Nehnuteľnosť a náklady
Ako občan som kúpil nehnuteľnosť, ktorú prenajímam výrobnej firme na podnikateľské účely. Túto nehnuteľnosť mám poistenú a platím za ňu daň z nehnuteľnosti. Ak dostanem úhradu za prenájom, môžem pri podávaní daňového priznania tieto náklady zohľadniť? Poprípade aj čiastku odpisov podľa zákona o dani z príjmov? Mám príjmy ako zamestnanec, mám podať daňové priznanie aj vtedy, keď rozdiel príjmov z prenájmu a nákladov je menší ako 23 650 Sk?
-- Vašu otázku rozoberieme od konca, pretože práve v poslednej otázke je nesprávna aplikácia zákona, na ktorú je potrebné upozorniť. Prenájom nehnuteľnosti (príjem podľa § 6 odsek 3 zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov) je podľa § 9 odsek 1 písm. h) posudzovaný ako oslobodený , t.j. nie je dôvodom na podanie daňového priznania, ale len v tom prípade, ak úhrn príjmov (nie základu dane !!!) v zdaňovacom období nepresiahne päťnásobok životného minima, platného 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak tieto príjmy presiahnu päťnásobok sumy platného životného minima, potom do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu. Výdavky k príjmom zahrňovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.
Základ dane je rozdiel príjmov a výdavkov.
To znamená, že vy musíte posudzovať celý dosiahnutý príjem z prenájmu a nie rozdiel príjmov a výdavkov, či spĺňa podmienku oslobodenia, t.j. päťnásobok životného minima, ktoré pre rok 2006 bolo vo výške 23.650 Sk. Ak príjem plynúci z prenájmu bol vyšší ako 23 650 Sk, tak do daňového priznania zahrniete sumu len nad tento príjem. Nezabudnite však vylúčiť aj alikvotnú časť výdavkov, prislúchajúcu k oslobodenej sume, t.j. sume 23 650 Sk. Hodnotu výdavkov, ktorú vylúčite, zistíte percentom.
Príklad: príjem z prenájmu je 94 600 Sk , hodnota výdavkov 40 000 Sk.
Do daňového priznania patrí príjem: 94 600 -- 23 650 ( 5x životné min , t.j. oslobodený príjem) = 70 950 Sk
Z daňových výdavkov musíme vylúčiť časť daňových výdavkov, ktoré patria k oslobodenej sume príjmov, t.j. k sume 23 650 Sk. Pomer oslobodených príjmov k celkovým príjmom je 23 650 : 94 600 = 0,25 . Týmto podielom vynásobíme výdavky, t.j. 0,25 x 40 000 = 10.000, ktoré vylúčime z daňových výdavkov uplatňovaných v daňovom priznaní, na základe čoho celkové daňové výdavky predstavujú sumu 30 000 Sk. Základ dane z príjmov z prenájmu bude nasledovný : príjmy 70 950- výdavky 30 000 = 40 950 Sk.
Výdavky typu poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností sú výdavky, ktoré sú z hľadiska zákona o dani z príjmov považované za preukázateľné daňové výdavky ( § 19), preto je možné ich uplatniť v daňovom priznaní. Taktiež môžete si uplatniť aj odpis ako daňový výdavok. Upozorňujeme vás však na ustanovenie § 11, podľa ktorého ak si budete uplatňovať preukázateľné výdavky, musíte počas celého zdaňovacieho obdobia viesť evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede,
b) o hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať
c) o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch
Keďže ste zamestnancom, vychádzame z predpokladu, že nie ste platiteľom dane z pridanej hodnoty a teda si môžete uplatniť pri príjmoch z prenájmu aj tzv. paušálne výdavky vo výške 40 % dosiahnutých príjmov. V takto uplatnených výdavkoch by boli však zahrnuté všetky vaše daňové výdavky (vrátane odpisov). Výnimku len tvoria zaplatené poistné a príspevky, ktoré je daňovník povinný platiť, ak toto poistné a príspevky neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach, toto poistné a príspevky si môže daňovník uplatniť vo výdavkoch v preukázateľnej výške.
