Aké budú hypotéky? Istota chýba

Finančná kríza predražuje hypotéky aj na Slovensku a ľudia to pocítili na svojich peňaženkách. Niektoré banky avizovali zdražovanie úverov a začali zvyšovať úroky. Oproti predchádzajúcim mesiacom už takmer nie je možné získať hypotéku na plnú hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Ušetríte či prerobíte na tom, ak si vybavíte hypotéku ešte dnes? Kto si ešte pred polrokom zobral hypotekárny úver na 1 milión korún, mohol získať úrokovú sadzbu od 4,9 do 6 percent, pričom splátka sa pohybovala okolo 5 500 korún na mesiac pri splatnosti 25 rokov. Dnes sa úroková sadzba pohybuje od 5,5 do 7 percent a splátka od 6-tisíc korún pri splatnosti 25 rokov. Klienti s niekoľkomiliónovými hypotékami majú vyššiu mesačnú splátku aj o niekoľko tisíc korún ako to bolo pred polrokom. Navyše, úroková sadzba sa pohybuje aj podľa toho, koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti klient žiada.

Podmienky sa sprísnili
Hypotéky sa zdražujú a banky si začínajú ešte prísnejšie vyberať, komu hypotéku dajú a komu nie. "Keďže skutočné hodnoty nehnuteľnosti, nie tie predajné, majú mierne klesajúcu tendenciu, dnes sa percentuálny pomer hodnoty nehnuteľnosti zvýšil, čo znamená zdraženie úveru. Výhodnejšie bolo vybaviť si hypotéku v prvom polroku 2008, avšak ak si klient zoberie hypotéku dnes, je veľmi pravdepodobné, že mu v budúcnosti zlacnie,“ hovorí Roman Švihran, hypotekárny špecialista spoločnosti Hypoconsulting v Bratislave.
Ako ďalej tvrdí, vývoj na trhu hypoték bol predtým orientovaný smerom k zlepšujúcim sa podmienkam na získanie hypotéky, zatiaľ čo teraz ide o presne opačný trend. "Pred polrokom bolo jednoduché dostať až 120 percent z hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo teraz je takmer nemožné dostať 100 percent. Bežné bolo vybavovanie úveru bez dokladovania príjmu, ktorý využívali najmä živnostníci, avšak dnes sa takýto úver obmedzil a v bankách je nežiaduci, hoci reklamy hovoria o inom. Pred polrokom sme sa tešili oveľa nižším úrokovým sadzbám ako je to dnes,“ dodáva Gabriela Hájková, konateľka už spomínanej firmy Hypoconsulting.
Niektoré banky maximálnu hranicu hypotekárneho úveru stále neobmedzujú, len prísnejšie požadujú od klientov preukázať, že sú schopní hypotéku splácať. Otázkou preto zostáva, prečo bolo potrebné zrušiť viac ako 100-percentné hypotéky, keď hypotekárny trh na Slovensku bol a je relatívne stabilizovaný? Dôvody treba podľa Hájkovej hľadať možno ani nie tak v súvislosti s hypotekárnou krízou, ako v klesajúcich cenách nehnuteľností. "Banky nechcú dospieť do štádia, keď hodnota zabezpečenia bude podstatne nižšia ako poskytnutý úver. Čiastočne to môže, samozrejme, súvisieť aj s opatrnosťou, vzhľadom na situáciu vo svete. Podľa mojich odhadov je to len dočasný stav. Keď sa situácia a ceny nehnuteľností ustália,“ spresňuje Gabriela Hájková.
Ľudia prestali akceptovať vysoké ceny
Problémom je, že trh s nehnuteľnosťami staršieho bývania rástol neprimerane rýchlo a cena takýchto bytov sa pre bežného záujemcu stala neprijateľnou. "Ceny narástli až do takej výšky, že ich klienti prestali akceptovať a staršie byty prestali kupovať. Túto zmenu správania klientov určite realitný trh zaznamenal a ceny nehnuteľností začali klesať. Napríklad 3-izbový byt v Petržalke išiel v niektorých prípadoch až o 800-tisíc korún nižšie s cenou, a to za pár mesiacov. Klienti už vyčkávajú, kam až ceny nehnuteľností klesnú,“ tvrdí Gabriela Hájková. Trh realít má podľa realitných odborníkov klesajúcu tendenciu. "Podľa nášho názoru sa nezastavil len trh s hypotékami, ale zastavil sa hlavne predaj nehnuteľností. Trh s hypotékami začal stagnovať v dôsledku troch hlavným faktorov, a tým sú vysoké ceny staršieho bývania a neustále čakanie na to, kam ešte spadnú, očakávania klientov, aké budú úrokové sadzby v eurozóne, ako bude vyzerať situácia v bankách a čo ešte prinesú správy o finančnej kríze,“ spresňuje Hájková.
Zobrať si hypotéku teraz alebo neskôr?
Klienti sú pri hypotékach nespokojní hlavne so zvyšovaním úrokových sadzieb. "Banky len vedome využívajú šíriacu sa paniku vo svoj prospech, aby na kríze skôr zarobili. Národná banka prednedávnom vyhlásila, že americká kríza sa slovenských bánk takmer nedotkla a situácia je stabilná, preto nie sú žiadne dôvody na to, aby sa úrokové sadzby zvyšovali. Slovenské banky pritom od samého začiatku mali a stále majú dosť tvrdé podmienky na bonitu klientov žiadajúcich o hypotéku,“ spresňuje Hájková. Ako ďalej pokračuje, za rizikové považuje skôr spotrebiteľské úvery, kreditné karty a úvery bez preukazovania príjmu.
Pokiaľ sa ešte len rozhodujete o kúpe nehnuteľnosti na hypotéku, mali by ste zvážiť všetky možnosti, ktoré vám súčasný trh ponúka. "Myslím si, že nikto nevie dnes povedať, kedy je najlepší čas zobrať si hypotéku. Určite kúpu nehnuteľnosti treba plánovať dopredu, ale prílišné odkladanie kúpy nehnuteľnosti a hypotéky môže byť viac na škodu ako na úžitok,“ tvrdí Roman Švihran. Živým príkladom sú klienti, ktorí odkladali niekoľko týždňov až mesiacov vybavenie hypotéky a dnes majú úrokovú sadzbu vyššiu aj o 1 percento. "Ak klient spĺňa podmienky na hypotéku a je presvedčený, že si chce kúpiť nehnuteľnosť, mal by ísť do toho hneď v danom čase a za daných podmienok. Nikto však nevie zaručiť, či to bude o pár mesiacov alebo rokov výhodnejšie ako dnes,“ radí hypotekárny špecialista.

Koho sa dotkli zmeny
- Dlžníkov už platiacich hypotéku s variabilnou úrokovou sadzbou alebo tých, ktorým sa v posledných mesiacoch skončila fixácia úrokovej sadzby, a teda im úrok aj splátka výrazne stúpli.
- Ľudí, ktorí vybavenie hypotéky odkladali a chceli si zobrať 100-percentnú kúpu nehnuteľnosti, pretože je to drahšie a ťažšie ako predtým. Tí, ktorí potrebujú vybaviť hypotekárny úver hneď, by nemali na nič čakať, pretože situácia sa v priebehu dvoch až troch mesiacov nezlepší, ale pravdepodobne sa budú ešte zvyšovať úrokové sadzby.