Písomné hlasovanie vlastníkov nie je novinkou, ktorú by zaviedla novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od 1. apríla tohto roku. Táto možnosť tu bola aj v minulosti a vlastníci ju mohli aktívne využívať. Novela ale spresňuje pravidlá, ako by sa mal tento spôsob hlasovania realizovať v praxi. Ak sa na schôdzi vlastníkov nenachádza taký počet vlastníkov, ktorý je potrebný pre schválenie jednotlivých návrhov - nadpolovičná alebo dvojtretinová väčšina - patovú situáciu v prijatí definitívneho rozhodnutia by mohlo vyriešiť práve písomné hlasovanie.

Formu písomného hlasovania vnímajú odborníci len ako doplnkovú formu hlasovania najmä vtedy, ak sa na schôdzi vlastníkov zúčastní len o málo nižší počet vlastníkov ako zákon vyžaduje pri rozhodovaní a pritom väčšina z nich chce prijať rovnaké rozhodnutie. Ak totiž prijmú spoločné uznesenie, tak do 8 dní môže byť o ňom rozhodnuté. "Písomné hlasovanie môže byť rizikové, ak chce predseda spoločenstva, správca alebo zástupca vlastníkov presadiť individuálny záujem. Na schôdzi sa totiž pred každým rozhodnutím uskutoční diskusia k danému rozhodnutiu a z povahy diskusie je zrejmé aké bude rozhodnutie. V prípade písomného hlasovania, ak mu nepredchádzala schôdza, diskusia chýba a traja ľudia tak môžu ovplyvniť celý dom," upozorňuje Miloš Ceconík, predseda predstavenstva Stavebného bytového družstva (SBD) Bratislava II a viceprezident Asociácie správcov bytových domov.

Kedy písomne hlasovať

Písomné hlasovanie možno využiť takmer vo všetkých prípadoch rozhodovania až na výnimky.

Písomné hlasovanie je možné:

• Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov, kde sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov, ak to zákon neustanovuje inak

Písomné hlasovanie nie je možné:

1. pri rozhodovaní o zmluve o spoločenstve vlastníkov
2. pri rozhodovaní o zmluve o výkone správy

Písomné hlasovanie možno využiť pri schvaľovaní:

• rozpočtu spoločenstva na príslušný rok (1/2)
• ročnej účtovnej závierky a vyúčtovaní úhrad za plnenia (1/2)
• výšky mesačných úhrad za plnenia (1/2)
• mesačných platieb za správu (1/2)
• príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv (1/2)
• použitia fondu prevádzky, údržby a opráv (1/2)
• voľby a odvolania členov rady (1/2)
• voľby a odvolania predsedu (1/2)
• zrušenia, zlúčenia, splynutia alebo rozdelenia spoločenstva (zmena formy správy) (2/3)
• úveru a zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru (2/3)
• vstavby, nadstavby bytov a nebytových priestorov (2/3)
• správy domu alebo zmenu spôsobu výkonu správy (1/2)
• odmeny predsedovi a členom rady spoločenstva, tiež odmeny voleného zástupcu vlastníkov (1/2)
• podaní návrhu na exekučné konanie (1/2)
• vykonaní dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestroru na uspokojenie pohľadávok (1/2)
• zásad hospodárenia v dome a vnútorných predpisov (1/2)
• zmeny formy správy domu (2/3)
•  plánu opráv na príslušný rok (1/2)

Vysvetlivky: 1/2 - nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
2/3 - dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Zdroj: Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku

Hlasovací lístok
Písomné hlasovanie sa musí uskutočniť na hlasovacom lístku. Na ňom musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otazky. Ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom „áno“ a druhý slovom „nie“. Podmienkou tohto hlasovania je, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru musí vyznačiť svoj názor, inak je hlas neplatný.

Kto zabezpečuje hlasovacie lístky?
a) predseda spoločenstva
b) správca
c) volený zástupca vlastníkov

POZRITE SI: Vzor hlasovacieho lístka (.doc)

Zákon rieši to, kto môže byť iniciátorom písomného hlasovania, teda kto ho vyhlasuje. Ak dom spravuje správca na základe zmluvy o výkone správy, tak je ním správca alebo zástupca zástupca vlastníkov. Ak je dom spravovaný spoločenstvom, tak vyhlasovateľom je predseda spoločenstva.  "Je na dohode kto konkrétne zabezpečí hlasovací lístok. V našom prípade je to správca. Používame jeden hlasovací lístok vo forme zoznamu, na ktorom sú uvedení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v danom dome, pri každom mene možnosti „áno“, „nie“ a priestor na podpis vlastníka, " ozrejmil M. Ceconík.

