StoryEditor

Čo všetko sa skrýva v kúpnych zmluvách

17.10.2018, 13:39
Výhrada vlastníctva, predkupné právo alebo právo spätnej kúpy. Viete, čo ktorý pojem v kúpnej zmluve znamená? Notár Pavol Dorič vysvetľuje, čo sa za takýmito dohodami skrýva a prečo sú dôležité tak pre toho, kto kupuje, ale aj pre toho, kto niečo predáva.

1. Výhrada vlastníctva
Dá sa dohodnúť len pri hnuteľných veciach, nie pri nehnuteľnostiach. „Táto výhrada sa musí dohodnúť písomne a výlučne k hnuteľnej veci. Znamená to, že vlastníkom ostáva predávajúci až do okamihu úplného zaplatenia kúpnej ceny. A to bez ohľadu na to, či vec už kupujúci prevzal,“ objasňuje notár.

Rada notára: Toto právo nemôže bez existencie kúpnej zmluvy ani vzniknúť, a v prípade jej zániku ani ďalej existovať. Pri nehnuteľnostiach sa táto výhrada vlastníctva dojednať nedá, keďže vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Nebráni to však tomu, aby zmluvné strany uzavreli kúpnu zmluvu s odkladacou podmienkou zaplatenia kúpnej ceny.

2. Predkupné právo
Vzniká dohodou, ktorou si predávajúci vyhradzuje, že ak by kupujúci chcel niekedy v budúcnosti vec predať, vznikne mu povinnosť ponúknuť vec najprv predávajúcemu. „Predkupné právo možno dojednať buď priamo v kúpnej zmluve, alebo samostatnou zmluvou. Predmetom predkupného práva môžu byť veci hnuteľné i nehnuteľné,“ vraví ďalej Pavol Dorič. Ide o právo, ktoré sa viaže výlučne na osobu oprávneného a v prípade jeho smrti neprechádza ani na dedičov a ako právo osobnej povahy jeho smrťou zanikne. 

Rada notára: Môže sa však dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva o zriadení vecného predkupného práva k nehnuteľnosti musí byť písomná – rovnako ako samotná kúpna zmluva o predaji danej nehnuteľnosti. Predkupné právo zriadené takouto zmluvou musí byť vložené do katastra nehnuteľností. Pred kúpou nehnuteľnosti sa presvedčte v katastri nehnuteľností, či kupovaná nehnuteľnosť nie je takto zaťažená.

3. Právo spätnej kúpy
Toto právo znamená, že ten kto predá hnuteľnú vec s touto výhradou, má právo žiadať jej vrátenie do určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu.

Rada notára: Zmluva o práve spätnej kúpy sa musí uzavrieť takisto písomne, a ak nie je dohodnuté inak, musí predávajúci uplatniť právo spätnej kúpy písomnou formou v lehote najneskôr do jedného roka od odovzdania veci kupujúcemu, inak toto právo zanikne. Samozrejme tu treba potom prihliadať na to, či ide o vec určenú jednotlivo, alebo podľa druhu, jej prípadné zhodnotenie či poškodenie, alebo dokonca zničenie.

Aký je zásadný rozdiel medzi predkupným právom a právom spätnej kúpy

- Predkupné právo nezakladá oprávnenému kedykoľvek sa domáhať u povinnej osoby predaja veci či už hnuteľnej alebo nehnuteľnej. Stáva sa aktuálnym až, ak sa povinný rozhodne vec predať, prípadne iným dohodnutým spôsobom scudziť (napríklad darovať). Vlastník veci je je povinný ponúknuť vec na kúpu najprv oprávnenému záujemcovi z predkupného práva.

- Právo spätnej kúpy zase znamená, že predávajúci má právo žiadať vrátenie hnuteľnej veci do určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu a ak nie je dohodnuté inak, musí predávajúci uplatniť právo spätnej kúpy písomnou formou v lehote najneskôr do jedného roka od odovzdania veci kupujúcemu, inak toto právo zanikne.

Záver: „Takže podstatný rozdiel medzi týmito vedľajšími dojednaniami je, že predkupné právo sa môže vzťahovať tak na veci hnuteľné, či nehnuteľné, zatiaľ čo právo spätnej kúpy len na veci hnuteľné. Časové uplatnenie predkupného práva nastane vtedy, keby ju chcel kupujúci predať a pri práve spätnej kúpy je to časovo obmedzené na obdobie jedného roka od odovzdania veci kupujúcemu, ak nie je medzi nimi dohodnuté inak,“ uzatvára notár Pavol Dorič.

20. máj 2022 13:51