Poľnohospodárska pôda sa podľa odborníkov v poslednom roku začala degradovať na štandardný pozemok. "Bežne sa na nej a s ňou podniká,“ hovorí Karol Kalúz, znalec na odhad hodnoty poľnohospodárskej pôdy. V niektorých lokalitách sa skupujú pozemky cez nastrčené osoby, ale aj cez reálnych a legálnych nadobúdateľov. "Väčšinou sa kúpili s cieľom niečo na nich postaviť alebo previesť poľnohospodársku pôdu na iný druh pozemku,“ hovorí Kalúz.
Poplatok za dočasné alebo trvalé vyňatie pôdy z pôdneho fondu však tento trend pribrzdil. "Dovtedy sa stavalo aj na pôde a bolo to úplne živelné.“
Malé parcely prenajímajú
V okolí väčších miest na Západe Slovenska sa pôda určená na poľnohospodárske využitie predáva od dvoch centov až po euro za štvorcový meter. Pri pozemkoch, ktoré môžu byť v budúcnosti využité aj inak, sa môže vyšplhať až na 10 euro za meter štvorcový. Ak je záujemcov viac, môže cena rásť. "Závisí aj od toho, či ide o trvalý trávny porast alebo o ornú pôdu,“ dopĺňa ďalší znalec z odboru poľnohospodárstva Ivan Cebro. "Je ďalšia desiatka faktorov, ktoré ešte môžu cenu pôdy ovplyvniť. Napríklad aj to, aké sú požiadavky a veľkosť ponuky, či je viac alebo menej vlastníkov, či ide o väčšiu výmeru.“
Väčšina ľudí, ak vie, že za štvorcový meter dostane len euro alebo len o niečo viac, pozemok nepredá. Radšej ho prenajíma. "Keď však majú hektár, dva, tak už aj tri eurá za štvorcový meter je pre nich zaujímavá cena. Ale keď pôjde o nejakých 20 árov, čo je priemerná výmera, akú mávajú Slováci, tak predať pozemok sa mu neoplatí,“ hovorí Cebro.
Čo ovplyvní cenu
Pri oceňovaní vychádzajú znalci zo základnej ceny pôdy určenej zákonom a k nej dávajú koeficienty. "Určujú sa podľa toho, či je pozemok v blízkosti zastavaného územia obce. No cenu ovplyvňuje aj využiteľnosť pôdy, prístup k pozemku a jeho svahovitosť. Hodnotu vyjadruje BPEJ - bonitovaná pôdno-ekologická jednotka vyjadrená 7- miestnym číselným kódom,“ objasňuje Cebro. "Konečná cena však závisí od kúpischopnosti záujemcu, dopytu a ponuky. "Rozhoduje aj to, ako sa v danej lokalite cena vyvíja. Stačí, že pôda je v blízkosti intravilánu - nemusí to byť ani v územnom pláne obce - a že sa tam bude stavať alebo je výstavba v nejakom výhľadovom pláne.“ Vtedy podľa Cebru všetci vlastníci vyčkávajú, ako sa vyvinie situácia.
Znalecké posudky
Momentálne sa podľa Kalúza používajú pri oceňovaní pôdy minimálne dva druhy cenníkov. "Jeden je ten, ktorý používajú znalci. Udáva hodnotu pôdy v jednotlivých katastrálnych územiach podľa druhu pozemku v členení orná pôda a trvalé trávne porasty. Ďalší sa teraz bude používať pri pozemkových úpravách.“
Pôvodná cena sa potom rôzne upravuje. Znalci zvyknú používať aj koeficienty, ktoré platia pre stavbárov a oceňovanie parciel v intraviláne. "Niektorí ich používajú, pomáhame si rôzne. Keď je pozemok na okraji intravilánu alebo s ním susedí, dávame 50 percent z hodnoty pozemku v intraviláne. Oficiálna metodika totiž stále ešte neexistuje.“
Znalci môžu robiť posudky na celom Slovensku. Pri ich vypracovaní musia poznať miestne pomery, musia si pozemok prezrieť, zistiť, či je v intraviláne alebo mimo zastavaného územia obce, či je v územno plánovacej dokumentácii určený na zástavbu, či sú na pozemku ťarchy. Zisťuje, aké sú na pozemku spoluvlastnícke podiely. Pri určení ceny zohľadňuje aj vzdialenosť pozemku od väčších miest. Tiež zisťuje, aký je všeobecný záujem o pozemok alebo aký je oň záujem v danej lokalite. Za znalecký pozemok sa platí buď tarifná cena alebo cena určená dohodou. V priemerne však jeden znalecký posudok vychádza na 150 eur. "Znalec musí prísť na miesto, urobiť fotodokumentáciu, nemôže to robiť od stola,“ dodáva Cebro.
Vyššie príjmy obcí
Pôda na poľnohospodárske využitie má podľa Kalúza neistú budúcnosť. Ale ceny ostatných pozemkov určite pôjdu hore. "Nikdy sa nevyrovnáme starej časti Európskej únie. Aj cena pôdy pôjde pomaly nahor, najmä v zaujímavých lokalitách. Tam sa použije ako stavebný pozemok alebo ako nejaká rekreačná plocha.“
Cena/hodnota pôdy určená na prvotné poľnohospodárske podnikanie sa však podľa neho nezmení. "Bude stagnovať, pokiaľ sa nezmení systém dotácií. Vyzerá to tak, že aj po roku 2017 nám Európska únia bude dávať menej ako dáva Nemecku či Francúzsku. Dovtedy pôde nedávam veľkú budúcnosť,“ uzatvára Kalúz.
Helena Kokolová