Nadväzujúc na nedávno uverejnený článok o bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM) manželov a zároveň reagujúc na mnohé otázky čitateľov rozširujeme tému BSM o pokračovanie tohto článku aj o skutočnosti, ktoré čitateľov najviac zaujímajú a ktoré sa v praxi aj často vyskytujú. Ide konkrétne o byty, nachádzajúce sa v BSM a právne vzťahy k nim po rozvode manželstva.
Manželia počas trvania manželstva môžu bývať v konkrétnom byte na základe týchto právnych skutočností:
1. na základe vlastníctva bytu
2. na základe nájomného práva k bytu
3. na základe podnájmu bytu
4. tzv. služobný byt
5. tzv. družstevný byt
6. iné možnosti
1. Vlastníctvo k bytu
Vlastníctvo k bytu sa nadobúda na základe ust. § 123 a nasledujúcich ustanovení Občianskeho zákonníka (ObčZ). Tejto téme sme sa dostatočne venovali v uvedenom článku o BSM, preto iba v stručnosti chcem poznamenať, že manželia počas trvania manželstva môžu bývať v predmetnom byte na základe vlastníckeho práva, ktoré nadobudli:
a) počas trvania manželstva -- v takom prípade sú manželia bezpodieloví spoluvlastníci tohto bytu a zánikom manželstva (rozvodom) sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi v prípade, ak sa v lehote do troch rokov odo dňa zániku manželstva rozvodom nedohodli inak (podrobnejšie opísanie tohto právneho stavu obsahujú predchádzajúce články o BSM),
b) ak sa jeden z manželov stal vlastníkom predmetného bytu pred uzavretím manželstva -- v takom prípade jeho výlučným vlastníkom je však ten z manželov, ktorý tento byt nadobudol do vlastníctva pred uzavretím manželstva a prípadným rozvodom manželstva druhý z manželov, ktorý nenadobudol vlastnícke právo k predmetnému bytu, si nemôže uplatňovať žiadne práva a nároky viažuce sa k predmetnému bytu.
2. Nájom bytu
Nájom bytu riešia ustanovenia ObčZ, upravujúce nájomnú zmluvu, ktoré obsahujú aj osobitné ustanovenia o nájme bytu v § 685 a nasl. Možno povedať, že nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ (teda vlastník) prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania.
Právny inštitút nájmu bytu vo vzťahu k manželstvu a k BSM
Nájom bytu je chráneným právnym inštitútom. Znamená to, že v § 685 ods. 1 veta druhá ObčZ je uvedené, že nájom bytu je chránený, ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone (tieto dôvody sú upravené v § 711 s tým, že v prípade skončenia nájmu existuje povinnosť prenajímateľa poskytnúť bývalým nájomníkom bytu bytové náhrady tak, ako to upravuje § 712). Spoločný nájom bytu manželmi je upravený špeciálne v ustanoveniach § 703 až 705 a § 871. Paragraf 703 ods. 1 hovorí, že ak za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich sa stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Toto ustanovenie však neplatí, ak manželia spolu trvale nežijú. Spoločný nájom bytu manželmi je špecifickým druhom spoločného nájmu bytu (ako už bolo uvedené) a môže vzniknúť len medzi manželmi s podmienkou, že títo manželia musia spolu trvale žiť. Vzniká zo zákona, aj keď nájomná zmluva bola uzavretá len jedným z manželov.
O spoločný nájom bytu manželmi nejde, ak byt užíva niektorý z manželov na základe vlastníckeho práva. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva (§ 704 ods. 1). Spoločný nájom bytu manželov vzniká v tomto prípade zo zákona uzavretím manželstva. Takýto spôsob vzniku spoločného nájmu bytu manželmi sa týka len prípadov, keď jeden z manželov bol už nájomcom bytu pred vznikom manželstva. Možno teda v skratke povedať, že ak manželom už po uzavretí manželstva vznikne právo na nájom bytu, ide o spoločný nájom bytu manželmi, a ak jeden z manželov sa stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, spoločný nájom bytu manželov vzniká až uzavretím manželstva ex lege, to znamená zo zákona. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu na čas po rozvode ich manželstva, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu.
