Oceňovanie nehnuteľností

V súvislosti s daňovou reformou a so zmenami niektorých daňových predpisov od 1. januára 2004 dochádza aj k významnej zmene vo výkone znaleckej činnosti v oblasti oceňovania nehnuteľností, keď na právne úkony súvisiace s nehnuteľnosťami v prípade, ak sa zároveň vyžaduje ich ocenenie, toto ocenenie sa predkladá vo vyjadrení ich všeobecnej, teda trhovej hodnoty.

Na základe povolenia vkladu do katastra nehnuteľností nasleduje pre predávajúceho ďalšia povinnosť, uhradiť daň z prevodu a prechodu nehnuteľností. Zákon č. 554/2003 Z. z. zo 4. decembra 2003 o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a o zmene a doplnení zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v znení zákona č. 238/2000 Z. z. v § 4 odsek 1 určuje taxatívne základ dane.
Základom dane je dohodnutá cena za nehnuteľnosti, najmenej však všeobecná hodnota nehnuteľnosti stanovená podľa osobitného predpisu uvedená v zmluve k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností pri odplatnom prevode nehnuteľností, t. j. hodnota určená podľa ustanovení vyhlášky č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, obdobne sa postupuje aj pri zámene nehnuteľností.
Dôsledkom je, že občan potrebuje na splnenie daňovej povinnosti z titulu prevodu a prechodu nehnuteľností znalecký posudok podľa vyhlášky č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vypracovanie znaleckých posudkov podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb. stratilo dňom účinnosti zákona č. 554/2003 Z. z. opodstatnenosť.
Výhodou pre predávajúceho je, že základ dane sa znižuje o preukázané výdavky za vyhotovenie znaleckého posudku (§ 4 odsek 5). Sadzba dane je určená v jednotnej výške 3 % zo základu dane podľa ustanovenia § 4, pričom základ dane sa zaokrúhľuje na celé stokoruny nadol. Minimálna výška dane je 100 Sk, ak hodnota dane je nižšia ako 100 Sk, táto sa potom nevyrubí a neplatí.
Zákon nadobudol účinnosť 1. januára 2004, čo znamená, že ak daňová povinnosť vznikla pred týmto dátumom, postupuje občan podľa doterajších predpisov, aj vrátane znaleckého posudku podľa vyhlášky č. 465/1991 Zb.

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti (MS) SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku bola novelizovaná, zmenená a doplnená vyhláškou MS SR č. 576/2003 Z. z. Novelizácia nadobudla účinnosť 31. decembra 2003, dotýka sa vo všeobecnej časti čiastočnej zmeny názvoslovia: koeficient predajnosti, resp. koeficient vyjadrujúci vplyv polohy nahradil koeficient polohovej diferenciácie.
Vyhláška č. 576/2003 Z. z. dopĺňa pôvodnú vyhlášku, porovnávaciu metódu rozširuje o možnosť použitia matematickej štatistiky tak, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky; rieši spôsob určenia všeobecnej hodnoty pozemkov, podľa ich delenia, v zastavanom území obce a mimo zastavaného územia obce, podľa ich členenia na jednotlivé kategórie a možnosti započítania porastov. Rozširuje možnosť tvorby rozpočtových ukazovateľov výberom z katalógu schváleného MS SR ich môže vytvoriť znalec podľa katalógov a ak nejestvujú, znalec môže rozpočtové ukazovatele vytvoriť cenovou kalkuláciou alebo podľa nákladov na obstaranie. Vyhláška rieši čiastočne aj určenie hodnoty lesných porastov vrátane určujúcich tabuliek. Ďalšie informácie užitočné pre ochranu majetku konateľa s. r. o. získate v odbornej publikácii Minimalizácia rizík konateľa s. r. o. (Nehnuteľnosti číslo: 4/2004).