Informovanie o hlasovaní
O písomnom hlasovaní musia byť vlastníci informovaní 7 dní vopred, ako aj o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať.  Musí byť už známy termín a aj miesto hlasovania. To všetko treba vyhlásiť a oznámiť spôsobom v dome obvyklým. Hlasovací lístok musí byť doručený najneskôr 5 dní pred konaním písomného hlasovania. "V zmluve o spoločenstve alebo o výkone o správy si musia vlastníci bytov presne určiť, čo je doručovanie a oznamovanie spôsobom v dome obvyklým," odporúča Zdenka Jurčáková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.  Podľa nej to môže byť doručovaním do poštovej schránky, poštou,  osobným doručením do bytu oproti podpisu a niekde je to dokonca i doručovanie mailom. 
 
Podľa M. Ceconíka sa osvedčil v rámci SBD II nasledovný postup. Zástupca vlastníkov  s dvoma ďalšími vlastníkmi na základe uznesenia schôdze navštevujú jednotlivých vlastníkov v deň písomného hlasovania (mnohí na uvedenej schôdzi boli). Niekedy navštevujú vlastníkov zamestnanci správcu a vlastníci. Predstavia sa, odvolajú sa na uznesenie schôdze a na oznam o vyhlásení písomného hlasovania, prečítajú text hlasovania a vyžiadajú  hlas formou písomného výberu „ano“ „nie“ a podpisu vlastníka. Môže to byť však aj podpisová akcia vo vhodných priestoroch (najmä ak je povaha hlasovania taká, že je nevyhnutné overiť podpisy notárom, či dvoma zvolenými overovateľmi). V tomto prípade sa vlastníci postupne zhromažďujú v daný deň a už uvedeným písomným spôsobom hlasujú.  
 
Platnosť a neplatnosť hlasovania
"Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje dvojtretinovú väčšinu," zdôraznila Z. Jurčáková. To znamená, ak sa nepodaril získať dostatočný počet vyznačených odpovedí "áno" aj s uvedením podpisu vlastníka, hlasovanie je neplatné. Upozorňuje, že neplatné je aj vtedy, ak sa podarilo získať súhlasné stanovisko hlasmi, napríklad nájomcu bez splnomocnenia vlastníka. Platné hlasovanie musí byť okrem toho ukončené v prípade potreby nadpolovičnej väčšiny v prítomnosti ďalších dvoch vlastníkov, alebo to musia byť podpisy overené overovateľmi podpisov (notár alebo obecný úrad), ak bolo treba dosiahnuť dvojtretinovú väčšinu. Výsledok hlasovania musí zverejniť do 5 dní od hlasovania v dome obvyklým spôsobom ten, kto ho vyhlásil.

Overenie hlasovania
Na menej dôležité rozhodnutia stačí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov v dome. Tam, kde stačí nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, sa podpisy neoverujú. Je to napríklad pri hlasovaní o zvýšení príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. M. Ceconík ale zdôrazňuje, že zistenie výsledku hlasovania v tomto prípade podlieha prítomnosti najmenej dvoch ďalších vlastníkov. Pri rozhodutiach, kde je potrebná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov, napríklad ak sa hlasuje o úvere, musia výsledok hlasovania overiť buď dvaja zvolení overovatelia, notári alebo obecný úrad.

Nespokojnosť s hlasovaním?
Prehlasovaný vlastník, bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká. Toľko citácia zo zákona. M. Ceconík ale upozorňuje na fakt, že zákon síce hovorí o prehlasovanom vlastníkovi, nehovorí však o vlastníkovi, ktorí sa hlasovania nezúčastnil. "Tí vlastníci, ktorí sa na schôdzi alebo písomnom hlasovaní nezúčastnili, nepožívajú žiadnu dodatočnú ochranu. Pretože takíto vlastníci nehlasovali a teda nemohli byť prehlasovaní," pridáva sa aj Z. Jurčáková.