Ak klesnú ceny nehnuteľností, hypotekárny záložný list je potom reálne krytý menšou hodnotou, než na akú bol vydaný. Takéto problémy majú v USA, ale na Slovensku v súčasnosti takáto situácia nehrozí. Ceny nehnuteľností stúpajú a banky ohlasujú vydávanie nových emisií hypotekárnych záložných listov.
Nové emisie
Záujem o hypotekárne úvery je zo strany klientov stále veľký. Podľa zákona musia banky na krytie týchto úverov vydávať hypotekárne záložné listy (HZL). Tieto cenné papiere potom predávajú väčšinou inštitucionálnym investorom, ktorým je často finančná inštitúcia. Najnovšie emisie na september ohlasuje Dexia. Hypotekárne záložné listy za dve miliardy korún majú byť splatné v roku 2012 s ročným úrokom 4,75 percenta. Predajú sa vopred vybratým investorom. Ak by to bolo možné, kúpiť by si ich mohlo len pár jednotlivcov, keďže jeden list stojí desať miliónov. Za dva milióny sa dá kúpiť HZL od Slovenskej sporiteľne (SLSP). Rovnako však pôjde o vopred vybratú skupinu záujemcov. VÚB banka včera predávala tiež "neverejne" dlhopisy za miliardu korún. V tomto roku vydávali HZL aj napríklad OTP Banka, Istrobanka, Ľudová banka či Tatra banka. "Výnosy dlhopisov sú relatívne stabilné, čo svedčí aj o v podstate zdravom realitnom trhu," hodnotí Vladimír Šošovička s ČSOB Asset Managementu.
Slovensko nie je USA
Situácia v realitnom a hypotekárnom sektore je u nás úplne odlišná v porovnaní s USA. "Pred piatimi rokmi si brali Američania hypotéky, keď bola základná úroková sadzba, od ktorej sa odvíjajú aj hypotekárne úroky, jedno percento. Dnes je to okolo 4,5 percenta," spomína portfóliová manažérka Investičnej a Dôchodkovej Katarína Antoničová. Preto sa niektorým splátky hypotéky mohli aj takmer zdvojnásobiť. Ľudia prestali splácať úvery, na čo prvé doplatili úverové inštitúcie zamerané na poskytovanie hypoték. Zostali v platobnej neschopnosti a kým stihli vypovedať zmluvy a predať nehnuteľnosti dlžníkov, tak zbankrotovali.
Druhým rozdielom je pokles cien nehnuteľností v USA. Na Slovensku realitní makléri odhadujú ročný desaťpercentný nárast cien realít. Pred vstupom do eurozóny sa očakáva ďalšia vlna zdražovania aj v súvislosti s možnou snahou minúť "čierne" peniaze za reality.
Menej bonitní
Menej bonitní klienti boli americkým spúšťačom krízy. Nemali z čoho platiť zvýšené splátky. "Tatra banka sa pri posudzovaní úverov riadi prísnymi vnútornými pravidlami aj smernicami Národnej banky Slovenska (NBS) v oblasti poskytovania úverov a riadenia rizika. Skúmame schopnosť aj ochotu klienta splácať úver, pričom berieme do úvahy aj hodnotu a kvalitu nehnuteľnosti slúžiacu ako zabezpečenie," konštatuje hovorkyňa Tatra banky Terézia Copláková. V prípade menej bonitných klientov odporúča do úverového vzťahu pridať spoludlžníka, ktorý môže výrazne znížiť riziko spojené s úverom.
"Slovenská sporiteľňa sa zaujíma komplexne o finančnú situáciu klienta, nielen o príjmy, ale aj o jeho výdavky, pretože aj to ovplyvňuje jeho schopnosť splácať úver. Klient musí preukázať svoj pravidelný príjem, napríklad tým, že si výplatu necháva posielať na účet v Slovenskej sporiteľni aspoň štyri mesiace. Ak má klient jednorazovo vyšší príjem, povedzme vo výške 100-tisíc, pričom pravidelný príjem sa pohybuje okolo 30-tisíc korún, nemá to rozhodujúci vplyv na posúdenie jeho bonity," pripomína hovorkyňa SLSP Miriam Fuňová.
Centrálna banka bdie
Národná banka Slovenska dohliada nad celým finančným trhom, čiže aj nad jeho hypotekárnou časťou. "Pre každú hypotekárnu banku vymenúva hypotekárnych správcov, ktorí vykonávajú dozor nad hypotekárnymi obchodmi podľa zákona a bankách a zákona o dlhopisoch," približuje hovorkyňa NBS Jana Kováčová.
Hypotekárny správca sleduje vydávanie HZL a komunálnych obligácií z hľadiska ich náležitostí a krytia. Je povinný pre každú emisiu HZL vyhotoviť písomné osvedčenie o tom, že ich krytie je zabezpečené podľa zákonných požiadaviek a že je vykonaný záznam v registri hypoték, ktorý vedie každá hypotekárna banka.
"Hypotekárny správca kontroluje, či banka poskytuje hypotekárne úvery vrátane ich zabezpečenia záložným právom v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi a či si plní povinnosti týkajúce sa registra hypoték. Ak zistí akékoľvek nedostatky, je povinný bezodkladne o tom informovať NBS," dopĺňa Kováčová.