„Ešte mám niečo prisľúbené. Keď to vyjde, tak môj podiel na lese a trvalých trávnatých porastoch bude okolo 20 hektárov. Myslím si, že to je už zaujímavá výmera,“ napísal do HN Tomáš Valčák zo Starej Ľubovne. Rád by sa od tamojšieho urbariátu odčlenil či už dobrovoľne alebo súdnou cestou a hospodáril sám aj kvôli rôznym nezhodám, ktoré v ich spoločenstve panujú. „Samozrejme s odborným lesným hospodárom, nakoľko mám kladný vzťah k lesu a prírode.“
V lokalite poľuje a s odborným lesným hospodárom bol priamo na mieste a prešli spolu všetky plochy na listoch vlastníctva. „Nemám záujem škriepiť sa s výborom, lebo to nevedie k ničomu. Nemám ani záujem o členstvo vo výbore. Jednoducho chcem byť samostatný a svojim potomkom zanechať reálny les, nielen podiely. Nakoľko v inej oblasti vlastním iba 0,5 hektára, kde som majiteľom jednej jedniny a tam hospodáriť viem, viem koľko les vyprodukuje, koľko treba do neho dať a aké sú výnosy. Čo sa týka urbáru, zahrnutých je v ňom 17 listov vlastníctva. Podiely mám na každom rôzne.“ Ako popisuje Tomáš Valčák, v lokalite nebola doteraz komasácia, čiže každý má podiely všade a nik nemá nič. Zaujíma ho, aké má možnosti.
Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka upozorňuje na dve situácie. Rozhodujúce je, či je náš čitateľ v danom pozemkovom spoločenstve spoluvlastníkom podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo na inej spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, ktorá nie je spoločnou nehnuteľnosťou.
Nie je možné odčlenenie
Prípad prvý: Ak by išlo o vlastníka spoločnej nehnuteľnosti, nie je možné sa „oddeliť“. Spoločná nehnuteľnosť je historický jav a udržuje sa aj v súčasnosti ako osobitný typ spoluvlastníctva, v ktorom sú spoluvlastníci k sebe trvalo viazaní, pretože ich spoluvlastníctvo nemožno zrušiť ani vysporiadať. Ministerstvo odkazuje na paragraf 8 odsek 1 zákona o pozemkových spoločenstvách.
„Nie je možné, aby sa niektorý spoluvlastník buď dohodol s ostatnými alebo sa domohol na súde, že zo spoločnej nehnuteľnosti mu bude vyčlenená ako samostatný pozemok časť zodpovedajúca výmere pripadajúcej na jeho spoluvlastnícky podiel a táto by sa stala automaticky jeho výlučným vlastníctvom,“ podčiarkuje.
Nič na tom nemení ani skutočnosť uvedená v otázke, že ide až o 17 listov vlastníctva. Spoločná nehnuteľnosť môže totiž pozostávať z mnohých parciel zapísaných na viacerých listoch vlastníctva, avšak spolu tvoria a vždy tvorili jednu spoločnú vec vo vlastníctve jednej skupiny spoluvlastníkov s jedným systémom podielov. Vplyvom rôznych negatívnych faktorov
v minulosti sa stalo, že táto pôvodná jednota sa narušila a dnes je na každom liste vlastníctva odlišný systém spoluvlastníckych podielov a často aj do istej miery odlišný počet spoluvlastníkov. Napriek tomu stále ide o právne jednu spoločnú nehnuteľnosť.
Je možné odčlenenie
Prípad druhý: Ak by išlo o vlastníka nehnuteľnosti, ktorá nie je spoločnou nehnuteľnosťou, ako je opísaná vyššie, ale ide o inú spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť, zverenú jej spoluvlastníkmi spoločenstvu na účely spoločného hospodárenia (paragraf 12 toho istého zákona o pozemkových spoločenstvách), ministerstvo oddelenie takého pozemku pripúšťa.
