V súvislosti s hypotekárnym úverom je potrebné objasniť si pojem záložného práva. Záložné právo definované na základe Občianskeho zákonníka slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že v prípade ich riadneho a včasného neplnenia je peňažný ústav ako záložný veriteľ oprávnený domáhať sa uspokojenia zo založenej veci. Záložný veriteľ môže pri výkone svojho práva predať záloh -- nehnuteľnosť vo verejnej dražbe. Záložcu, t. j. dlžníka, na to musí upozorniť. Účelom záložného práva je iba zabezpečovať pohľadávku, preto záložné právo nemôže samo osebe existovať. Je závislé od vzniku a trvania pohľadávky. Zabezpečovacou pohľadávkou je hypotekárny úver. Ten je v záložnej zmluve obvykle charakterizovaný číslom úverovej zmluvy a výškou úveru. Záložné právo k nehnuteľnosti zriadené na zabezpečenie pohľadávok z hypotekárneho úveru podľa zákona č. 62/1996 Z. z. § 36h ods. 4 zaniká splatením predmetného úveru s príslušenstvom.
Zriadenie záložného práva
Hypotekárny úver je zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti. V prípade súhlasu peňažného ústavu, zabezpečením hypotekárneho úveru, môže byť aj pripravovaná stavba, resp. stavba už rozostavaná, pričom občan musí v takomto prípade predložiť list vlastníctva k pozemku, ktorý je v jeho vlastníctve a na ktorom bude predmetná budúca stavba realizovaná. V prípade, že stavba je už rozostavaná, je potrebné predložiť list vlastníctva so zapísanou rozostavanou stavbou. Nehnuteľnosť, ktorá má byť garanciou hypotekárneho úveru, musí byť na realitnom trhu dobre prenajímateľná, resp. predajná a zároveň musí byť poistená pre prípad poškodenia, zničenia alebo inak spôsobenej škody počas celého obdobia trvania úverového vzťahu. Na účel záložného práva sú považované za nevhodné predovšetkým nasledujúce nehnuteľnosti:
˙ sakrálne stavby (kláštory, kostoly, kaplnky a pod.),
˙ národné kultúrne pamiatkové objekty (hrady, zámky, divadlá),
˙ pozemky iné ako stavebné (orná a lesná pôda, vinohrady, ochranné pásma a pod.),
˙ cesty, diaľnice, chodníky -- označované ako líniové stavby,
˙ inžinierske siete, ktoré nie sú súčasťou predmetnej nehnuteľnosti a trolejové vedenia,
˙ nehnuteľnosti, ktoré nie sú majetkovo a právne vysporiadané,
˙ nepovolené stavby, stavby v asanačnom pásme a dočasné stavby,
˙ nehnuteľnosti, ktorých predpokladaná životnosť je za bežnej údržby je kratšia ako lehota splatnosti konkrétneho hypotekárneho úveru.
Je potrebné si taktiež uvedomiť, že peňažný ústav neprijme ako garanciu takú nehnuteľnosť, na ktorej už vzniklo a stále trvá záložné právo v prospech tretej osoby alebo obmedzenie prevodu nehnuteľností. Výnimku však tvorí zriadené záložné právo podľa osobitného predpisu (§ 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov) ako aj v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania a stavebnej sporiteľne. Záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností SR na základe návrhu banky a vlastníka nehnuteľnosti, pričom postavenie záložného veriteľa má banka.
Ďalším pojmom používaným v súvislosti s hypotekárnym úverovaním je hypotéka, ktorá je najrozšírenejším nástrojom zabezpečenia pôžičiek Je to zaťaženie majetku v takej výške, aby bola uspokojená pohľadávka hypotekárneho veriteľa voči dlžníkovi. Zaťaženie majetku sa zaznamenáva do pozemkovej knihy. V prípade neúspechu oprávňuje veriteľov na preferenčné vysporiadanie vyplývajúce zo súdneho nariadenia o predaji. Vytváranie hypotekárnych oprávnení sa zaznamenáva v pozemkovom alebo hypotekárnom registri.
Realizácia záložného práva
V prípade, že počas úverového vzťahu občana s príslušným peňažným ústavom dôjde zo strany občana k porušeniu povinností vyplývajúcich z úverovej zmluvy, požiada peňažný ústav dlžníka o splatenie celej výšky hypotekárneho úveru, a to pred uplynutím dohodnutej lehoty splatnosti vrátane úrokov a príslušnými poplatkami. Ide najmä o nasledujúce prípady:
˙ ak dlžník bez predchádzajúceho súhlasu peňažného ústavu prevedie nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zábezpeky hypotekárneho úveru, na inú osobu -- nového vlastníka,
˙ poskytnutý hypotekárny úver sa použije na iný účel,
˙ ak dlžník načas nespláca anuity na základe schváleného splátkového kalendára, resp. z iných dôvodov uvedených v zmluve o hypotekárnom úvere.
