Nasledovný prípad je súdnym rozhodnutím riešiacim otázku platnosti kúpnej zmluvy, a to z rôznych dôvodov jej absolútnej neplatnosti, na ktorú má súd prihliadať ex offo. Súdnych konaní o neplatnosť kúpnej zmluvy čo sa týka nehnuteľností čoraz viac pribúda, a to práve z dôvodu neurčitosti presného obsahu zmluvy. Preto je potrebné apelovať na prípadných účastníkov takýchto zmlúv na precíznosť pri ich uzavieraní po stránke právnej, v súčasnosti najmä i na presnú špecifikáciu nehnuteľnosti podľa kritérií katastrálneho zákona, aby zmena vlastníctva v dôsledku kúpnej zmluvy mohla byť i riadne zavkladovaná.
Okresný súd v právnej veci navrhovateľov proti odporcom, o neplatnosť kúpnej zmluvy rozhodol, že návrh zamieta. Navrhovatelia I, II sú povinní spoločne a nerozdielne zaplatiť titulom náhrady trov konania odporcom I, II na účet právneho zástupcu odporcov I, II do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.
Z odôvodnenia rozhodnutia
Čoho sa navrhovatelia svojím návrhom domáhali?
-- Návrhom sa navrhovatelia domáhali, aby súd určil, že kúpna zmluva uzavretá medzi procesnými stranami týkajúca sa prevodu nehnuteľnosti -- domu v obci, nachádzajúceho sa na parc. č. a záhrady na parc. č. v kat. úz. je neplatná, a to v zmysle § 49a Občianskeho zákonníka, nakoľko navrhovatelia takýto právny úkon uzavreli v dôsledku podvodného konania odporcu I, ktorý navrhovateľov uviedol úmyselne do omylu a ich vôľa smerovala k uzavretiu dohody o zriadení záložného práva. Uviedli, že pri uzavieraní dohody v advokátskej kancelárii došlo k podpísaniu bianco papiera navrhovateľmi, pričom účastníci zmluvy boli ústne dohodnutí na jej obsahu ako na dohode o zriadení záložného práva. Podvodným spôsobom došlo potom k dopísaniu obsahu zmluvy i jej názvu "Kúpna zmluva", ktorá bola následne i registrovaná bývalým štátnym notárstvom a neskôr došlo i k rozhodnutiu príslušného katastrálneho úradu o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Naliehavosť právneho záujmu na požadovanom rozhodnutí osvedčili skutočnosťou, že odporcovia vyzývajú navrhovateľov na vypratanie nehnuteľnosti.
Aká bola obrana odporcov?
-- Odporcovia I, II žiadali návrh zamietnuť s odôvodnením, že došlo k riadnemu uzavretiu kúpnej zmluvy ohľadom predmetnej nehnuteľnosti, pričom pred podpisom zmluvy došlo i k ústnemu konsenzu zmluvných strán ohľadom všetkých náležitostí zmluvy, následne došlo k jej registrácii v súlade s právnym poriadkom platným v rozhodnom čase.
Vykonané dokazovanie
Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov, výsluchom svedkov oboznámil sa s listinnými dôkazmi pripojenými k spisu (dva LV zhodného čísla a s dátumom po uzavretí predmetnej zmluvy, kúpna zmluva, fotokópia overovacej knihy matričného úradu za rozhodné obdobie na uzavretie napadnutej zmluvy), oboznámil sa s obsahom spisu bývalého štátneho notárstva, ktorým bola zmluva registrovaná, ako i s obsahom archivovaného spisu advokáta vystupujúceho pri uzavieraní predmetného právneho úkonu týkajúceho sa prevodu predmetnej nehnuteľnosti.
Zistený skutkový stav veci
Dňa ..... došlo k stretnutiu procesných strán na pracovisku advokáta, ktorý bol vypočutý ako svedok v predmetnom konaní a to za účelom spísania určitej dohody čo sa týka vyrovnania dlhov rodinného príslušníka navrhovateľov voči rodine odporcov. Podľa vyjadrenia navrhovateľov ich vôľa smerovala k uzavretiu dohody o záložnom práve k nehnuteľnosti špecifikovanej v návrhu v tom čase vo vlastníctve navrhovateľov. Títo uviedli, že z dôvodu pracovnej zaneprázdnenosti advokáta však došlo len k podpísaniu prázdneho bianco papiera navrhovateľmi, a to dvoch kusov v dolnej polovici, pričom na jeden kus z týchto papierov boli v hornej časti zapísané ich generálie odpísaním z predložených občianskych preukazov a druhý papier ostal okrem ich podpisov prázdny.