Upozorňujeme však, že aj pri tomto spôsobe výpočtu dane, resp. základu dane je potrebné krátiť výdavok prislúchajúci k oslobodenému príjmu , t.j. k sume 23 650, a to takým spôsobom ako sme uviedli v úvodnej časti otázky.
Daňové a účtovné odpisy
Pri nákupe hnuteľného investičného majetku vo výške 42 000 Sk 15. 5.2006 a zaradení do používania v tom istom dátume do prvej odpisovej skupiny sa odpisy urobia za celý rok 2006 , t.j. 10 500 Sk. Daňové a účtovné odpisy sa môžu rovnať?
-- Ak ste si zvolili rovnomerný spôsob odpisovania podľa § 27 zákona 595/2003 Z.z.o dani z príjmov, tak ročný odpis nakúpeného hnuteľného investičného majetku urobíte tak ako uvádzate vo vašej otázke, t.j. máte nárok na celoročný odpis, pokiaľ majetok plne využívate na zabezpečenie, udržanie alebo dosiahnutie zdaniteľných príjmov. Z druhej časti vašej otázky nie je jasné, či ide o fyzickú alebo právnickú osobu. Fyzická osoba zaúčtuje odpis v rámci uzávierkových účtovných operácií v peňažnom denníku, pričom uplatňuje len daňové odpisy. Právnická osoba je povinná zostaviť odpisový plán pre odpisovanie dlhodobého hmotného a nehmotného majetku, ktorý zohľadňuje dobu použiteľnosti majetku, počet výrobkov, alebo podobných jednotiek, pri ktorých sa predpokladá ich získanie prostredníctvom používaného majetku, pričom sa zohľadňuje očakávané použitie majetku a intenzita jeho využitia, očakávané fyzické opotrebovanie majetku , ktoré závisí od bežných podmienok jeho využívania
, ako je zmennosť, plán opráv a údržby, starostlivosť o majetok v čase, keď sa nevyužíva, technické a morálne zastaranie, zákonné alebo iné obmedzenia na používanie majetku. Na základe týchto atribútov vyplýva, že u týchto subjektov dochádza k rozdielnostiam v účtovných a daňových odpisoch, čo má samozrejme ďalší vplyv na správnosť účtovania a následne aj správneho výpočtu dane príslušného daňového subjektu.
Predaj bytu a garáže
Predal som byt a garáž ( 2 objekty ) vlastnené viac než 5 rokov, takže daň platiť nemusím. Netreba to ale uviesť do tlačív a požiadať o neplatenie dane? Byt je už prevedený na nového vlastníka, ale garáž ešte nie, hoci návrh je v katastri od 2. októbra. Ako neplatiť daň zo stavby , keď tam parkuje tri mesiace už nový majiteľ?
-- V zmysle ustanovenia § 2 písm h) zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov zdaniteľným príjmom je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je oslobodený od dane podľa tohto zákona ani medzinárodných zmlúv. To znamená, že oslobodený príjem nie je predmetom zdanenia a teda sa neuvádza ani v daňovom priznaní, pretože v daňovom priznaní sa uvádzajú len príjmy podliehajúce dani. Táto skutočnosť má oporu aj v ustanovení § 32 odsek 4 zákona o dani z príjmov, kde podľa písmena e) sa hovorí, že daňové priznanie nie je povinný podať daňovník, ak má len príjmy oslobodené od dane.
Pre vyrubenie dane z nehnuteľnosti je rozhodujúci stav vlastníctva k 1. januáru predmetného roka. Ako vyplýva z vašej situácie, zmena vlastníctva neprešla k prvému januáru, to znamená, že daň z nehnuteľnosti bude vyrubená vám ako vlastníkovi. Je len na vašej vzájomnej dohode, aby budúci vlastník Vám tieto náklady refundoval, keďže nehnuteľnosť užíva.
