Prinášame prehľad zmien, ktoré prináša novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
1. Zápis spoločenstva
(§ 7 ods. 2 )
Ak sa vlastníci bytov rozhodnú pre správu bytového domu prostredníctvom spoločenstva vlastníkov, toto musí byť zapísané v registri spoločenstiev, ktoré vedie ministerstvo vnútra. Doteraz tak mohol urobiť len vlastník domu. Od 1. apríla tak môže urobiť aj splnomocnený zástupca vlastníkov do jedného mesiaca po podaní návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Splnomocnený zástupca vlastníkov môže konať aj pri zmene správy domu a správca zase pri vzniku spoločenstva zo zákona.
2. Finančná správa a vyúčtovanie
(§ 7b ods. 3)
Povinnosť vykonať raz ročne v stanovenom termíne vyúčtovanie a predložiť správu o činnoti za uplynulý rok vlastníkom bytov a bytových domov sa nevzťahuje už len na správcov. Po novom si túto povinnosť musia splniť už aj spoločenstvá vlastníkov. V správe musia informovať o finančnom hospodárení domu, stave spoločných priestorov, častí a zaradení domu, ako aj dôležitých skutočnostiach a okolnostiach, ktoré sa vyskytli pri správe domu. Spoločenstvo musí tiež vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia, ktoré sa musí rozúčtovať na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
V prípade, ak spoločenstvo končí so správou domu, musí 30 dní pred skončením a najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov i nebytových priestorov v dome správu o činnosti domu a odovzdať aj všetky dokumenty súvisiace so správou domu, vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia novému správcovi. Zostatok majetku na účtoch v banke potom musí previesť na nový účet domu zriadený v banke novým správcom.
3. Účet domu
(§ 7b ods. 4, § 8 ods. 3)
Povinné prostriedky a príspevky, ktoré vyberajú správcovia alebo spoločenstvá vlastníkov bytov, musia naďalej zhromažďovať na osobitných účtoch v banke. Novým ustanovením sa podarilo odstrániť pochybnosi o tom, kto je majiteľom uložených prostriedkov v banke. Novelizácia určuje, že majiteľom účtu domu, zriadeného správcom alebo spoločenstvom sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Správca a spoločenstvo pritom môže disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa k účtu domu podľa zákona o ochrane vkladov. Znamená to, že prostriedky vlastníkov uložené na týchto účtoch, ktoré zriadil správca, boli zahrnuté a dodatočne včlenené ochranu vkladov garantovanú štátom. Správca sa tak dostáva z hľadiska ochrany vkladov na rovnakú úroveň ako spoločenstvo.
4. Zánik správy
(§ 8a ods. 3 a § 8a ods. 8)
Presnejšie sa rieši situácia, keď zmluvu o výkone správy vypovie doterajší správca. Doteraz platilo, že aj do jedného roka do výpovede neuzatvorili vlastníci novú zmluvu o výkone správy s iným správcom, alebo nebolo založené spoločenstvo, správca mohol poveriť spravovaním domu inú správcovskú spoločnosť. Tento jednostranný postup sa novelizáciou mení a spoločenstvo vzniká automaticky zo zákona. O tom, že vzniklo spoločenstvo, musí správca informovať všetkých vlastníkov v dome a zabezpečiť jeho registráciu. V takomto prípade zmeny formy správy zákon nevyžaduje, aby s tým súhlasila dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Predsedu spoločenstva určí správca.
Pri zmene správy, či už prechodom na novú správcovskú spoločnosť alebo vznikom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prechádzajú dňom skončenia správy všetky práva a povinnosti na spoločenstvo alebo nového správcu, pre ktorého sa rozhodnú vlastníci. Ide najmä o tie, ktoré vyplývajú zo zmlúv súvisiacich správou domu, zmlúv uzatvorených v mene vlastníkov alebo na základe ich rozhodnutia. Toto ustanovenie pomôže napríklad pri poskytovaní úverových zdrojov z bánk, ktoré vyžadujú ručenie správcom. Ručenie starým správcom zaniká dňom skončenia činnosti a ručenie preberie nový správca. Správcovia veria, že sa tým predíde súdnym sporom a svojvoľným zmenám správcov.
5. Započítavanie balkónov
(§ 10 ods. 1)
Úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv sa budú vykonávať už len jediným spôsobom, a to na základe spoluvlastníckeho podielu. Možnosť stanoviť si výšku úhrady iným spôsobom, hoci by ju odsúhlasila dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov, bola novelou zrušená a je už neprípustná. Rozhodovacia vôľa vlastníkov tak bola obmedzená len na veľkosť spoluvlastníckeho podielu. Do neho sa po novom musí zarátať už aj 25-percentný podiel z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy, ak je súčasťou bytu. Teda kto má balkón, bude od apríla prispievať do fondu opráv väčšou sumou. Podľa prvých prepočtov správcov bude zanedbateľná.
6. Čo je príjmom fondu
(§ 10 ods. 2)
Nové ustanovenie zákona presne určuje, čo tvorí príjmy do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Príjmom tohto fondu podľa toho sú:
- mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
- príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
- výnosy z účtu domu vedeného v banke,
- príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
- zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu a
- príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.