Súčasne súd určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy ich maloletých detí a stanovisko prenajímateľa (§ 705 ods. 1 a 3). Tu sa rieši vzťah nájmu bytu manželov po právoplatnom rozvode manželstva. Za trvania manželstva nemožno zrušiť spoločný nájom bytu manželmi dohodou manželov ani rozhodnutím súdu. Zrušiť spoločný nájom bytu manželmi možno až po zániku manželstva rozvodom. Rozhodnutie súdu o zrušení práva spoločného nájmu bytu manželov možno predísť dohodou manželov, obsahom dohody však musí byť určenie, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako jediný nájomca a ktorý z manželov sa z bytu vysťahuje. Uzavretie takejto platnej dohody vylučuje možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na rozhodnutie súdu o ďalšom užívaní spoločného bytu.
3. Podnájom
Podnájom bytu alebo časti bytu je upravený v § 719. Byt v nájme alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu po dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia len s písomným súhlasom prenajímateľa (teda vlastníka). Zmluva o podnájme upravuje podmienky ukončenia podnájmu, najmä možnosť zo strany prenajímateľa dať výpoveď podnájomníkovi (ak sa nedohodlo inak, platí, že podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov, pričom sa podnájom bytu skončí uplynutím posledného dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom výpoveď došla podnájomníkovi). Ide teda o právny vzťah, týkajúci sa užívania bytu alebo časti bytu, ktorý však nie je chránený tak, ako nájom bytu, pretože po skončení podnájmu nemá podnájomník právo na pridelenie náhradného podnájmu. Ide teda o skutočne právne nechránený vzťah.
Rovnako sa jeho právna nechránenosť týka skončenia zmluvy o podnájme, pri ktorej si treba uvedomiť, že túto zmluvu o podnájme môže vypovedať nájomca (alebo vlastník) bytu bez uvedenia dôvodu a výpovedná lehota je maximálne jeden kalendárny mesiac (podnájom bytu sa skončí uplynutím posledného dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom výpoveď došla podnájomníkovi -- môže ísť teda aj o kratšie obdobie). Ďalej je potrebné uviesť, že na rozdiel od nájomnej zmluvy v postavení toho, kto poskytuje byt alebo jeho časť na užívanie podnájomníkovi, je nájomca tohto bytu a k tomuto podnájmu treba súhlas prenajímateľa (teda vlastníka) bytu. Ide vlastne o súhlasný prejav vôle dvoch subjektov (nájomcu a prenajímateľa) na strane toho, kto poskytuje byt alebo jeho časť podnájomníkovi do podnájmu.
V kocke možno povedať, že podnájom bytu je postavený na akejsi férovosti a džentlmenskosti zmluvných strán, najmä čo sa týka výpovede zo zmluvy o podnájme, pokiaľ nebola dojednaná na dobu určitú, pretože ak bola dojednaná zmluva o podnájme na dobu určitú, podnájom sa končí uplynutím stanovenej doby. Podnájomník má pomerne slabé právne postavenie a je odkázaný na vôľu nájomcu a súhlas prenajímateľa, pričom sa môže stať, že podnájomník dostane výpoveď zo zmluvy o podnájme bez toho, že by zavinil alebo zadal príčinu na výpoveď a nemá právo požadovať poskytnutie náhradného podnájmu. Podnájomník je teda v pozícii tejto zmluvy jednoznačne právne slabšou zmluvnou stranou a je odkázaný na dobrú vôľu druhej strany (najmä čo sa týka dĺžky trvania podnájmu). Treba si však uvedomiť, že výpoveď zo zmluvy o podnájme bytu alebo jeho časti môže dať podnájomníkovi nielen nájomca bytu, ale aj jeho prenajímateľ (teda vlastník).
4. Služobný byt
Pod pojem služobný byt sa zahŕňa tak, ako je to uvedené v § 709, pojmy služobný byt, byt osobitného určenia a byt v domoch osobitného určenia. Vysvetlenie týchto pojmov jednotlivých bytov upravujú ustanovenia § 1 2 a 3 zákona č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov. Služobným bytom je byt, ktorého nájomca vykonáva prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Bytom osobitného určenia je byt, ktorý stavebným usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom užívania je určený na bývanie pre vymedzený okruh osôb.
Domom osobitného určenia je dom, ktorý svojím stavebným usporiadaním, umiestnením, vybavením alebo spôsobom užívania je určený na to, aby byty v ňom obýval vymedzený okruh osôb. Na základe definície týchto pojmov možno povedať, že ak jednému z manželov vznikne právo (za splnenia podmienok podľa príslušných ustanovení zákona č. 189/1992 Zb.) na to, aby býval v služobnom byte, byte osobitného určenia a byte v dome osobitného určenia, jeho manžel má nárok bývať v takomto byte spolu s ním. Ak tomu z manželov, ktorému vzniklo právo na to, aby býval v takomto byte, toto právo zanikne, sú manželia povinní sa z predmetného bytu vysťahovať s tým, že manželia majú nárok na bytovú náhradu alebo prístrešie, ktoré im má povinnosť zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt vypratáva (§ 5 zákona č. 189/1992 Zb.).
