Predaj nehnuteľnosti
Zdedili sme ako súrodenci (je nás päť) jeden malý stavebný pozemok. Po dvoch rokoch sme sa konečne dohodli, že pozemok predáme, lebo ani jeden z nás nebol ochotný sa ho vzdať. Teraz sme našli kupca, ale došlo medzi nami k rozporom, kto z nás zaplatí daň za predaj pozemku?
- Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je v spoluvlastníctve viacerých fyzických alebo právnických osôb, je daňovníkom každý spoluvlastník, a to do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Predpokladám, že vaše podiely boli rovnaké, keďže ste boli súrodenci a pozemok ste dedili. Takže pravdepodobne, ak medzi kupujúcimi a vami nie je nejaký príbuzenský vzťah, mali by ste platiť aj rovnakú daň. Ak príbuzenský pomer medzi niektorým z vás a kupujúcim existuje, potom ten, čo má vzťah ku kupujúcemu, bude platiť menšiu daň z prevodu, lebo sadzba dane je v zákone stanovená v závislosti od príbuzenského pomeru medzi predávajúcim a kupujúcim. Podľa nového znenia § 10 odsek 3 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov je možné základ dane znížiť aj o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku. Zároveň vás upozorňujem, že podľa § 4 ods. 1 písm. b zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov budete musieť platiť aj daň z príjmu, nakoľko ste pravdepodobne nesplnili podmienky na oslobodenie podľa už citovaného zákona.

Vecné bremeno
Čo je to vecné bremeno? Chceli sme spolu s mojím manželom darovať svojmu vnukovi rodinný dom, ktorý sme mu nakoniec predali z dôvodov hypotekárneho úveru. Notár nám povedal, že sme si mali dať zriadiť aj vecné bremeno. Nerozumeli sme tomu. Čo máme robiť?
- V prípade zriadenia vecného bremena vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Vo vašom prípade mal pravdepodobne notár na mysli zriadenie vecného bremena buď doživotnej opatery alebo doživotného bývania v rodinnom dome, prípadne aj iné. Cieľom v každom prípade bolo, aby ste sa v budúcnosti vyhli hraničnej situácii, keď nebudete mať kde bývať, prípadne sa nebude mať kto o vás postarať v starobe a chorobe. Často sa totiž stáva, že starí rodičia darujú svoje jediné nehnuteľnosti, rodinné domy, svojim vnukom a nakoniec sa ocitnú v domove dôchodcov, čo je viac než častá situácia. Notár mal pravdepodobne tento úmysel. Tým, že ste vnukovi rodinný dom nakoniec predali, sa situácia zmenila v tom smere, že daňovníkom ste sa stali vy, a teda budete musieť zaplatiť aj daň prevodu a prechodu nehnuteľností. V prípade darovania by bol vnuk ako obdarovaný daňovníkom dane z darovania.

Nadobudnutie nehnuteľnosti kúpou alebo konkurzom
Aký je rozdiel v zdanení pre predaji nehnuteľnosti kúpnou zmluvou a nadobudnutí nehnuteľnosti konkurzom?
- Pri predaji nehnuteľnosti kúpno-predajnou zmluvou je daňovníkom predávajúci a pri nadobudnutí nehnuteľnosti v rámci konkurzného konania je to nadobúdateľ nehnuteľnosti. V obidvoch prípadoch je možné od 1. apríla 2002 znížiť základ dane o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku. Rozdiel je aj v spôsobe výpočtu základu dane. Bližšie treba pozrieť zákon č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov a Vyhlášku č. 255/2000 Z. z. o stanovení hodnoty podniku, jeho častí a zložiek majetku.