Uvedená skutočnosť však v rámci konania preukázaná nebola, vyvrátená bola jednak svedeckou výpoveďou spomenutého advokáta a taktiež podľa názoru súdu sa nemohla zakladať na pravde. Kúpna zmluva predložená navrhovateľmi ako príloha k návrhu na začatie konania bola len overeným rovnopisom kúpnej zmluvy predloženej stranou odporcov, pričom nešlo o kópiu, nakoľko strojopis nebol identický a taktiež voľným pohľadom bolo možné konštatovať, že podpisy oboch navrhovateľov, teda predávajúcich, nie sú na týchto dvoch listinách identické. Zrejme preto ide práve o uvedené dva papiere podpísané navrhovateľmi u advokáta, pričom ani na jednom v rámci textu nie sú zaradené generálie navrhovateľov, preto teda nemohlo dôjsť ku skutočnosti uvádzanej navrhovateľmi, t. j. že na jednom z podpísaných papierov došlo k zapísaniu generálií navrhovateľov, z ktorého dôvodu súd vyhodnotil výpoveď ohľadom podpisovania bianco papierov ako nevierohodné. Pre prípad postupu v zmysle vyjadrenia navrhovateľov by muselo dôjsť k podpisu troch kusov papierov, pričom navyše verzia navrhovateľov bola vyvrátená svedeckou výpoveďou advokáta. Podľa jeho výpovede a taktiež v zmysle výpovede odporcov došlo medzi sporovými stranami k riadnemu uzavretiu kúpnej zmluvy čo sa týka predmetnej nehnuteľnosti, pričom navrhovatelia jej podpísaním vyjadrili súhlas s jej obsahom.
Následne došlo k návšteve matričného úradu za účelom overenia podpisov navrhovateľov. Pri overovaní podpisov navrhovateľov bola pracovníčke matričného úradu predložená listina s názvom Kúpna zmluva a do overovacej knihy došlo k podpisu navrhovateľov.
Následne došlo k registrácii predmetnej zmluvy bývalým štátnym notárstvom, a to záznamom v spise, ktorý postup umožňovalo ust. § 64 ods. 2 veta druhá notárskeho poriadku v platnom rozhodnom čase (zákon č. 72/1983 Zb.), podľa ktorého iba samotným záznamom v spise možno vydať rozhodnutie, ktorým sa zmluva registruje, ak registráciu navrhli všetci účastníci. Na tento právny úkon bol splnomocnený advokát všetkými účastníkmi zmluvy. Následne v súlade s § 65 ods. 2 notárskeho poriadku prvopis zmluvy s vyznačením jej registrácie bol odovzdaný na notárskom úrade odporcovi I ako nadobúdateľovi vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Súd pri posudzovaní otázky registrácie zmluvy však bol nútený mať na zreteli i ust. § 135 ods. 2 O. s. p., podľa ktorého otázky, o ktorých patrí rozhodnúť inému orgánu môže posúdiť sám. Ak však bolo o takejto otázke vydané príslušným orgánom rozhodnutie, súd z neho vychádza.
Úloha súdu?
-- Nebolo preto úlohou súdu a ani v jeho kompetencii posudzovať platnosť resp. neplatnosť registrácie predmetnej zmluvy, t. j. posudzovať, či jej registrácia prebehla náležite postupom podľa príslušného právneho predpisu, i keď platnosť registrácie navrhovatelia namietali z dôvodu, že nikdy nedostali žiadne rozhodnutie o registrácii. Súd preto rozhodnutie o registrácii zmluvy považoval za jeden z dôkazných prostriedkov, a to listinných, z ktorého pri rozhodovaní vychádzal. To znamená, že mal za to, že už v rámci konania o registrácii zmluvy bol posúdený jej súlad so zákonom a tým jej platnosť. Odhliadnuc od uvedeného, súd mal za to, že časom rozhodným pre rozhodnutie vo veci a pre posúdenie dôvodnosti návrhu nie je doba priebehu registrácie zmluvy, ale doba uzavretia zmluvy. Úlohou súdu bolo preto posúdiť, či v čase rozhodnom pre uzavretie zmluvy došlo medzi sporovými stranami ku konsenzu čo sa týka všetkých náležitostí zmluvy.