5. Družstevný byt
Pri družstevnom byte si treba uvedomiť zásadne iný právny režim tohto družstevného bytu, pretože pri nájme bytu ide o zmluvu o nájme bytu s vlastníkom predmetného bytu, ale pri družstevnom byte sú tí, čo užívajú predmetný byt (nájomcovia), členmi bytového družstva (družstvo je uvedené v ust. § 21 a nasl. Obchodného zákonníka), ktorého predmetom činnosti je tzv. bytové družstvo, čo znamená, že vlastníkom predmetného bytu je družstvo ako právnická osoba a nájomcovia sú členmi tohto družstva, pričom na základe tohto členstva vzniká nájomcom právo na nájom predmetného bytu.
Ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve. Z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne, čo však neplatí, ak manželia spolu trvale nežijú (§ 703 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka). Dá sa teda povedať, že uzavretím zmluvy o nájme bytu, ktorý je vlastníctvom bytového družstva, vzniká jednému alebo obom manželom zároveň aj členstvo uvedenom v bytovom družstve. Podľa § 704 ods. 2 ObčZ, ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva, čo platí aj v prípade, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov (iba jednému z manželov) právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu. Platí rovnako ako pri nájme bytu, že spoločný nájom družstevného bytu, keď jednému z manželov pred vznikom manželstva vzniklo právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, spoločný nájom bytu manželmi vzniká zo zákona uzavretím manželstva.
Ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu manželov rozvodom, pričom právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. V ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu rozhodne súd, ak sa rozvedení manželia nedohodnú na návrh jedného z nich o zrušení tohto práva, ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu, čím zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve. Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy ich maloletých detí a stanovisko prenajímateľa (§ 705 ods. 2, 3 Občianskeho zákonníka).
Dá sa teda povedať, že ak právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu nadobudol jeden z manželov pred uzavretím manželstva, rozvodom tohto manželstva zanikne právo spoločného nájmu bytu manželov a právo užívať byt na základe zmluvy o nájme družstevného bytu zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. Vo všetkých ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu manželmi platí rovnaký postup ako pri spoločnom nájme bytu manželmi, ktorý nie je družstevným bytom, čo znamená, že na návrh jedného z rozvedených manželov v prípade, ak sa rozvedení manželia nedohodnú o spôsobe užívania tohto bytu, rozhoduje súd.
6. Iné možnosti
Medzi tieto iné možnosti patria také vzťahy, ktoré nie sú priamo upravené v zákone (v Občianskom zákonníku), ale ktoré vyplývajú priamo z určitého spoločenského spolunažívania a z civilných vzťahov medzi jednotlivými ľuďmi. Ide napr. o tú situáciu, ak niekto býva u kamaráta, ktorý je dajme tomu vlastníkom bytu a býva uňho bez toho, že by mali títo kamaráti uzavretú zmluvu o nájme alebo zmluvu o podnájme v písomnej podobe, pretože ustanovenie § 686 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka upravuje, že ak sa nájomná zmluva o nájme bytu neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica a ustanovenie § 719 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka upravuje, že byt v nájme alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu po dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia len s písomným súhlasom prenajímateľa.
To znamená, že musí existovať určitý písomný záznam (ak neexistuje už samotná zmluva o nájme bytu uzavretá v písomnej forme ani písomný súhlas prenajímateľa so zmluvou o podnájme bytu) o tom, že zmluva o nájme bytu bola uzavretá a že prenajímateľ súhlasí s podnájmom bytu, resp. jeho časti. Ak teda niekto býva u vlastníka bytu v tomto byte s jeho súhlasom bez toho, že by existovala čo i len zápisnica o uzavretí zmluvy o nájme bytu alebo písomný súhlas prenajímateľa (vlastníka) s týmto, ide len o tzv. inominátny kontrakt (teda nepomenovanú zmluvu), blížiaci sa svojimi ustanoveniami zmluve o nájme bytu. Zákon (Občiansky zákonník) opäť dáva možnosť s ohľadom na dobré mravy a dobrú vieru na uzavretie takej zmluvy, ktorá nie je upravená ako typ v Občianskom zákonníku a z ktorej jednej alebo obidvom zmluvným stranám plynú určité práva a povinnosti.