vkladmi, čím sa riziko vysokej straty znižuje. My to však vnímame ako iný typ investovania ako je kúpa nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti je investícia niekoľkonásobne vyššia, riziko naopak niekoľkonásobne nižšie, v porovnaní s akciami takmer nulové.
- Bývanie uspokojuje jednu zo základných ľudských potrieb. Prečo je podľa vás vždy lepšia investícia do základných ľudských potrieb?
Je to skutočne tak. Pri rozhodovaní o investícii sa zaoberáte najmä možnými rizikami. Hľadáte rôzne, často iba teoretické situácie, kedy by sa investícia neoplatila, resp. by sa jej návratnosť predlžovala. Bývať budú ľudia potrebovať vždy, a preto investícia do nehnuteľnosti na bývanie je v podstate bezrizikovou. Preto sa hlavne konzervatívny investor často rozhodne uprednostniť napríklad byt na sídlisku pred rekreačným apartmánom v turistickom rezorte. Odvážnejší investori, ktorí si kúpia rekreačný apartmán alebo chatu, sú odmenení vyššími výnosmi, ktoré sú ale na druhej strane spojené s vyšším rizikom.
- Prečo treba rozlišovať aj to do akej nehnuteľnosti investujeme a v akej lokalite sa nachádza?
Lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza, má rozhodujúci vplyv na dopyt a tým aj na cenu nehnuteľnosti. Výber lokality je trochu jednoduchší pri rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach. Ak sa pri výbere bytu orientujete na slovenské krajské mestá, prípadne rastúce okresné mestá, nemali by ste „stúpiť vedľa“. Samozrejme, ak ste si už vybrali mesto, hľadajte v ňom radšej nehnuteľnosť v centre, prípadne pri bytoch aj na sídliskách s dobrou občianskou vybavenosťou.
Oveľa dôležitejší je výber lokality v prípade kúpy rekreačnej investičnej nehnuteľnosti. Je potrebné hľadať takú lokalitu, v ktorej je ročne dostatočný počet nocí takzvaná topsezóna, kedy je možné nehnuteľnosť vyťažovať za výnosovo zaujímavých podmienok. Ideálnymi príkladmi sú napríklad lokality v Karibiku, kde je viac ako desať mesiacov v roku more teplé 28°C a denná teplota neklesne pod 32°C, alebo lyžiarske strediská, ktorým ľadovec umožňuje lyžovať povedzme 8 mesiacov v roku. Takéto ideálne podmienky na Slovensku bohužiaľ nemáme.
Napriek tomu zrod akvaparkov v rokoch 2003 a 2004 (BEŠEŇOVÁ, TATRALANDIA v Liptovskom Mikuláši a AQUACITY v Poprade) výrazným spôsobom zmenil cestovný ruch na severe Slovenska, keď k už existujúcej zimnej lyžiarskej sezóne pribudla letná „akvaparková“. Zrazu bolo možné vytvárať v Tatrách a Liptove skutočne celoročné strediská cestovného ruchu so službami aj pre tých najnáročnejších. A keď sa k dvom silným sezónam (zimnej a letnej) pridruží jarná a jesenná „kongresová“ a „seniorská“ medzisezóna, vznikne priestor na investície s veľmi priaznivou dobou návratnosti.
Rekreačných developerských projektov na Slovensku pribúda neúrekom. Investor takejto nehnuteľnosti by mal však sledovať, či je jej lokalita skutočne „dvojsezónna“, to znamená či má silnú sezónu v zime aj v lete. A tiež býva užitočné zmapovať si jej skutočný pomer ponuka vs. dopyt v krátkodobom ubytovaní. Určite odporúčame prísť sa o svojom zámere kúpiť investičnú nehnuteľnosť porozprávať so skúsenými realitnými obchodníkmi REALITNEJ KANCELÁRIE SPIRIT. Trh s rekreačnými nehnuteľnosťami má svoje špecifiká, ktoré zo vzdialenosti stoviek kilometrov nemusí byť dobre vidieť. Preto sa neraďte o rekreačnej investícii s odborníkom na región, kde cestovný ruch nefunguje.
- Prečo sa oplatí investovať práve do rekreačných nehnuteľností?
Rekreačné nehnuteľnosti v sebe spájajú tri investičné výhody:
- Cena nehnuteľnosti v čase rastie, a tým ochraňuje Vašu investíciu pred inflačným znehodnotením. Naopak hodnota sa zvyšuje násobne rýchlejšie ako rastie inflácia. Napríklad medziročný nárast cien nehnuteľností v roku 2021 bol napriek pandémii až 18,4%.
- Z nehnuteľnosti vyťažovanej špecializovanou spoločnosťou dostávate pravidelný mesačný, kvartálny alebo ročný výnos vo výške 4 – 15% p.a..
- Majiteľské benefity grátis (pobyty, vstupy do akvaparku, do wellness alebo na lyžovanie), prípadne s veľkou zľavou (reštaurácia, masáže, animácie, kino, detské atrakcie, ...).
- Ako ich môžeme následne využívať, aby sa nám to finančne oplatilo? (napríklad podnájom, airbnb a podobne?)
Tu samozrejme univerzálna rada neexistuje. Závisí totiž od možností a skúseností investora. Začiatočníkom v investovaní do rekreačných nehnuteľností rozhodne odporúčame na začiatku nechať nehnuteľnosť spravovať a hlavne vyťažovať skúsenej a úspešnej spoločnosti a to ideálne vo veľkom rezorte (napríklad HOLIDAY VILLAGE TATRALANDIA alebo DEMANOVA VILLAGE). Jeho veľkosť umožňuje využívať tzv. dynamickú cenotvorbu („dynamic pricing“), ktorá výrazne zvyšuje výnos investora.
Samozrejme máme aj skúsenejších klientov, hlavne pokiaľ už vlastnia väčší počet rekreačných nehnuteľností a zároveň majú vo svojom okolí niekoho šikovného, kto ich dokáže výhodne vyťažovať. Aj tu ale najlepšie funguje servis (check-in, check-out, upratovanie, údržbu) nechať robiť „domácim“.
- V ktorých lokalitách na Slovensku tie najvýhodnejšie nehnuteľnosti na investíciu dnes nájdeme?
Pri bytoch sú to určite všetky slovenské krajské mestá. Z okresných odporúčame iba tie, ktoré naozaj výrazne rastú, najmä čo sa počtu obyvateľov a prichádzajúcich investícií týka. Pri rekreačných investičných nehnuteľnostiach sú to určite Vysoké a Nízke Tatry. Potom samozrejme lokality v blízkosti celoročných turistických ťahákov. V Podmienkach Slovenska sú takými ťahákmi rozhodne akvaparky. Investorom zvažujúcim kúpu rekreačnej investičnej nehnuteľnosti v lokalite, kde topsezóna trvá menej ako 5 mesiacov odporúčame byť veľmi opatrní. Takáto investícia nemusí byť návratnou ani ak má výrazne nižšiu cenu za m2 úžitkovej plochy.
Najvýhodnejšie rekreačné investície nájdete na webstránke www.najlepsiainvesticia.sk. Túto stránku prevádzkuje realitná kancelária RK SPIRIT, s.r.o. Liptovský Mikuláš za účelom prezentácie a možného porovnania viacerých investičných nehnuteľností. Dostanú sa tam iba projekty vo výborných lokalitách, so zmysluplnými vyťažovacími programami, s ideálnym umiestnením a dispozíciami rekreačných objektov a iba od preverených a dôveryhodných developerov.
