Bez súhlasu spoluvlastníka totiž nemôžete s nehnuteľnosťou prakticky robiť nič. Keďže má rovnaké práva ako vy, na všetkom by ste sa mali dohodnúť, a to najlepšie písomne.
Problémy pri spoluvlastníctve
Podielové spoluvlastníctvo je podľa notára Petra Dancziho z Notárskeho úradu v Nových zámkoch často zo strany klientov nepochopený inštitút. „Napríklad pri spoluvlastníctve domu si obvykle myslia, že podiel 1/2 k celku znamená, že vlastnia reálny podiel – napríklad dve izby zo štyroch. Často sa preto domáhajú užívania tejto časti nehnuteľnosti od ostatných spoluvlastníkov. Spoluvlastníctvo pritom v podstate vyjadruje iba počet hlasov, ktoré spoluvlastník má pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou." Väčšinou teda ide o problémy s užívaním spoločnej veci.
Ako dodáva Vladimíra Klučková, advokátka z advokátskej kancelárie VRBA & PARTNERS, najčastejšími problémami pri spoluvlastníctve sú nezhody pri nakladaní so spoločnou vecou. „Napríklad, kto ju bude výlučne užívať, či bude ostatným spoluvlastníkom platiť za jej užívanie, či ju dať do nájmu, ponechať si ju, vysporiadať alebo predať tretej osobe. Nezhody nastávajú pri platení poplatkov, nevyhnutných opráv a nových investíciách do spoločnej veci."
Ideálny podiel
Ako ďalej Vladimíra Klučková dodáva, náš právny poriadok pozná ideálne spoluvlastníctvo, čiže nie je možné presne povedať, ktorá časť veci patrí ktorému spoluvlastníkovi. „Konkrétne určenie vlastníckeho práva je možné len pri vysporiadaní vlastníctva, aj to len v určitých prípadoch, napríklad pri pozemkoch, ktoré možno reálne rozdeliť. Ak sa však napríklad pri rodičovskom dome v spoluvlastníctve dohodnete, že budete užívať určité miestnosti, to ešte neznamená vysporiadanie a zmenu vlastníctva." Peter Danczi dodáva, že kým písomná dohoda nie je medzi rodinnými príslušnými obvyklá a stačí tu aj ústna dohoda, pri spoluvlastníkoch, ktorí nie sú v príbuzenskom vzťahu je potrebná dohoda v písomnej forme, ideálne vo forme notárskej zápisnice.
Spory pri investovaní
Možno ste aj vy na vlastnej koži zažili spory pri investovaní do spoločného domu s rodičmi či súrodencami. Vladimíra Klučková radí, že predísť prípadným problémom môžete vtedy, ak si jasne dohodnete užívanie spoločnej veci a úhradu spoločných nákladov, opráv či ďalších investícií. „Takúto dohodu o užívaní spoločnej veci odporúčam uzatvoriť ešte pred vznikom spoluvlastníctva, napríklad pri prevode časti domu na deti a pre právnu istotu aj v písomnej forme. V prípade, ak vznikne spoluvlastníctvo dedením, taktiež odporúčam, čo najskôr po ukončení dedičského konania alebo ešte v jeho priebehu, jasne dohodnúť vzájomné užívanie a nakladanie s domom.“ V dohode o užívaní spoločnej veci si podľa slov notára môžete dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. „Napríklad aj ako a dokedy budú uhrádzané spoločné výdavky, kto bude môcť napríklad postaviť stavbu na spoločnom pozemku, kto bude ktorú časť domu užívať a že členovia domácnosti nebudú zasahovať do takéhoto užívania," hovorí Danczi.
Problematickým podľa advokátky býva, ak jedno z detí zostane bývať s pozostalým rodičom v dome, pričom dom zdedia obe deti, a teda spoluvlastníkmi domu sú pozostalý manžel a deti. „Dieťa, ktoré v dome nebýva, môže časom žiadať uhradiť odplatu za užívanie jeho časti domu. Na druhej strane, tí, čo bývajú v dome, chcú zase, aby im spoluvlastník, ktorý tam nebýva, nahradil časť nákladov. Ako najvhodnejšie riešenie sa v takýchto prípadoch javí vysporiadanie spoluvlastníctva a to tak, aby sa vlastníkmi stali osoby v dome bývajúce a vyplatili spoluvlastníka, ktorý v dome nebýva.
Vyhnite sa problémom
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na hospodárení so spoločnou vecou, platí podľa paragrafu 139 Občianskeho zákonníka rozhodovanie väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. „Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov súd. Taktiež zákon dáva ochranu prehlasovaným spoluvlastníkom, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, a to tým, že sa títo môžu obrátiť na súd a žiadať, aby o tejto zmene rozhodol súd," dodáva advokátka. Ako hovorí Michal Drimák, hovorca Krajského súdu v Prešove, pri tomto konaní je treba počítať so súdnym poplatkom šesť percent z ceny predmetu konania, najmenej však 16,50 eura.