Stali ste sa i šéfom českej J&T Real Estate. Vystriedali ste na tejto pozícii Dušana Palcra. Prečo došlo k tejto zmene?
Česká J&T Real Estate je súčasťou J&T Real Estate Holding vlastneného mnou od jesene 2008. Takže to bol len logický krok vyplývajúci z tejto zmeny. Dušan je bankár a svoje pôsobenie vidí vo finančnej skupine J&T Finance Group. Samozrejme, že spolupráca s ním je kontinuálna.
Na starosti máte najcitlivejší sektor -- developerstvo a reality. Ako ste vy sám vnímali to, čo vôkol týchto oblastí rozpútala kríza?
Príjemné to určite nebolo. Na druhej strane sme to, že niečo nie je v poriadku a že sa doba začína zásadne meniť, vycítili hneď na začiatku. Dôkazom toho je, že sme byty v River Parku znížili o 40 percent ako prví na trhu. Bol to veľmi dobrý krok -- voči bankám počínajúc, voči trhu končiac. Vlastne River Park sme v tom čase vďaka zníženiu cien zachránili. Ak by sme to neurobili, byty by sa predávali oveľa, oveľa dlhšie. Dnes máme predaných 75 percent a sme spokojní.
Dnes ste už pristúpili k zvyšovaniu cien v River Parku. Ten však stále nemáte obsadený. Je skôr prázdny ako plný. Nebojíte sa tohto kroku?
Samozrejme, keby boli apartmány predané, tak nemáme čo zvyšovať. Na druhej strane -- keby sa nepredávali, tak ceny nezvyšujeme. Teraz predávame byty s väčšou výmerou, kde je bežné, že klienti viac váhajú -- chcú to vidieť ako hotový produkt. Aj toto kríza zmenila -- ľudia nekupujú byty na papieri, chcú ich vidieť. A byty v River Parku sú nemalá investícia.
Napriek tomu -- myslíte si, že zdražovanie bol dobrý krok? Trh je predsa stále nevyspytateľný.
Od septembra cítime vyšší záujem. Síce sme ceny o niečo zvýšili, na druhej strane ich predávame stále zhruba o 30 percent lacnejšie ako boli nastavené ich ceny pred krízou. Trh luxusných rezidencií prakticky neexistuje, je malý, napriek tomu každý týždeň odídu dva byty...
Nekupujú náhodou byty v River Parku ľudia z J&T alebo J&T blízki? Ešte pred rokom sa to tvrdilo...
Už som i ja počul, že to predávame najmä vlastným ľuďom. Celkovo si však byty v River Parku kúpilo len jedenásť našich manažérov, čo je z celkového počtu 206 bytov zanedbateľné percento.
Koľko vlastne vyjde trojizbák v River Parku?
Sú veľké od 90 do 120 štvorcových metrov a stoja, vrátane garážového boxu a DPH, 350-tisíc eur a viac.
Nemyslíte si, že je to premrštená cena? Lebo práve pri luxusnom bývaní, keď ceny klesli najviac, až vtedy sa tvrdilo, že začínajú byť reálnejšie. A vy už opäť zdražujete.
Porovnávate to, čo sa nedá porovnávať -- luxus v slovenskom vnímaní má rôzne tváre. Ale takých projektov, ako je River Park, je na Slovensku naozaj len zopár, ak vôbec taký existuje. Teraz je na trhu celkovo 2 500 prázdnych bytov. Keď sa pozriete na ich štruktúru, polovička z nich má zlú dispozíciu. Určite je predsa lepšie kúpiť 50-metrový dvojizbák ako 70-metrový. Pri tom menšom byte možno máte cenu za štvorec o 100 eur vyššiu a opticky sa zdá, že je byt drahší -- i keď v absolútnej cene je lacnejší. Z hľadiska využiteľnosti je ten menší dvojizbák lepší ako ten väčší. Máte tam veľa nevyužitého priestoru, platíte za kúrenie. Teraz väčšina ľudí nekupuje byty ako investíciu, na ktorej chcú časom zarobiť, ale ako byt, v ktorom chcú bývať. A práve z tých celkových nepredaných bytov je polovička nechcená práve kvôli tomu, čo som menoval. Ľudia sú náročnejší, vedia, čo chcú a to, čo kupujú, si poriadne "preklepnú". Na dispozičné riešenia bytov v River Parku som hrdý, vyše roka sme ich na papieri stále prekresľovali a upravovali.
Takže ceny máte primerané?
Áno. Premrštená by cena bola vtedy, keď by sme ich nemali predané. Ide o to, čo znesie trh. Cena za Mercedes -- je nadhodnotená alebo nie je? Ale priznám sa, že som prekvapený z niektorej konkurencie. Stoj čo stoj držia ceny -- hoci majú reálne predaných málo bytov.