Rozdiel v platení dane
Predali sme starší rodinný dom iba za 350 000 Sk, lebo cena podľa vyhotoveného znaleckého posudku vo výške 755 000 Sk nie je v našom regióne akceptovateľná. To znamená, že predaj by sa za túto cenu nikdy neuskutočnil. Úradná cena nezodpovedá podmienkam na trhu, kde je minimálny dopyt a maximálna ponuka vzhľadom na vysokú nezamestnanosť a nízku kúpyschopnosť obyvateľstva. Náš problém spočíva však v tom, že na daňovom úrade nám vyrubili daň za prevod zo sumy 755 000 Sk, čo je viac než o 100 % skutočnej predajnej ceny. Bol postup daňového úradu správny?
- Postup správcu dane bol správny vzhľadom na ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, podľa ktorého je základom dane odplata, prípadne úhrada za nehnuteľnosť, pričom sa vychádza z dohodnutej ceny, minimálne však z ceny zistenej podľa osobitných predpisov, ktorým je Vyhláška 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov. Napriek rozsiahlej novelizácii zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov od 1. apríla 2002, nebola Vyhláška 465/1991 Zb. doteraz novelizovaná, aj keď jej novelizácia je už viac rokov netrpezlivo očakávaná odbornou verejnosťou. V súvislosti s daňovou reformou od 1. januára 2004 sa uvažuje o zrušení citovanej vyhlášky a tiež dane z prevodu a prechodu nehnuteľností. Daň z nehnuteľností by mala nadobudnúť väčší význam v rámci majetkových daní a s ňou aj Vyhláška 255/2000 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktorá by mala byť novelizovaná a mala by priblížiť ceny nehnuteľností trhovým podmienkam. Cena stanovená spôsobom stanoveným v doteraz platnej vyhláške 465/1991 Zb. vo väčšine prípadov nezodpovedá trhovej cene, za ktorú je možné predaj nehnuteľnosti realizovať na trhu. Iné sú podmienky napr. v Bratislave a úplne odlišné sú napr. v Bardejovskom okrese. To znamená, že tá istá nehnuteľnosť by sa za úplne odlišných podmienok realizovala na týchto lokálnych trhoch, čo má, samozrejme, aj dosah na pomer medzi prijatou sumou za predaj a zaplatenou daňou. Rozdiel môže byť v niektorých prípadoch markantný, ale legislatívna situácia je striktne stanovená v tejto podobe napriek viacerým negatívnym ohlasom v odbornej a aj laickej verejnosti.

Nadobudnutie nehnuteľnosti konkurzom
Sme spoločnosť s ručením obmedzeným. V októbri 2000 sme nadobudli do vlastníctva jednu nehnuteľnosť v rámci konkurzného konania. Kto bude platiť daň za prevod a z akej ceny sa bude vychádzať?
- Pri nadobudnutí nehnuteľnosti v rámci konkurzného konania je podľa § 8 ods. 1 písmeno b) zákona č. 318/1992 Zb. v znení ostatnej novely daňovníkom nadobúdateľ. Novelou zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov, a to zákonom č. 256/2000 Z. z. s účinnosťou od 1. augusta 2000, bol vymedzený spôsob určenia základu dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti v konkurznom konaní, pri výkone rozhodnutia a tiež exekúciách. Základom dane z prevodu je cena, za ktorú sa nehnuteľnosť nadobudla. Spôsob zistenia ceny upravuje Vyhláška 255/2000 Z. z. o stanovení hodnoty podniku, jeho častí a zložiek majetku podniku, ktorá tiež nadobudla účinnosť 1. augusta 2000. Pri predaji podniku alebo jeho časti v konkurznom konaní sa určuje za základ dane súčin kúpnej ceny a koeficientu vypočítaného ako podiel všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a úhrnnej hodnoty podniku.

Nadobudnutie nehnuteľnosti likvidáciou podniku
Sme spoločnosť s ručením obmedzeným a v januári 2002 sme nadobudli do vlastníctva nehnuteľnosť v rámci likvidácie štátneho podniku. Kto je daňovníkom a z akej ceny sa bude pri zdanení vychádzať, ak zostatková účtovná hodnota nehnuteľnosti predstavovala sumu 2,5 mil. Sk, cena zistená znalcom podľa cenového predpisu bola 3,8 mil. Sk a za nehnuteľnosť sme v skutočnosti zaplatili až 5,1 mil. Sk, vzhľadom na vysoký dopyt po tejto nehnuteľnosti.
- Daňovníkom podľa § 8 ods. 1 písmena a) zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov je prevodca, t. j. štátny podnik, ktorý bol v likvidácii. Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je podľa § 10 ods. 1 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov. Keďže cena zistená podľa osobitných predpisov je vo vašom prípade nižšia ako skutočná úhrada, bude sa pri zdanení vychádzať z tejto ceny dohodou. Podľa do 1. apríla 2002 platného § 18 ods. 2 zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov sú od dane z prevodu a prechodu nehnuteľností oslobodené prevody a prechody vlastníctva k nehnuteľnostiam pri likvidácii štátnych podnikov. Štátny podnik v likvidácii si mal podať daňové priznanie k dani z prevodu a prechodu nehnuteľnosti podľa dátumu vzniku daňovej povinnosti a v ňom si uplatniť zákonné oslobodenie. Od 1. apríla 2002 boli ustanovenia § 18 úplne zrušené zo zákona č. 318/1992 Zb. v znení neskorších predpisov.