Realitným podvodom a komplikáciám s vecnými bremenami sa môžete vyhnúť, ak budete pri kúpe nehnuteľnosti dostatočne opatrní. Niekedy sa stávajú prípady, keď predávajúci neinformuje kupujúceho o tom, že byt, dom alebo pozemok je viazaný vecným bremenom. Táto skutočnosť je však zapísaná v liste vlastníctva.
"Pred kúpou nehnuteľnosti by si mal záujemca zabezpečiť sám alebo vyžiadať od predávajúceho aktuálny list vlastníctva, použiteľný na právne účely, teda aj s kolkom v hodnote 8 eur. V časti C sú zapísané záložné práva, vecné bremená, exekučné záložné práva a prípadné obmedzujúce poznámky. Údaje v informatívnych výpisoch na internete nie sú vždy správne a spoľahlivé," hovorí Katarína Bystrická -- Kubovčáková, advokátka z Právneho centra v Bratislave.
List vlastníctva si v každom prípade vyžiadajte. Radia to aj iní právnici a odôvodňujú to možnými medzerami v evidencii katastra. "V praxi môžu výnimočne nastať aj situácie, keď sa zmluva uzavrie, ale nedôjde zároveň k podaniu návrhu na vklad. Zákon totiž umožňuje podanie tohto návrhu až do troch rokov od uzavretia zmluvy. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti nezistí z katastra nehnuteľností nič o vecnom bremene, ak mu to vlastník nehnuteľnosti neoznámi. Práva zodpovedajúce vecnému bremenu je možné nadobudnúť aj vydržaním, čo sa kupujúci pred zapísaním tohto práva z katastra nehnuteľností tiež nedozvie," upozorňuje advokát Vladimír Kašuba.
Nech to zrušia
V prípade, že chcete vlastniť konkrétnu nehnuteľnosť, no prekáža vám vecné bremeno, ktoré ju zaťažuje, môžete využiť inštitút zmluvy o budúcej zmluve. "V záujme predchádzania budúcim obmedzeniam a ťažkostiam pri užívaní kupovanej nehnuteľnosti, ktoré vecné bremeno nepochybne predstavuje, odporúčam, aby kupujúci trval na zrušení vecného bremena spočívajúceho napríklad v práve doživotného bývania v prospech predávajúceho alebo jeho rodičov. A to samostatnou dohodou medzi nimi o zrušení vecného bremena ešte pred kúpu nehnuteľnosti," pokračuje advokátka Bystrická.
V zmluve o budúcej zmluve sa predávajúci zaviaže zrušiť vecné bremeno v nejakej lehote pred podpisom riadnej kúpnej zmluvy. Počas tejto lehoty sa dohodne s rodičmi, prípadne s tým, kto má z vecného bremena právo užívať nehnuteľnosť, že vecné bremeno sa zruší. Ich právo môže vykompenzovať niečím iným, všetko bude závisieť od vzájomnej dohody. Ak do stanovenej lehoty vecné bremeno nezanikne, kúpnu zmluvu s predávajúcim jednoducho neuzavriete.
Priestor na problémy
Vecné bremeno môže okrem práva dožitia nejakej osoby v dome či byte obsahovať napríklad aj povinnosť strpieť prechod alebo prejazd cez váš pozemok. To však spôsobuje oveľa menšie problémy než bremeno v podobe živého človeka. "Vecné bremeno zriadené v prospech určitej osoby zaväzuje aj každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník musí strpieť výkon tohto práva oprávnenou osobou a nemôže ho jednostranne ani zrušiť, ani obmedziť," dodáva Katarína Bystrická. Podľa nej musí majiteľ rešpektovať oprávnenú osobu vo svojom dome nielen počas užívania nehnuteľnosti, ale tiež napríklad počas rekonštrukcie.
Obzvlášť komplikované a problematické bývajú prenájmy. Ak musíte strpieť v dome dôchodkyňu, ktorú vám spolu s domom predal predchádzajúci vlastník, môžete mať problém, keď ho budete chcieť prenajať. Na uzavretie nájomnej zmluvy síce súhlas dôchodkyne nepotrebujete, ale nasťahovanie cudzích osôb do domu by mohla považovať za obmedzenie svojich práv. Rovnako nezaručíte, že nájomníci budú s obyvateľkou domu dobre vychádzať. "Do rodinného domu je možné nasťahovať aj ďalšie osoby, ale tieto sú rovnako povinné strpieť a umožniť oprávnenému z vecného bremena plný výkon jeho práv. To môže byť v praxi komplikované, najmä ak sa právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzťahuje na celú nehnuteľnosť, a nie na presne ohraničenú časť. Oprávnený z vecného bremena sa v prípade nerešpektovania tohto práva môže domáhať ochrany na príslušnom súde žalobou. Jej druh bude závisieť od toho, kto nerešpektuje tieto jej práva -- či vlastník nehnuteľnosti ako účastník zmluvy alebo nájomníci bez zmluvného vzťahu s oprávneným z vecného bremena," vysvetľuje Vladimír Kašuba.
Rady pred kúpou nehnuteľnosti
-- vyžiadajte si od majiteľa list vlastníctva a skontrolujte časť C
-- ak existuje vecné bremeno, uzavrite zmluvu o budúcej zmluve s lehotou, do ktorej musí byť bremeno zrušené
-- nespoliehajte sa na kataster, jeho údaje môžu byť neaktuálne