Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. (ust. § 685/1 Občianskeho zákonníka -- ďalej len OZ).

Citované ustanovenie OZ hovorí o zákonom chránenom práve k nájmu bytu a v samotnom svojom obsahu túto ochranu vysvetľuje tak, že nájom bytu možno okrem dohody ukončiť len výpoveďou zo zákonných dôvodov, ktoré sú dané taktiež OZ. Do prijatia novely OZ č. 261/2001 Z. z. účinnej od 1. 9. 2001 táto zákonná ochrana nájomného práva k bytu znamenala i to, že prenajímateľ mohol vypovedať nájom bytu zo zákonných dôvodov len s privolením súdu. Znamená to, že súd skúmal platnosť danej výpovede, na základe dokazovania vykonaného v rámci súdneho konania privolil alebo neprivolil k danej výpovedi a až v dôsledku kladného rozhodnutia súdu výpoveď nadobudla účinnosť.

Počnúc 1. 9. 2001 prenajímateľ bytu môže vypovedať nájomcovi nájom bytu bez privolenia súdu zo zákonných dôvodov daných v ust. § 711 ods. 1 OZ. Týmito dôvodmi sú:
a) ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje úpravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas 6 mesiacov užívať,
f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,
g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.

* Podľa ods. 2 tohto ust. OZ dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
* Podľa § 710 ods. 3 OZ ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu.
* Podľa § 710 ods. 4 OZ pre prípad výpovedí daných z dôvodu § 711 ods. 1 písm. d) OZ pre nezaplatenie nájomného je možnosť predĺženia výpovednej lehoty o ochrannú 6-mesačnú lehotu, ak nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi.
* Podľa § 711 ods. 6 OZ neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Aké konkrétne dôsledky priniesla pre nájomcu bytu novela č. 261/2001 Z. z.?
Je potrebné uvedomiť si zásadnú zmenu v postavení prenajímateľa a nájomcu bytu danú touto novelou. Pokiaľ pred uvedenou novelou OZ mohol prenajímateľ vypovedať nájom bytu len s privolením súdu, čo znamenalo účinnosť danej výpovede až po takomto súdnom rozhodnutí vydanom na základe podrobného dokazovania s dôkazným bremenom na strane navrhovateľa, ktorý musel platnosť a dôvodnosť výpovede deklarovať a nevyžadovala sa prvotná iniciatíva nájomcu, po účinnosti novely č. 261/2001 Z. z. je iniciatíva daná do rúk nájomcovi, ktorý sa ochrany svojho nájomného práva k bytu musí dovolávať. Znamená to, že prenajímateľ je oprávnený síce dať mu výpoveď z nájmu bytu len z uvádzaných zákonných dôvodov, avšak takto daná výpoveď môže nadobudnúť účinnosť i v prípade eventuality, že tieto dôvody dané nie sú, ak sa nájomca neplatnosti výpovede z nájmu bytu na súde nedovolá. Nájomca preto musí iniciovať súdny spor o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu v zákonnej 3-mesačnej lehote od doručenia výpovede a je na ňom i dôkazné bremeno v tom smere, že neplatnosť výpovede musí dokázať.
Miestne a vecne príslušným súdom na podanie takejto určovacej žaloby je okresný súd, v obvode ktorého sa predmetný byt nachádza. V zmysle zákona č. 71/1992 Zb. v platnom znení (zákon o súdnych poplatkoch) je takáto určovacia žaloba spoplatnená súdnym poplatkom za návrh vo výške 1 000 Sk. Pre platnosť výpovede z nájmu bytu ako hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa bytu sa vyžaduje jej písomná forma, jej doručenie nájomcovi so špecifikáciou výpovedného dôvodu vylučujúcou možnosť zameniteľnosti s iným dôvodom a ktorý nemožno ani dodatočne meniť a taktiež existencia samotného výpovedného dôvodu, pre ktorý bola predmetná výpoveď z nájmu bytu daná, čo práve býva predmetom rozsiahleho súdneho dokazovania, ak nájomca bytu nezostane pasívny.
V súvislosti s prijatím novely č. 261/2001 Z. z. účinnej od 1. 9. 2001 sa súdna prax stretáva so stavom, keď prenajímatelia bytu, ktorí realizovali voči nájomcovi výpoveď pred týmto termínom a podali návrh na súdne privolenie k nej v zmysle dovtedajšej právnej úpravy, využívajú prijatie novely OZ a výpoveď nájomcovi bytu realizujú druhýkrát mysliac si, že sa skôr domôžu vypratania predmetného bytu, keďže k takto danej výpovedi už nie je potrebný súhlas súdu. Takýmito právnymi úkonmi je potom nájomca veľakrát privádzaný do omylu, nakoľko právnu situáciu nechápe, mysliac si, že je postačujúce, ak je účastníkom konania o privolenie súdu k výpovedi z nájmu bytu, v rámci ktorého sa primerane bráni a nepovažuje za potrebné platnosť nanovo danej výpovede súdne napadnúť. Nastáva tak potom situácia, že nanovo daná výpoveď z nájmu bytu uplynutím výpovednej lehoty nadobudne i účinnosť a prenajímateľ bytu sa následne domáha vypratania bytu. Súdy sú toho názoru, že nanovo daná výpoveď prenajímateľa bytu nájomcovi za situácie, že existuje výpoveď z nájmu bytu daná pôvodne v štádiu konania o privolenie súdom, nie je platná, keďže nemožno voči nájomcovi realizovať dvakrát výpoveď z nájmu z tých istých dôvodov. Opäť platí, že neplatnosti tejto nanovo danej výpovede čo i len z tohto dôvodu sa musí dovolávať na súde nájomca.

Výpoveď z nájmu bytu nie je exekučným titulom
Taktiež treba dať do pozornosti skutočnosť, že výpoveď z nájmu bytu i po nadobudnutí jej účinnosti v dôsledku uplynutia zákonnej výpovednej lehoty, nie je exekučným titulom, čo znamená, že prenajímateľ nemôže len na základe tohto titulu vysťahovať bývalého nájomcu z bytu. Je pravdou, že účelom novely č. 261/2001 Z. z. bolo zefektívnenie postavenia prenajímateľom bytov a dosiahnutie väčšej operatívnosti pri uvoľňovaní bytov notorickými neplatičmi nájomného, aby bol urýchlený proces možnosti prenajímania bytov novým uchádzačom o nájom bytu. Novela exekučného poriadku však prijatá nebola, výpoveď z nájmu bytu po uplynutí výpovednej lehoty medzi exekučné tituly zaradená nebola, preto násilná realizácia vypratania bývalého nájomcu z bytu, ktorý nechce byt dobrovoľne opustiť, nie je zákonná. Je potrebné podanie súdneho návrhu na vypratanie predmetného bytu bývalým nájomcom, ktorý prenajímateľ bytu podá na vecne a miestne príslušný súd, t. j. súd, v ktorého obvode sa bývalý nájomca zdržiava, ktorým bude spravidla súd, v ktorého obvode sa nachádza predmetný byt. Až na základe právoplatného a vykonateľného rozhodnutia v takomto konaní o vypratanie bytu možno podať návrh na exekúciu a vypratania bytu sa v rámci exekúcie domôcť.