7. Vstup do bytu
(§ 11 ods. 3)
Týmto ustanovením sa zákon snaží chrániť práva ostatných vlastníkov pred tzv. problémovými susedmi a spoluvlastníkmi. Podľa neho by mal každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru umožniť na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do svojho bytu či priestoru správcovi, zástupcovi spoločenstva či opravárenskej alebo servisnej firme. Malo by sa tak stať v prípadoch, ak by bolo nutné vykonať obhliadku stavu a následne pristúpiť k oprave, ktorú nebude zabezpečovať sám vlastník, alebo ak pôjde o opravu spoločných priestorov či zariadení domu, či montáž a odpočet spotreby tepla i vody, ktoré sú dosiahnuteľné z bytu vlastníctva. V opačnom prípade zákon jednoznačne ustanovuje za zodpovedného za škody nevpustením do bytu či nebytového priestoru priamo jeho vlastníka. Stavia sa tak na stranu správcov, ktorí môžu od nezodpovedného majiteľa vymáhať prípadné pokuty a sankcie.
8. Rozhodovanie o investíciách
(§ 14)
Medzi najdôležitejšie zmeny zákona patrí rozšírenie možností výkonu práv vlastníkov. Doteraz mohli vlastníci rozhodovať o tak dôležitých skutočnostiach ako je úver, zabezpečenie úveru, o vstavbách a nadstabách bytových i nebytových priestorov, či o zmene výkonu správy iba hlasovaním na schôdzi. Návrhy musela odsúhlasiť dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov, pričom toto hlasovanie sa nemohlo vykonať písomne. Prax ale ukázala, že je častokrát problém získať požadovaný súhlas priamo na schôdzi pre neprítomnosť vlastníkov. O veciach spoločných - okrem zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy - tak môžu v dostatočnom predstihu rozhodnúť písomným hlasovaním. Tento spôsob hlasovania musí byť ale overený, či hlasoval skutočný vlastník. Podpis vlastníka na hlasovacom lístku môžu overiť najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ale takisto to môže byť aj notár alebo matrika. Napríklad výpoveď zo zmluvy o výkone správy bude naďalej podliehať režimu dvojtretinového hlasovania, hoci v iných prípadoch bude stačiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov (viac písomné hlasovanie).
9. Písomné hlasovanie
(§ 14 ods. 6)
Aby nevznikli pochybnosti o spôsobe písomného hlasovania, zákonodarci sa rozhodli podrobne popísať jeho priebeh i formu. V novele sú ale tieto inštrukcie nahustené a bez potrebných vysvetlení, čo by podľa názoru odborníkov mohla vyriešiť napríklad samostatná vyhláška. Podľa zákona sa hlasuje prostredníctvom hlasovacieho lístka, ktorý musí byť doručený vlastníkom najneskôr 7 dní pred hlasovaním. Hlasuje sa vyznačením jednoznačnej odpovede "Áno" alebo "Nie", inak je hlas neplatný. Hlasovanie je právoplatné vtedy, ak súhlas vyslovila nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov, ak zákon neurčuje inak. Takto sa podarí prijať skôr dôležité rozhodnutie, pretože málokedy sa na schôdzach zíde nadpolovičná väčšina, nieto dvojtretinová. Tí vlastníci, ktorí sa rozhodnú hlasovať písomne musia rátať s tým, že nebudú mať dostatok informácií a môžu hlasovať nekvalifikovane.
S výsledkom písomného hlasovania musí správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších 2 vlastníkov bytov oznámiť výsledok hlasovania do 5 pracovných dní od hlasovania. Ak hlasovanie nebolo úspešné, je možné ho opakovať. Ale len vtedy, ak sa predmet hlasovania prerokuje s vlastníkmi na schôdzi alebo zhromaždení. Výsledok platného hlasovania možno namietať do 15 od oznámenia jeho výsledku na súde. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do 3 mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.
10. Zápis záložného práva ex offo
(§ 15 ods. 1)
Správam katastra sa opät vracia povinnosť znova zapisovať záložné právo "ex offo" v prospech ostatných vlastníkov v dome. To znamená, že od apríla už o vzniku záložného práva a jeho zápisu do katastra už nebudú musieť rozhodovať vlastníci. Zákonné záložné právo vznikne zo zákona ku každému bytu a kataster zapíše napríklad na návrh správcu alebo iného subjektu, ktorý vie preukázať pohľadávku voči vlastníkom v dome.
11. V súlade so zákonom
Zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré boli uzatvorené pred 1. aprílom 2010, musia vlastníci bytov a nebytových priestorov, ako aj správcovia a predsedovia spoločenstiev dať do súladu s touto novelou najneskôr do 31. marca 2011. Po uplynutí lehoty budú ustanovenia neplatné, ak budú v rozpore so zákonom.
12. Ochrana vkladov
Vklady na účtoch bytového domu, ktoré zriadil správca bytového domu, ale majiteľmi sú vlastníci bytov, budú vďaka súvisiacej novelizácii zákona o ochrane vkladov chránené ako iné účty obyvateľstva. Zrovnoprávnili sa tak akciové spoločnosti s inými obchodnými spoločnosťami pri zákonnej ochrane bankových vkladov.