Bežne v praxi sa možno stretnúť s prípadmi, keď vlastník pozemku musí umožniť prejazd alebo prechod cez neho susedovi, ktorý sa nemá ako inak dostať do svojho domu. Alebo keď nie je možné inou cestou vybudovať prípojku, tak majiteľ iného pozemku musí povoliť jej zriadenie cez svoj pozemok. Takisto pri výstavbe alebo rekonštrukcii domu treba dbať na to, aby okná neboli orientované na susediaci pozemok. Alebo, že prístupovú cestu treba udržiavať. Sú to obmedzenia, ktoré treba rešpektovať. Je to vecné bremeno.
Čo je vecné bremeno?
Podstatou vecných bremien je, že vlastníkovi nehnuteľnosti sa obmedzia jeho vlastnícke práva v prospech inej, ale zato oprávnenej osoby. Tou môže byť občan, skupina fyzických osôb, alebo firma či inštitúcia, ktoré vlastnia inú nehnuteľnosť. “Ten, kto vlastní takto zaťaženú nehnuteľnosť musí niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať,” ozrejmuje JUDr. Ivan Lošonský, PhD. z Notárskej komory SR.
Vecné bremeno sa najčastejšie spája s vlastníctvom nehnuteľnosti alebo patria určitej osobe. Vlastník nehnuteľnosti môže byť z právneho hľadiska tak na strane toho, kto musí rešpektovať zriadenie vecného bremena, ale takisto môže byť aj oprávnenou stranou, ktorá môže požívať výhody zo zriadenia vecného bremena. Ak aj nehnuteľnosť získa nového vlastníka - kúpou, darovaním alebo dedením, - právo vecného bremena automaticky nezaniká a prechádza na nového majiteľa. „Znamená to, že vlastník zaťaženej nehnuteľnosti je povinný trpieť naďalej výkon oprávnenia treťou oprávnenou osobou a vlastník oprávnenej, tzv. panujúcej nehnuteľnosti, môže zase toto právo naďalej využívať”, konkretizuje I. Lošonský.
Ak sa ale vecné bremeno vzťahuje na konkrétnu osobu alebo firmu, ktorá ani nemusí vlastniť konkrétnu nehnuteľnosť, vecné bremeno zanikne úmrtím alebo v prípade firmy jej zánikom. Vecné bremeno už neprechádza na právnych nástupcov, teda dedičov alebo novú nástupnícku firmu. Ide napríklad o zriadenie vecného bremena s právom doživotného užívania rodinného domu jej bývalému vlastníkovi alebo darcovi.
Dôležité je vedieť, že ak niekto užíva cudziu vec, napríklad príjazdovú cestu alebo vstupnú bránu na základe vecného bremena, mal by hradiť aj primerané náklady na jej zachovanie, prípadne opravy. Ale ak ju využíva aj jej vlastník, by mal takisto znášať náklady, ale podľa miery spoluužívania. Všetko ale závisí od dohody.
| Vecné bremená – príklady: 1. Zriadenie práva doživotného užívania nehnuteľností jej bývalým vlastníkom, ako darcom, pri prevode vlastníctva na obdarovaného, ktorý bude povinným z vecného bremena. 2. Zriadenie stavby domu na pozemku (bývalej záhrade) za rodinným domom, ktorý patrí rodičom (napr. aj v prípade zriadenia bytovej jednotky na mieste pôvodnej povaly domu a pod.) 3. Prechod a prejazd motorovým vozidlom cez pozemok v prospech vlastníka susediaceho pozemku (spravidla detí), vedenia vodovodnej, kanalizačnej alebo elektroprípojky a pod. 4. Dedenie - zriadenie vecného bremena v prospech pozostalého manžela na nehnuteľnosti, ktorej nie je jeho spoluvlastníkom a ktorú ani na základe dedičskej dohody (ani len v podiele) nenadobudne a pod. |
Je tu bremeno?
O tom, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom je najjednoduchšie si overiť z listu vlastníctva. Ten si možno vyhľadať na stránke www.katasterportal.sk, lenže tu sa údaje aktualizujú iba raz týždenne. Kto ale nemôže čakať na obnovu dát na internete, aktuálne informácie získa osobným nahliadnutím do listu vlastníctva na príslušnom katastrálnom úrade za poplatok 3 € v kolkoch. Jeho vydanie stojí 8 eur. „Z listu vlastníctva tiež zistíte, či je predávajúci jediným majiteľom a na základe akého nadobúdacieho titulu ho získal, teda či išlo o kúpu, dedičstvo a podobne,” dodal notár J. Lošonský.
Praktické rady:
- Vecné bremeno možno zriadiť len k nehnuteľnosti
- Zmluva o jeho zriadení musí byť vždy písomná
- Zmluvu na požiadanie vypracuje notár
- Pre nadobudnutie tohto práva je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností
- V liste vlastníctve je bremeno uvedené v podobe ťarchy
- Znenie zmluvy musí byť zrozumiteľné, jasné a jednoznačne formulované
- Rozsah vecného bremena by mal byť starostlivo vymedzený, napr. pri zriaďovaní vecného bremena doživotného bývania a užívania má byť riadne popísaný a špecifikovaný priestor (miestnosti), ku ktorému je vecné bremeno zriadené.
- Vecné bremeno nemožno zriadiť v prospech “verejnosti“ alebo podobne neurčitého okruhu osôb, lebo nie sú účastníkmi občianskoprávnych vzťahov
- Zaťaženie vlastníka nehnuteľnosti musí byť úmerné
- Vecné bremeno znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti
Zdroj: Notárska komora SR
Čítajte nabudúce:
Ako vzniká a zaniká vecné bremeno? Ako pomôže notár so zriadením vecného bremena?