Daň za garáž
Pred štyrmi mesiacmi sme kúpili garáž, ktorá je od nášho bytu dosť vzdialená. Túto nevýhodu sme pri kúpe podcenili. Preto by sme garáž chceli vymeniť alebo predať. Budeme musieť zaplatiť daň z predaja alebo z výmeny, keď ju vlastníme len krátku dobu.? Pri prípadnej výmene za inú garáž bude zrejme znova zaplatiť 2 000 Sk za kolok?
-- V zmysle ustanovenia § 9 odsek b) zákona 595/2003 Z.z. o dani z príjmov sa uplatňuje všeobecná päťročná lehota oslobodenia na predaj nehnuteľnosti, to znamená že pred uplynutím tejto lehoty predaj nehnuteľnosti je predmetom dane. Ak by ste sa rozhodli garáž predať (v časovom horizonte do piatich rokov od jej kúpy), príjem z predaja by bol predmetom dane. Ako výdavok by bolo možné uplatniť cenu, za ktorú ste garáž kúpili. Následne predmetom dane a teda zdaňovaný by bol rozdiel medzi predajnou cenou a cenou obstarania, ak by bol kladný. V prípade záporného rozdielu by vznikla strata, ktorá sa však nevysporiadava na úkor iných príjmov, preto v tomto prípade je možné uplatniť daňový výdavok -- obstarávaciu cenu ale len do výšky plynúceho príjmu z predaja, čo znamená, že z hľadiska daňového by bol predaj daňovo nulitný.
Obdobná situácia je v prípade zámeny. Ak by ste zámenou nehnuteľnosti získali garáž, ktorej cena je vyššia ako cena vašej garáže a tento rozdiel by ste predávajúcemu nedoplatili, vzniknutý rozdiel sa chápe ako nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou a je taktiež. predmetom dane.
Platenie kolkov je otázka zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti. Bez zaplatenia správneho poplatku vám Katastrálny úrad zmenu vlastníckeho práva nezapíše.
Darina Salanciová, odborníčka na dane
Predaj zdedeného domu
Zdedila som dom s bratom aj s mamou po otcovi v roku 2006. Mamička svoj podiel z dedičstva podarovala mne a môjmu bratovi. Dom sme predali v roku 2006 za cenu, ktorá bola uvedená v dedičnom konaní. Moja otázka je, či mám zaplatiť daň z príjmu a podať z tohto dôvodu daňové priznanie? Mamička užívala spomínaný dom od roku 1968.
-- Všeobecne platí, že pri predaji obytného domu s najviac dvoma bytmi, vrátane súvisiacich pozemkov, ide o príjem od dane oslobodený v prípade, ak mal v ňom predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Keďže uvedené z otázky nevyplýva, budeme uvažovať s tým, že táto podmienka splnená nie je.
Ďalej platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený v prípade, ak uplynulo päť rokov odo dňa nadobudnutia do vlastníctva. Táto podmienka zrejme tiež nie je u vás splnená, keďže od dedičstva a darovania neuplynula takáto doba.
Keďže ide o získanie nehnuteľnosti aj v rámci dedičstva v priamom rade, do potrebnej 5-ročnej doby sa zarátava aj doba vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (otca). Ak otec vlastnil dom viac ako päť rokov, časť príjmu z predaja, ktorá pripadá na zdedený podiel, je od dane oslobodený.
Časť, ktorú ste dostali darom od matky, však nespĺňa uvedenú podmienku. To znamená, že časť z príjmu z predaja, ktorá pripadá na darovanú časť domu, nemáte od dane oslobodenú (ani váš brat).
Treba spraviť výpočet a do daňového priznania sa uvedie len časť, ktorá v rámci spoluvlastníctva s vašim bratom, pripadá na darovanú. Ide o ostatný príjem (§ 8 ods. 1 písm. b/ zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov).
Výdavok (na zníženie príslušného čiastkového základu dane), ktorý pomerne pripadne na tento príjem, si môžete uplatniť v zmysle § 9 ods. 5 tohto zákona (cena v zmysle § 25, finančné prostriedky vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu, vrátane výdavkov súvisiacich s predajom, atď.).
