Chyby. Žiadna zmluva nie je taká súrna, aby ste ju museli okamžite podpísať
Medzi najbežnejšie zmluvy patrí kúpna či darovacia zmluva, ale aj zmluva o nájme vecí či nehnuteľností. V každom prípade ide dvojstranný vzťah, kedy s podmienkami v zmluve musí súhlasiť každá strana. Obyčajný papier s naším podpisom však môže spôsobiť nemalé problémy, ak obsah neprečítame dôkladne.
S právnikom či bez neho?
Ľahostajný prístup pri podpise zmluvy neraz privedie jednu či druhú stranu k právnikovi. Jednoduché zmluvy si často ľudia zhotovujú sami, vzor si stiahnu z internetu a veria, že sú bezchybné. Na bežné úkony často vystačia, v zložitejších prípadoch však dokážu spôsobiť nemalé problémy, stratu peňazí a času. "Najmä pri zmluvách týkajúcich sa nehnuteľností ide často o veľké hodnoty. Napriek tomu si niektorí ľudia veria, že to zvládnu bez pomoci. Tak sa stane, že v snahe ušetriť náklady na právne služby podpíšu kúpnu alebo darovaciu zmluvu, zmluvu o nájme bez toho, aby jej prípravu zverili kvalifikovanému odborníkovi. Ušetria síce peniaze, ale to, čo ušetrili, sa môže veľmi predražiť. Najmä pri zlom úmysle druhej zmluvnej strany už pri uzatváraní zmluvy," uvádza prípady z praxe košický advokát Jaroslav Homza.
Podľa Martina Repáňa z advokátskej kancelárie v Banskej Bystrici závisí potreba asistencie právnika od hodnoty veci či práva, ktorých sa zmluva týka. Pokiaľ ide o ročný nájom záhrady, stačí, ak si zmluvný vzťah upravia obe strany podľa vzoru dostupného na internete. Naopak, pri nájme hodnotnejšej nehnuteľnosti na dlhší čas by sa mali zmluvné strany obrátiť na právnika. "V zásade platí, že prípravu zmluvnej dokumentácie právnikom, respektíve jeho asistenciu si vyžaduje každá zmluva, ktorej neplnenie či porušovanie by vnímali zmluvné strany ako podstatnú ujmu na svojich majetkových alebo iných právach," zdôrazňuje Martin Repáň.
V čom robíme chyby
Právnici sa zhodujú v tom, že zmluvu si treba pred podpisom pozorne prečítať a nevyhnúť sa tomu ani vtedy, ak obsahuje niekoľko strán a druhej zmluvnej strane veríme. "Ak niečomu nerozumieme, treba si nechať poradiť. Len človek so skúsenosťami a primerane kvalifikovaný dokáže postrehnúť rôzne "záludnosti", ktoré sa tam mohli dostať náhodne alebo vedome. Žiadna zmluva nie je taká súrna, aby ju bolo potrebné rýchlo podpísať," dodáva Homza. Advokát Martin Repáň zase vidí problém v tom, že ľudia nie sú dostatočne informovaní o svojich povinnostiach vyplývajúcich zo zmlúv a o následkoch ich prípadného neplnenia.
V zmluvách týkajúcich sa nehnuteľností je najčastejším nedostatkom nepresná špecifikácia predmetu zmluvy, práv a povinností zmluvných strán. Iné nedostatky sa môžu prejaviť až s odstupom času, kedy je už na nápravu pomerne neskoro a spory musia riešiť súdy. Podľa Repáňa sa situácia zhorší vtedy, ak stojí na jednej strane ekonomicky silný subjekt a na druhej strane je "bežný človek", disponujúci obmedzenými finančnými a odbornými kapacitami.
Kritické body zmluvy
Banskobystrický advokát Martin Repáň tvrdí, že problémy v zmluve často spôsobuje aj ustanovenie o rozhodcovskej doložke, ktorým zmluvné strany určia, že ich prípadný spor súvisiaci so zmluvou nebude riešiť všeobecný súd, ale rozhodcovský súd. Rozhodcovské konanie má určité špecifiká v porovnaní s občianskym súdnym konaním vedeným všeobecnými súdmi, a tak by strany mali vedieť, čo ich v ňom čaká. Kritickým bodom viacerých zmlúv podľa právnikov je aj to, že obsahujú skutočnosti, ktoré sú väčšinou už upravené právnymi predpismi a nevenujú sa riešeniu praktických otázok, ktoré v praxi pomerne často vznikajú. V snahe predchádzať sporom by si mali strany zmluvou upraviť pomery čo najpodrobnejšie a najjasnejšie. Pri prevodoch nehnuteľností dochádza k problémom veľmi často. Zmluvné strany sa snažia o jednoduchú zmluvu, ktorá by spĺňala podmienky pri evidencii na katastri nehnuteľnosti a ostatným náležitostiam neprikladajú patričný význam. Podľa Repáňa je takouto náležitosťou úprava úhrady kúpnej ceny, zodpovednosti za vady nehnuteľnosti, prípadne úhrady nedoplatkov.
Ľudia sú podľa skúsenosti právnikov v mnohých prípadoch nepoučiteľní a ani po medializovaných prípadoch dôsledkov chybných zmlúv si pri podpisovaní nedávajú pozor. Pri podpise akejkoľvek zmluvy by sa mal občan podľa advokátky Martiny Gombosovej zamerať najmä na skryté a neprimerané zmluvné pokuty, nemožnosť odstúpiť od zmluvy, záväzok exkluzivity v prípade sprostredkovateľských zmlúv napríklad pri predaji nehnuteľností a podobne. "Pri prevodoch nehnuteľností je veľmi dôležité myslieť aj na to, aby boli zabezpečené práva predávajúceho na zaplatenie kúpnej ceny a nedochádzalo k zbaveniu sa vlastníckych práv predávajúceho vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností ešte pred zaplatením kúpnej ceny alebo pred zložením kúpnej ceny do notárskej úschovy," spresňuje Gombosová. Rovnako by si mali ľudia uvedomiť, že každý si môže navrhnúť a presadiť svoje zmeny v zmluve. Zároveň však pasívnejšia strana nemusí podpisovať zmluvu nadiktovanú z iniciatívy druhej strany.
Čoho sa pri podpise zmluvy vyvarovať:
- či spĺňa predpísané náležitosti (úprava, zmluvných strán, lehoty, kúpna cena,...)
- či nie sú podmienky pre jednu zo strán zjavne nevýhodnejšie,
- či neobsahuje skryté a neprimerané zmluvné pokuty,
- či zakazuje odstúpenie od zmluvy,
- či neobsahuje záväzok exkluzivity (pri predaji nehnuteľností)