Ako vlastníci bytu by ste sa mali aktívne zaujímať o to, kto a ako spravuje váš bytový dom. V opačnom prípade vás môže pri ročnom vyúčtovaní čakať nemilé prekvapenie. Podľa advokátky Ivety Kohanovej, ktorá zastupuje Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, ľudia často ani nevedia, kto spravuje ich bytový dom. Zaujímať sa o to začnú až vtedy, keď sa dozvedia, koľko peňazí majú správcovi zaplatiť.
Ako nastáva problém
Najčastejším problémom, ktorý vzniká medzi správcom a vlastníkmi, je vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za prijaté plnenia za jednotlivé byty a nebytové priestory. Vyúčtovanie za minulý rok je správca povinný predložiť do 31. mája. Vlastníkom bytov sa často nepáči suma, ktorú od nich správca žiada. Môže ísť o platby do fondu opráv, o nedoplatky za energie, úroky z omeškania platieb alebo iné sumy, ktoré vám môže správca vyúčtovať v súvislosti s prevádzkou domu.
Napríklad ak budete ignorovať upratovanie spoločných priestorov, správca vám vyúčtuje aj upratovacie služby. "Môže upratovať iný vlastník, samozrejme za poplatok na úkor toho, ktorý neupratuje. Alebo, ak tak rozhodne nadpolovičná väčšina, môže sa uzatvoriť zmluva o upratovacích službách s treťou osobou, ktorej sa bude platiť a vlastníci tak budú spoločne uhrádzať platby za upratovanie,“ navrhuje riešenia právnička Janka Chorvátová.
K následnému sporu medzi vlastníkom a správcom bude stačiť, aby vlastník nesúhlasil s cenou, ktorú má za upratovanie spoločných priestorov zaplatiť.
Ako to riešiť
Keď ako vlastník bytu nesúhlasíte s vyúčtovaním, ktoré vám správca predložil, skúste sa s ním najprv dohodnúť. Dôležitá je komunikácia medzi správcom a vlastníkom, ktorá nemusí prebiehať len po vyúčtovaní, ale aj počas roka. Ak si myslíte, že správca vám vyrubil neprimerane vysokú sumu a komunikácia s ním zlyhá, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo priamo na súd.
Právnici sú v týchto prípadoch voči SOI skeptickí. "Nemám skúsenosť s tým, že by obchodná inšpekcia niekedy takúto situáciu úspešne vyriešila,“ hovorí advokátka Iveta Kohanová. Podľa nej je oveľa lepším riešením súd.
Jeden dom, jeden správca
Majitelia bytov majú povinnosť zabezpečiť správu budovy. Môžu to urobiť prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov, ktoré si bytový dom spravuje samo, alebo môžu využiť služby niektorej z komerčných firiem, ktoré poskytujú správu nehnuteľností vrátane správy bytových domov. V tomto prípade by mal zmluvu so správcovskou firmou podpísať každý majiteľ bytu v dome. Jeden dom však môže spravovať iba jeden správca, takže ak sa majitelia bytov nedohodnú, nastáva problém. Zákon neumožňuje, aby časť bytov spravovalo spoločenstvo vlastníkov a druhú časť komerčný správca.
Podľa Jany Chorvátovej nie je možné dohodnúť správcu len pre jeden vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom. Zároveň platí, že spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.
| O čo sa stará spoločenstvo vlastníkov bytov V mene vlastníkov bytov: - sa stará o prevádzku, údržbu a opravy - organizuje financie, vedie účtovníctvo - uzatvára zmluvy o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo prenájme - rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu - môže vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov - zhromažďuje peniaze získané od vlastníkov bytov na účtoch v banke - prenajíma spoločné nebytové priestory - zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov, ktoré vznikli pri výkone správy - môže uzavrieť zmluvu o úvere Spoločenstvo nemôže: - zúčastňovať sa na podnikaní iných osôb - uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve - nadobúdať do vlastníctva nehnuteľnosti |
Spoločenstvo podľa zákona zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Jeho hlavnou úlohou je organizovanie financií a úhrada faktúr, správa spoločných priestorov, prevádzka, údržba a opravy bytového domu.
Spoločenstvo vlastníkov bytov uzatvára zmluvy spojené s potrebami užívateľov bytov najmä o dodávke energií, o poistení aj prenájme, rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu. Rozpočíta náklady na správu medzi jednotlivých vlastníkov bytov, pričom musí zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu vlastníkmi, rovnako ako pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ďalej môže od vlastníkov bytov vo vlastnom mene vymáhať plnenie ich povinností, uzatvoriť zmluvu o úvere (napríklad na opravu alebo zateplenie bytovky).
Finančné prostriedky, ktoré spoločenstvo získa od vlastníkov alebo z vlastných zdrojov, sa môžu zhromažďovať iba na účtoch v banke. "Prax ukazuje, že spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy bytového domu. Je to jediná správa domu, pri ktorej sú peniaze plne v rukách vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a disponuje s nimi jedine samotné spoločenstvo,“ hovorí Jana Chorvátová, odborníčka na právne vzťahy správcov a vlastníkov.
Automatické členstvo
Keď si kúpite byt, musíte to oznámiť správcovi. Či váš dom spravuje spoločenstvo alebo iný správca, kúpou bytu automaticky súhlasíte so správou a tiež podmienkami správy. K zmluve tak pristupujete priamo zo zákona, nezávisle od vášho rozhodnutia. "Tento právny status rieši aj každá kúpna zmluva, poprípade darovacia zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu, z obsahu ktorej vyplýva, že kupujúci berie na vedomie, kto spravuje obytný dom a pristupuje k takto upravenej správe v dome,“ vysvetľuje advokátka Iveta Kohanová.