Keďže ide u vás o komplikácie, spojené so získaním domu dedením a v časti darovaním a súčasne v rámci spoluvlastníctva, odporúčame obrátiť sa na daňového poradcu, prípadne výpočet príjmov a výdavkov uviesť v rámci osobitných záznamov na tlačive daňového priznania (typ B).
Predaj garáže získanej dedením
Pri predaji garáže, nadobudnutej v dedičskom konaní, je potrebné ju vlastniť päť rokov, aby nevznikla daňová povinnosť?
-- Všeobecne sa na daňové oslobodenie príjmov z predaja garáže vyžaduje 5-ročná doba vlastníctva (nadobudnutia). Ak však ide o predaj garáže nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, platí, že ide o príjem od dane oslobodený v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).
Vychádzame z § 9 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak ste garáž nadobudli v dedičskom konaní, do uvedenej 5-ročnej doby vlastníctva sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa.
Príjmy od dane oslobodené a životné minimum
Aká je za rok 2006 suma životného minima, ktorá je potrebná na výpočet príjmov od dane oslobodených?
-- Ak ide v otázke o príjem od dane oslobodený do výšky 5-násobku sumy životného minima, podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona č. 595/203 Z. z. o dani z príjmov v znení platnom do 31. 12. 2006, vychádza sa zo sumy životného minima platného k 1. 1. 2006, t. j. zo sumy 4 730 Sk.
Predmetná suma úhrnu príjmov od dane oslobodených predstavuje za rok 2006 výšku 23 650 Sk (5 x 4 730 Sk).
Do uvedených príjmov sa započítavajú:
- brutto príjmy z prenájmu nehnuteľností, príležitostné príjmy, vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí a
- po znížení o výdavky sa ďalej do uvedenej sumy zahrnú príjmy z prevodu opcií, z prevodu cenných papierov (vrátane vrátenia, resp. vyplatenia podielového listu) a z prevodu členských práv družstva alebo z prevodu účasti (podielu) na spoločnosti s r.o. alebo komanditnej spoločnosti (do úvahy sa berie rozdiel medzi príjmami a výdavkami podľa § 8 ods. 5 a 7 cit. zákona).
Príjem z prenájmu nehnuteľností
Aké odpočítateľné položky môže použiť poberateľ starobného dôchodku pri prenájme nehnuteľnosti (ročný príjem 86 000 Sk), ak nevedie účtovníctvo a chce uplatniť paušálne náklady?
-- Nevieme, čo máte na mysli pod "odpočítateľnými položkami". Pripomíname preto, že ak ide o poberateľa starobného dôchodku (celý rok 2006), nárok na:
- nezdaniteľnú sumu základu dane na daňovníka vo výške rozdielu medzi 90 816 Sk a výškou dôchodku, ak ide o nižšiu sumu,
- na nezdaniteľnú sumu na vyživovanú manželku (ak mala vlastné príjmy, ktoré sa do úvahy berú, nižšie ako 90 816 Sk) a
- nezdaniteľnú sumu do 12 000 Sk z titulu platenia príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie, účelové sporenia a životné poistenie za stanovených podmienok.
Pri prenájme nehnuteľností (ak nejde o podnikanie), si z hrubého zdaniteľného príjmu 86 000 Sk môžete odpočítať príjem od dane oslobodený vo výške 23 650 Sk. Z rozdielu (96 000 -- 23 650 = 62 350 Sk), ktorý uvediete do daňového priznania ako príjem (§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.), si môžete uplatniť paušálny výdavok vo výške 40 % z tohto rozdielu, t. j. 24 940 Sk (40% z 62 350 Sk). Čiastkový základ dane z tohto príjmu bude vo výške 37 410 Sk (62 350 -- 24 940).
Ak nemáte nárok ani na jednu z uvedených nezdaniteľných súm základu dane, daňová povinnosť bude vo výške 7 107 Sk (19 % z 37 410 Sk) za predpokladu, že iné zdaniteľné príjmy, ktoré sa uvádzajú do daňového priznania, ste nemali.