Základné prvky stimulujúce podporu bývania v Nemecku sú predovšetkým daňové úľavy a priame dotácie na novú výstavbu a modernizáciu existujúceho bytového fondu.
Formy pomoci sú nasledovné:
. daňové motivácie na podporu výstavby nájomných bytov -- nemecký daňový zákon má špeciálny význam pre výstavbu nového nájomného bytového fondu u súkromných investorov:
˙ urýchlené odpisy -- ak občan postaví nový nájomný byt alebo si ho kúpi po jednom roku od jeho dokončenia, môže si odpočítať 5 % z predajnej ceny, 2,5 % ďalších 6 rokov a 1,25 % ostávajúcich 36 rokov. Odpis bytu alebo budovy takto berie do úvahy predpokladanú životnosť 50 rokov pre daňové účely. To má za následok príjem znížený o ročný odpis vyššie uvedeným percentom a teda zníženie zdaniteľného príjmu,
˙ nezdaniteľný predaj -- ktokoľvek má byt v súkromnom vlastníctve minimálne 2 roky, môže si ponechať zisk z následného predaja bez zdanenia,
˙ neobmedzená kompenzácia straty -- zásada nemeckého daňového zákona spočíva v tom, že straty z jednotlivých typov príjmu možno odpísať oproti iným pozitívnym zdrojom príjmu. Tieto straty pochádzajúce z prenájmu bytov, ku ktorým často dochádza, možno odpísať oproti pozitívnemu príjmu z iných zdrojov (napr. z práce, teda zníženie celkovej daňovej povinnosti, ktorú treba platiť).
Momentálne v žiadnom inom sektore daňový zákon nemá taký silný vplyv ako má práve v bytovej výstavbe. Cieľom tejto daňovej regulácie je zabezpečiť pre investora v novom nájomnom bývaní konkurencieschopný zisk v porovnaní s inými formami investícií a takýmto spôsobom priniesť kapitál do tohto sektoru na výstavbu potrebných bytov.
Daňové motivácie na podporu nákupu vlastného majetku
Nasledujúce druhy podpory bývania sú zamerané na podporu stavby bytov alebo domov pre vlastné bývanie, vrátane prestavby a rozšírenia objektov, pričom daňové zvýhodnenie bytového vlastníctva pozostáva zo zvýhodnenia dane z príjmu nasledovne:
˙ nadobúdatelia bytov si môžu po 8 rokov odpočítavať 5 % z "vymeriavacieho základu" zo zdaniteľného príjmu ako zvláštny výdaj a tým znížiť daňové zaťaženie. Vymeriavací základ tvoria výrobné a obstarávacie náklady objektu a polovica nákladov na pozemok, avšak max. do výšky 169 tis. eur. Z toho sa vyráta ročná odpočítateľná čiastka zo zdaniteľného príjmu, najviac však 8 436 eur. Odpočítateľnú čiastku možno uplatniť až po nasťahovaní sa do objektu po obdobie max. 8 rokov;
˙ výdavky pred sťahovaním -- od dane možno odpočítať aj zvláštne náklady, ktoré vzniknú pred sťahovaním a súvisia s nadobudnutím majetku, ale nepatria k nákladom stavby. Patria sem napríklad úroky, ktoré narastú počas stavby;
˙ stavebné zvýhodnenie detí -- na každé dieťa v rodine stavebníka možno v lehote 8 rokov odpočítať priamo od daní 511 eur na rok a jedno dieťa. To platí pre všetky deti mladšie ako 18 rokov a pre deti od 18 do 27 rokov, ak navštevujú ďalej školu alebo vykonávajú vojenskú alebo civilnú službu.
Podpora bytového sektoru na území bývalej NDR
Okrem už uvedených druhov podpôr bývania v Nemecku je potrebné uviesť aj formy podpory bývania a bytového vlastníctva vo východných krajinách Spolkovej republiky Nemecko.
