Realitné fondy sa stávajú na Slovensku realitou nielen v teórii a zákonnej úprave, ale aj v skutočnom živote. Zatiaľ čo v zahraničí ide o štandardnú súčasť portfólií, slovenskí investori si na tento druh fondov museli počkať dlhšie.
Hoci zákon umožňuje realitné fondy vytvárať od mája tohto roku, prvý vznikol až o šesť mesiacov neskôr. Prvou lastovičkou je fond Investičnej a Dôchodkovej správcovskej spoločnosti s názvom Prvý realitný fond. Čoskoro sa však možnosti výberu rozšíria. Podľa výkonného riaditeľa Slovenskej asociácie správcovských spoločností Ľubora Kyselého o licenciu požiadali Národnú banku Slovenska ďalšie tri správcovské spoločnosti.
Podmienky sú stále priaznivé
Rozvoju realitných fondov nahrávajú priaznivé podmienky. Vysoký hospodársky rast sa premieta do vyššej životnej úrovne a kúpnej sily obyvateľov. Podnikateľské podmienky a atraktívny daňový systém lákajú zahraničných investorov, ktorých zvýšený dopyt urobil z nehnuteľností jednu z najzaujímavejších oblastí podnikania. "Hodnota nehnuteľností na Slovensku vzrástla za posledných sedem rokov o viac ako 135 %.Výnosy z realitných projektov dosahovali priemerne 13 percent ročne," konštatuje predseda Predstavenstva Investičnej a Dôchodkovej Pavel Smetana. Hoci by sa mohlo zdať, že obdobie najväčšieho rozmachu má trh s nehnuteľnosťami už za sebou, stavebný a developerský boom neutícha. Je cítiť najmä v hlavnom meste, kde vyrastajú obytné komplexy, biznis centrá či kancelárske priestory ako huby po daždi. Bratislava však svoj potenciál pomaly vyčerpáva, pozornosť investorov sa tak presúva ďalej na východ.
Vhodný doplnok
Podľa zákona o kolektívnom investovaní správcovská spoločnosť môže investovať majetok v realitnom fonde priamo do nehnuteľností, alebo do majetkových účastí v realitných spoločnostiach. Ich hlavným zdrojom príjmov sú nájmy, ktoré sa stanovujú na niekoľko rokov. To z realitných fondov robí relatívne stabilnú investíciu. "Ide o vhodný doplnok tradičných investícií do cenných papierov. Investície do realít bývajú málo korelované s pohybmi na kapitálových trhoch," vysvetľuje Kyselý. To, že sa vyvíjajú inak ako akcie či dlhopisy, je výsledkom vplyvu odlišných faktorov. "V žiadnom prípade by však nemali investori staviť všetko na jednu kartu," upozorňuj. Pre privátnych investorov Smetana v portfóliu odporúča približne 10-percentné zastúpenie investícií do nehnuteľností. Výkonnosť realitných fondov sa pohybuje približne medzi výkonnosťou dlhopisov a akcií.
Špecifiká
Realitné fondy majú oproti klasickým podielovým fondom určité špecifiká. V prvom rade ide o dlhodobejšiu investíciu s nižšou likviditou ako iné investičné nástroje. Inak povedané, predaj domu trvá výrazne dlhšie ako predaj akcií alebo dlhopisov. Zákon preto poskytuje správcovským spoločnostiam až jeden rok na to, aby klientovi vyplatili vrátené podiely realitného fondu. Na druhej strane fondy musia mať minimálne 10 percent majetku v hotovosti alebo likvidných aktívach, aby to boli schopné zabezpečiť.
Dôležité je aj ocenenie majetku. Každá nehnuteľnosť musí byť ocenená dvoma znalcami. Jedného zabezpečí správcovská spoločnosť a druhého depozitár. Celkový majetok fondu sa musí oceniť aspoň raz ročne. Jedna nehnuteľnosť môže tvoriť maximálne 20 percent majetku fondu. V tomto smere to majú správcovia na začiatku uľahčené, keďže tu sa vzťahuje trojročná výnimka. Po jej uplynutí musí fond zvýšiť základné imanie.
Odstránenie medzier v zákone pomôže
Realitné fondy na rozdiel od tradičných podielových fondov zatiaľ nie sú investíciou pre široké vrstvy. Minimálny vklad zákon stanovil na tritisíc eur, v prepočte takmer 110-tisíc korún. Očakáva sa preto záujem skôr solventnejších privátnych a inštitucionálnych investorov. To sa však čoskoro môže zmeniť. Správcovské spoločnosti uvažujú o sprístupnení realitných fondov pre širšie spektrum investorov. Od novely zákona o kolektívnom investovaní, ktorá sa pripravuje na začiatok budúceho roka, si sľubujú odstránenie viacerých bariér. "V spolupráci s centrálnou bankou sa snažíme o zrušenie obmedzenia minimálnej investície. Realitné spoločnosti môže tiež obmedzovať limit troch nehnuteľností, čo by sme chceli zmeniť," hovorí Kyselý.