Ak dlžníkovi nastali také okolnosti, že nemôže splatiť svoju pohľadávku, môže peňažný ústav pristúpiť k realizácii záložného práva. To znamená, že záložné právo môže byť realizované niekoľkými spôsobmi s účelom najefektívnejšieho výsledku pre daný peňažný ústav s dôrazom na najkratší čas a maximálnu možnú realizovateľnú cenu predaja. Realizácia záložného práva môže byť vykonaná:
˙ verejnou dražbou,
˙ predajom nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej firmy,
˙ predajom z voľnej ruky.
Výťažok z predaja sa použije na úhradu nákladov spojených s predajom nehnuteľnosti a uspokojením pohľadávky peňažného ústavu z poskytnutého hypotekárneho úveru. Zvyšok výťažku, ktorý vznikne ako rozdiel medzi výťažkom a odpočítaním predchádzajúcich položiek, bude bezodkladne odovzdaný dlžníkovi.
Tu je potrebné zdôrazniť, že ak je predmetom zálohu byt nachádzajúci sa vo vlastníctve alebo rodinný dom vo vlastníctve, tak pri zániku vlastníckeho práva k týmto nehnuteľnostiam v dôsledku uplatnenia záložného práva nemožno použiť ustanovenia o ochrane nájmu bytov podľa § 711 až 712 c Občianskeho zákonníka ani ustanovenie § 3 na právne vzťahy medzi záložnými veriteľmi a vlastníkom bytu alebo rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva z dôvodu realizácie záložného práva. Taktiež je potrebné upozorniť na pojem nájomník a vlastník bytu. Doteraz sme sa zaoberali vlastníkom bytu, na ktorého neplatí ochrana nájmu bytov, čo znamená, že v prípade realizácie záložného práva mu peňažný ústav neposkytne náhradné ani iné ubytovanie.
Záložné právo -- súčasnosť a budúcnosť
Jedným z najväčších problémov v súčasnosti je fakt, že tu neexistuje účinný systém zabezpečovacieho práva banky (hypotéka "prvej triedy", pričom hypotéka prvej kvality v Nemecku znamená, že pohľadávky banky sú uspokojované pred daňovými a mzdovými). To znamená, že hoci banka nebude brať do zálohu nehnuteľnosti so záložným právom v prospech tretej osoby, v prípade krachu dlžníka má právo byť uspokojená ako prvá v poradí zo záložných práv. V praxi sú totiž v zmysle zákona o konkurze a vyrovnaní prednostne uspokojované daňové a mzdové nároky. Celý proces dohodovacieho konania neúmerne zaťažuje súdy, nehovoriac o vysokých nákladoch a miere úspešnosti ukončených prípadov.
Na druhej strane však pripravovaná novela Občianskeho zákonníka, ktorá by mala nadobudnúť účinnosť od januára budúceho roka (r. 2003) rozširuje záložné právo na viaceré druhy majetku, bez toho, aby nevyhnutne putoval do rúk veriteľa. Uvedená skutočnosť je dôležitá najmä v prípade hnuteľných vecí, ktoré banky ako zábezpeku doteraz akceptovali len zriedkavo. Podnikatelia sú nútení zakladať len nehnuteľnosti, resp. bonitné pohľadávky, čím majú obmedzený prístup k úveru práve tí, ktorí nimi nedisponujú. To znamená, že novela umožní ako zábezpeku založiť aj také aktíva, akými sú zásoby, inventár alebo duševné vlastníctvo. Vďaka tomu bude môcť výška zálohu kolísať, bude sa môcť na základe dohody veriteľa a dlžníka meniť. Zvýši sa tým efektívnosť zabezpečenia záväzkov, nakoľko pribudne možnosť založiť aj budúce práva a výnosy dlžníka, čím sa zvýšia možnosti pre podnikateľov získať úver.
Ďalším pozitívom pripravovaných zmien v tejto oblasti je aj návrh na zrušenie prednostného daňového záložného práva, nakoľko finančné inštitúcie v takýchto prípadoch museli siahať po náhradných riešeniach, ako obísť zvýhodnené postavenie štátnych úradov. To znamená, že využívali napr. tzv. zabezpečovací prevod práva -- nestačilo, aby spoločnosť založila nehnuteľnosť v prospech banky, ale musela sa zriecť aj svojich vlastníckych práv.
Záver
Na záver potrebné zdôrazniť, že hypotekárne úvery sú v súčasnosti výhodným bankovým produktom na zabezpečenie si vlastného bývania. Jednak výhodnou úrokovou sadzbou, ktorá sa stáva ešte výhodnejšou poskytnutím štátneho príspevku k úrokovej sadzbe a jednak možnosťou splácať hypotekárny úver dlhšie časové obdobie. Na druhej strane je však dôležité uvedomiť si aj riziká, ktoré vyplývajú z úverových vzťahov.