„Išlo by tu teda o nehnuteľnosť v obyčajnom spoluvlastníctve podľa Občianskeho zákonníka, ktoré je možné dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu zrušiť a vysporiadať, a to úplne alebo len čiastočne,“ objasňuje pre HN odbor komunikácie a marketingu ministerstva pôdohospodárstva. Poukazuje pritom na 141 odsek 1 Občianskeho zákonníka, ktorý reguluje postup.
Vyžaduje to teda primárne dohodu všetkých spoluvlastníkov o tom, že sa presne určí časť nehnuteľnosti, ktorá sa vyčlení z celku a zapíše v katastri nehnuteľností ako nový pozemok, a zároveň dôjde k takému vzájomnému vysporiadaniu, ktorého výsledkom bude, že na vyčlenenej časti bude jeden zo spoluvlastníkov naďalej len výlučným vlastníkom, kým na zvyšku už spoluvlastníkom nebude.
Pozor! Ak k tejto dohode nedôjde, možno sa obrátiť na súd, aby o takom zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva rozhodol – pripúšťa to paragraf 142 Občianskeho zákonníka.
Ak by k tomuto vysporiadaniu a vzniku nového pozemku vo výlučnom vlastníctve došlo, jeho vlastník môže vystúpiť zo spoločenstva (vypovedať zmluvu o spoločenstve, odstúpiť od zmluvy alebo ukončiť tento zmluvný vzťah dohodou) a hospodáriť na pozemku sám. Musí však počítať s tým, že treba uhradiť alebo vyrovnať náklady skutočne a účelne vynaložené na obhospodarovanie predmetnej časti spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti počas trvania spoločného obhospodarovania (ukladá mu to paragraf 5 odsek 1 písmeno k) zákona o pozemkovom spoločenstve).
Záver: Možno uviesť, že v prípade spoločnej nehnuteľnosti opísanej v prvom prípade sú k dispozícii dve možnosti, ako dosiahnuť aspoň samostatné hospodárenie, prípadne i oddelené vlastníctvo určitej časti spoločnej nehnuteľnosti. Obe možnosti však tak, ako všetky vyššie uvedené možnosti, vyžadujú dohodu s členmi spoločenstva, to znamená vzájomnú ochotu dohovoriť sa a vyriešiť situáciu.
1. Prvou možnosťou je nájomná zmluva alebo iná zmluva o užívaní pozemku, ktorou by spoluvlastníci prenechali do užívania jedného zo spoluvlastníkov presne určenú časť spoločnej nehnuteľnosti. Nedošlo by tu teda k žiadnej zmene vo vlastníctve, ale došlo by rozdeleniu obhospodarovania spoločnej nehnuteľnosti, ktorá bola doteraz obhospodarovaná ako jeden celok.
2. Druhou možnosťou je oddelenie časti od spoločnej nehnuteľnosti (podľa paragrafu 8 odsek 2 zákona o pozemkových spoločenstvách), ku ktorému dôjde len na základe rozhodnutia nadpolovičnej väčšiny všetkých spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti.
K oddeleniu tejto presne určenej časti od spoločnej nehnuteľnosti dôjde zápisom do katastra nehnuteľností, kde sa táto časť vyčlení na samostatný list vlastníctva (ak už náhodou taký list vlastníctva netvorí) bez kódu spoločnej nehnuteľnosti. Jej vlastníkmi budú naďalej tí istí spoluvlastníci v tých istých podieloch ako doteraz, no táto oddelená časť sa stane novým samostatným pozemkom, samostatným majetkom. Nebude už tou osobitnou spoločnou nehnuteľnosťou, ako bola opísaná v prvom bode, ale bude len nehnuteľnosťou v „obyčajnom“ spoluvlastníctve, ktoré je možné zrušiť a vysporiadať, ako je opísané v druhom bode.
Ak by nedošlo k dohode o čiastočnom zrušení a vysporiadaní tejto nehnuteľnosti, tak je možné postupne skúpiť podiely na tomto pozemku od jeho jednotlivých spoluvlastníkov a získať tak na tejto nehnuteľnosti nadpolovičný podiel, ktorý majoritnému spoluvlastníkovi umožní rozhodovať svojou väčšinou o hospodárení s touto nehnuteľnosťou (podľa paragrafu 139 odsek 2 Občianskeho zákonníka).