Chcete kúpiť rodinný dom, ktorý nie je dedičsky vysporiadaný. Predávajúci vám navrhne, aby ste uzatvorili zmluvu o budúcej zmluve. Viete, čo takáto zmluva musí obsahovať? Odpoveď na túto otázku nájdete v Občianskom zákonníku (ustanovenie § 50a a § 50b). Nejde o samostatný typ zmluvy, ale môže sa týkať ktoréhokoľvek typu zmluvy. Zmluvné strany sa v nej zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú zmluvu, a to spravidla na výzvu niektorej zo zmluvných strán.
Musí byť písomná a musí obsahovať termín uzatvorenia daného typu zmluvy a všetky ostatné náležitosti, ktoré vyžaduje konečná zmluva. To znamená, ak idete kupovať dom, musí byť v zmluve o budúcej zmluve aj predmet kúpy a kúpna cena alebo spôsob jej určenia. Inak by bola neplatná. Nemusí však v nej byť znalecký posudok a osvedčené podpisy predávajúcich. Okrem povinných náležitostí môžete do nej zahrnúť aj informáciu o prípadných ťarchách na nehnuteľnosti, popis stavu domu, dohodu o spôsobe úhrady kúpnej ceny. Istotou bude pre vás aj ustanovenie o odstupnom v prípade odstúpenia od zmluvy. Odstupné predpokladá platné odstúpenie od zmluvy a má odškodniť druhého účastníka zmluvy za to, že k plneniu alebo prijatiu plnenia nedošlo. Podľa Občianskeho zákonníka si môže každá zo zmluvných strán vymieniť odstúpenie od zmluvy a pre tento prípad dohodnúť odstupné.
Právo vyzvať na uzavretie zmluvy
V tejto zmluve sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú zmluvu, a to spravidla na výzvu niektorej zo zmluvných strán. Ak oprávnená strana vyzve druhú stranu na uzavretie zmluvy, ktorej uzavretie bol dohodnuté v zmluve o zmluve budúcej (napríklad pri zmluve o budúcej kúpnej zmluve je to výzva na uzavretie kúpnej zmluvy), povinná strana je povinná zmluvu uzavrieť. Čo ak sa k tomu nemá?
Právo na súde
Ak po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve nedôjde k uzatvoreniu zmluvy do dohodnutej lehoty, môžete sa do jedného roka od tohto termínu dožadovať na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím. Táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim od konca doby, dokedy povinná zmluvná strana mala s vami budúcu zmluvu uzavrieť.
Súd svojím rozsudkom nahradí prejav vôle povinného, respektíve určí obsah zmluvy. Ak ste spolu s podpisom zmluvy o budúcej zmluve dali preddavok na kúpu domu, máte nárok na náhradu škody spôsobenej nekonaním vlastníka pozemku i napríklad zmareného zisku. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia.
Súd bude skúmať, či sa po uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve nezmenili okolností, z ktorých ste vy a predávajúci vychádzali pri vzniku záväzku. Záväzok predávajúceho uzavrieť s vami budúcu zmluvu mohol zaniknúť, ak sa okolnosti zmenili natoľko, že nemožno od neho "spravodlivo požadovať uzatvorenie budúcej zmluvy".
V takomto prípade ide o "clausula rebus sic stantibus" (klauzula nezmenených pomerov).
Čo musí byť v zmluve o budúcej kúpnej zmluve
-- písomná forma
-- určenie podstatných náležitostí zmluvy, ktorá má byť uzavretá
-- doba, dokedy má byť táto zmluva uzavretá
Ďalšie náležitosti zmluvy o budúcej zmluve
-- lehota na doručenie výzvy oprávnenej strane, v ktorej vyzvete povinnú stranu na uzavretie budúcej zmluvy
-- lehota na samotný podpis budúcej zmluvy
-- stanovenie procesu podpisu budúcej zmluvy (úprava miesta a času uzavretia zmluvy)
-- ustanovenie o odstupnom