Právne úvahy, ktorými sa zaoberal súd
Navrhovatelia nárok na určenie neplatnosti zmluvy opreli o ust. § 49a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého právny úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne. Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným. Pre úspešnosť navrhovateľov v konaní bolo potrebné preukázať existenciu ich omylu vo vôli pri uzavieraní právneho úkonu a vyvolanie tohto vnútorného omylu osobou niektorého z odporcov, čo žiadnym dôkazným prostriedkom preukázané nebolo, a to ani existencia tohto omylu, ani jeho vyvolanie stranou odporcov, resp. že by odporcovia o tomto omyle navrhovateľov mali vedomosť.
Predovšetkým je však potrebné uviesť, že ak bola zmluva uzavretá v r. 1991 a v tomto roku aj zaregistrovaná, na jej vznik a nároky v nej vzniknuté sa nemôžu vzťahovať ustanovenia Občianskeho zákonníka v jeho znení podľa zákona č. 509/1991 Zb. platného od 1. januára 1992, ale či tu právny vzťah je a aký, ak vznikol pred 1. januárom 1992, sa posudzuje podľa doterajšieho práva (§ 868 Občianskeho zákonníka).
Vychádzajúc z tejto právnej úpravy, nebolo potom možné vysloviť neplatnosť právneho úkonu uzavretého v r. 1991 pre omyl, nakoľko ust. § 49 a Občianskeho zákonníka upravujúce neplatnosť právneho úkonu pre omyl bolo do Občianskeho zákonníka zakotvené práve novelou zákona č. 509/1991 Zb. ako dôvod takzvanej relatívnej neplatnosti právnych úkonov. Od právnych úkonov -- od zmlúv vzniknutých do 1. januára 1992 bolo možné pre omyl odstúpiť (§ 49 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka v jeho znení pred novelou), čo ale navrhovatelia neurobili.
Súd samozrejme posudzoval platnosť zmluvy i z hľadiska jej súladu so zákonom, nakoľko v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom, pričom ide o neplatnosť právneho úkonu absolútne. Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne, inak je neplatný, ktoré ustanovenie mal súd taktiež na zreteli, keďže navrhovatelia spomínali chyby ich vôle.
Právne úkony sa posudzujú podľa obsahu a nie podľa ich názvu
Navrhovatelia teda mohli byť v konaní úspešní i po preukázaní skutočnosti, že kúpnu zmluvu neuzavreli vážne, nakoľko ich vôľa smerovala k uzavretiu dohody o záložnom práve. Takúto skutočnosť by súd považoval za preukázanú jedine v tom prípade, ak by z vykonaného dokazovania bolo nad všetku pochybnosť zrejmé, že navrhovatelia v kancelárii advokáta podpísali inú listinu ako listinu s názvom Kúpna zmluva, resp. keďže právne úkony sa posudzujú podľa obsahu a nie podľa ich názvu, inú zmluvu, než ktorá podľa obsahu sa dá kvalifikovať ako kúpna zmluva (t. j. listinu s iným názvom, resp. obsahom, alebo prázdny papier). Takáto skutočnosť v rámci konania preukázaná nebola. Vychádzajúc z procesného postavenia navrhovateľov v spore bolo preto potrebné konštatovať, že neuniesli dôkazné bremeno v spore a vyhodnotením vykonaného dokazovania nebolo možné vyhodnotiť návrh za dôvodný a vysloviť neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy. O trovách konania súd rozhodol v zmysle zásady úspešnosti v konaní podľa § 142 ods. 1 O. s. p. Úspešným odporcom priznal v plnej miere právo na náhradu trov konania proti neúspešným navrhovateľom spočívajúcich v trovách právneho zastúpenia.