V roku 1996 zaviedli priame subvencie, označované tiež ako subvencie pre vlastníka domu. Táto podpora je špecificky zameraná na rodiny s deťmi a s nízkym príjmom. Zatiaľ čo pri predchádzajúcich predpisoch sa tieto subvencie zvyšovali s príjmom rodín, pri novej regulácii je paušálna subvencia pre rodiny s nízkym príjmom.
˙ Špeciálne subvencie pre výstavbu bytov na území bývalej NDR -- investičná subvencia v prípade novej nájomnej bytovej výstavby predstavuje 10 % výrobných nákladov, ale je obmedzená maximálnou výškou výrobných nákladov, čo je 2 045 eur/m2 obytného priestoru. Investor môže preto dostať maximálnu výšku dotácie 205 eur/m2 obytného priestoru. V prípade modernizácie subvencia predstavuje 15 % nákladov a maximálnej výšky nákladov je 614 eur/m2 obytného priestoru. To má za následok maximálnu dotáciu 92 eur/ m2 obytného priestoru na modernizáciu a opravy.
Ale vo všetkých prípadoch nie je možné dostať žiadnu investičnú dotáciu na prvých 2 556 eur nákladov.
˙ Podpora stavby sociálneho bytu -- táto forma podpory je určená predovšetkým rodinám s väčším počtom detí, slobodné matky, staršie osoby, mladomanželov alebo invalidov pri zabezpečovaní prvého bytu, resp. domu. Na túto podporu nie je nárok a poskytuje sa podľa sociálnej naliehavosti a výšky príjmov. Podmienky na poskytovanie podpory (výška príjmov, druh a technické parametre domu -- bytu) určujú jednotlivé spolkové krajiny. Pre celkový ročný príjem sú stanovené konkrétne hranice, ktoré však podľa smerníc jednotlivých krajín možno prekročiť až o 40 %. Za každého ďalšieho člena sa hranica ročného príjmu zvyšuje o cca 4 090 eur. Pre mladomanželov, ktorí nie sú zosobášení viac ako 5 rokov a sú mladší ako 40 rokov, sa zvyšuje hranica o ďalších cca 4 295 eur, pre invalidov podľa stupňa invalidity od 2 147 -- 4 602 eur. Ďalšou podmienkou je, aby uchádzač prispel vlastnými prostriedkami vo výške aspoň 20 % stavebných nákladov alebo kúpnej ceny (aj vo forme vlastného pozemku alebo stavebnými prácami).
V tejto forme existujú 3 druhy podpôr:
1. Zvýhodnené sú najmä rodiny s tromi a viac deťmi. Zväčša sa poskytuje verejná bezúročná pôžička, do výšky 51 129 eur. K tomu dodatková rodinná stavebná pôžička, ktorá u detí predstavuje priemerne 3 579 eur. Na úrokoch stavebník ušetrí mesačne vyše 409 eur.
2. Podpora je nižšia, ale okruh oprávnených žiadateľov je širší, pretože hranicu príjmov možno zvýšiť až o 40 %, ako aj plochy bytu až o 20 %. Pôžičky sa splácajú 15 rokov.
3. Tento druh podpory poskytujú jednotlivé spolkové krajiny podľa vlastných pravidiel obvykle na základe dohody medzi stavebníkom a ústavom poskytujúcim finančné prostriedky.
Napr. Mecklenburg -- Vorpommern poskytuje takto pôžičky, ktoré sú 5 rokov oslobodené od úrokov a potom je úrok 1,5 %. Pri dome do vlastníctva pre 4-člennú rodinu je výška pôžičky 46 016 eur a pri byte do vlastníctva 20 452 eur. Oproti bežným trhovým podmienkam získajú dlžníci najmenej 4 602 eur, resp. 2 045 eur ročne.
˙ Príspevky pri kúpe vlastného nájomného bytu -- podpora je smerovaná najmä pre nájomníkov komunálnych bytov, ktorí si chcú odkúpiť byt. Výnimočne sa môže poskytovať aj nájomníkom, ktorí si chcú zakúpiť celý objekt. Pri kúpe bytu získa nájomník príspevok vo výške 20 % kúpnej ceny. Platia tu však hranice a to pre 1. člena domácnosti 3 579 eur a pre každého ďalšieho člena 511 eur maximálne však 5 113 eur.
Okrem uvedených najvýznamnejších podpôr existujú aj ďalšie formy podpory a to:
˙ Podpora stavebného sporenia
˙ Predfinancovanie dohôd stavebného sporenia
˙ Zníženie úrokovej miery na podporu modernizácie a opráv
˙ Príspevky na modernizáciu a opravy
˙ Podpora modernizácie a opravy sociálnych bytov
˙ Modernizácia a opravy z finančnej podpory mesta
˙ Príspevky na krytie nákladov na bývanie vo vlastnom byte.
Záver
Dane a dotácie vzájomne úzko súvisia a môžu vyvolať dopyt na bývanie. Tento dopyt je v rozvinutých krajinách ovplyvňovaný úrovňou rôznych daní a poplatkov ako napr.:
˙ daňou z nehnuteľností,
˙ zdanením rozdielov medzi predajnou a nákupnou cenou nehnuteľností (capital gains tax),
˙ spôsobom zdanenia amortizácie hypotekárnych pôžičiek a úrokov splácaných z týchto pôžičiek.
Vyspelé krajiny pokladajú bývanie a nehnuteľnosti za veľmi významný zdroj príjmov pre štátny rozpočet (najmä daň z nehnuteľností), čo je tiež jedným z dôvodov, prečo rozvoj bývania veľmi podporujú. Filozofia štátu sa opiera aj o skutočnosť, že ak zdanenie nehnuteľností nie je dostatočné, potom trh s nehnuteľnosťami sa stáva veľmi špekulatívnym a ceny na ňom extrémne rastú.
Cena bývania podstatne závisí od ponuky voľných pozemkov pre bývanie. Ak je však týchto pozemkov nedostatok, potom sa cena bývania zvyšuje. Cenu pozemkov je možné však zvýšiť aj umelo a to prostredníctvom špekulácií, hlavne držbou pozemkov vo vlastníctve a neuvoľňovaním ich na iné ciele -- v tom prípade je v nich umŕtvený kapitál. V prípade, že dane z nehnuteľností sú v rozvojových oblastiach nízke, napomáha sa tým podobnému špekulatívnemu hospodáreniu s pozemkami.
Mesto má možnosť ovplyvniť spôsob využívania pozemkov na základe územného plánovania. Môže teda zabrániť určitým druhom špekulácií -- navyše predajom vlastných pozemkov môže ovplyvniť situáciu na trhu bývania. Môže pozitívne ovplyvniť znižovanie cien pozemkov, čo má za následok znižovanie ceny bývania a to nielen na týchto pozemkoch, ale aj v iných častiach mesta. Tým môže byť ovplyvnená aj mobilita pracovných síl a rozvoj miestnej ekonomiky.
Podporovanie rozvoja bývania prináša najmä tieto pozitíva:
˙ výstavbou bytov, ktoré potrebujú najmä mladé rodiny, sa predíde sociálnym konfliktom;
˙ občania poskytnuté úvery na výstavbu bytov postupne splatia;
˙ oživením stavebníctva sa zníži nezamestnanosť a výdavky do sociálnej sféry, oživia sa aj odvetvia výroby stavebných látok a nadväzujúce odvetvia priemyslu, nakoľko výstavba bytov sa realizuje v rozhodujúcej miere z domácich surovín, materiálov a výrobkov;
˙ poskytnuté prostriedky (napr. formou zvýhodnenej úrokovej miery) sa štátu niekoľkonásobne vrátia vo forme daňových odvodov stavebných a priemyselných podnikov zúčastnených na výstavbe bytov a vyrábajúcich bytové zariadenia.
Uvedené efekty sú dôvodom, prečo štáty s rozvinutou trhovou ekonomikou dlhodobo a systematicky podporujú rozvoj bývania.
Poznámka: Výšku podpôr sme prepočítali fixným kurzom, ktorý platil od 21. 12. 1998 do 31. 12. 2001, t. j. 1 eur = 1,95583 DM