Ale i konkurencia tvrdí, že majú predaných dostatok bytov. Nevyužívate fakt, že keď sa ľudia dočítajú, že v tomto projekte je už predaná skoro väčšina, tak sa pre daný projekt rozhodnú...
To by sme si však nemohli dovoliť odmietnuť klientov, ktorí za nami prídu a povedia: "Váš byt kúpime, ale znížte terajšiu cenu." To už nerobíme. Hoci na realitnom trhu toto funguje, u nás nie.
A vaše byty sú lacnejšie ako napríklad tie v Eurovei?
Myslím si, že áno, zhruba o štvrtinu.
Keďže sa vám tak darí, dá sa povedať, že tak, ako ste mali problém byty v River Parku pred pár mesiacmi predávať, teraz idú "na dračku"?
To zas nie, ale predaj sa vyvíja veľmi dobre. Toto je hotový projekt -- ľudia vidia to, čo kupujú -- prídu, odskúšajú, rozhodnú sa, komunikujú s našimi ľuďmi, čo sa im páči, čo v byte nechcú... Keď sa nakoniec pre nás nerozhodnú, rezerváciu zrušíme a byt ponúkame opäť. River Park je naozaj luxusný projekt, byty v ňom si kupujú ľudia, pre ktorých to nie je existenčné bývanie. Kúpia si ho a majú čas, kým sa nasťahujú, veľakrát doň prídu bývať i po roku. Aj preto sa môže zdať, že v River Parku sa večer svieti v zopár bytoch a nie je obsadený. Pravda je však inde.
Ceny bytov sa nachádzajú na úrovni začiatku roku 2008, tvrdia štatistiky NBS. Tu sú však zahrnuté i ceny starých bytov.
Možno sa zdá, že ceny sú na úrovni roku 2008. Stredný segment sa však kupuje tak, že ľudia dostávajú ďalšie zľavy pri vyjednávaní. Cenníková cena je teda takáto, ale trhová je iná, nižšia. Reálne ceny bytov sú na úrovni roku 2005. Niektoré byty sú však nepredajné aj pri tej nižšej cene. My sme na začiatku roku 2008 mali poriadne vysoké ceny, no znížili sme ich o 40 percent. A hoci sme už viackrát pristúpili k miernemu zvyšovaniu, stále sú byty lacnejšie asi o 25 až 30 percent.
Spomínali ste, že mnohé byty sú nepredajné aj za nižšiu cenu z dôvodu zlej dispozície. Developeri sa však dušovali, že začnú stavať byty pre strednú vrstvu -- cenovo i štruktúrou. Máte pocit, že to dodržali?
Neviem, ktorí developeri to tvrdili, ale na trhu sa také nič vo väčšej miere neukázalo. Veď je veľa bytov nepredaných. Všetci chcú ísť do veľkých projektov, no do nich sa môže pustiť len silný developer, respektíve silnejší, ako bol pred rokom 2008. Banky totiž stále nedajú skôr peniaze, ako nebude mať projekt nejaký predaj. A navyše -- ľudia dnes kupujú len to, čo je postavené a vidia to. Nekupujú už byty v projektoch na papieri. Developer musí mať dostatok kapitálu a musí vedieť projekt predať. Musí mať teda dobrú lokalitu, dodržať pri zachovaní vyhranených nákladov určitý štandard. Bytovky s platovými oknami a lacnými výťahmi -- to sa už ťažšie predáva aj v strednom segmente.
Byty v novostavbách začínajú od hranice 125-tisíc eur. Stredná vrstva je však ochotná za trojizbák dať asi 110-tisíc eur. Je tá dnešná cena -- 125-tisíc eur a viac -- dobre nastavená?
Všetko to je o lokalite. Ceny pozemku do toho priamo úmerne vstupujú a -- ako som spomínal -- je to o štandarde, teda či je tam klimatizácia, vonkajšie tienenie, kvalita použitých materiálov, bezpečnostné systémy, služby v okolí a v objekte, aké parkovanie je k dispozícií, koľko bytov pripadá na jeden vchod, aký je prístup k hlavným komunikáciám a takto by sa dalo pokračovať. Toto všetko určuje cenu. Uvediem príklad porovnávania ceny luxusu. V médiách sa často porovnávali ceny bytov v projekte Tri veže s River Parkom a to sú naozaj dve neporovnateľné veci, čo sa týka úrovne štandardu a služieb. Médiá rady zjednodušujú porovnávanie a nejdú do hĺbky, vidia len cenu, čo okamžite skresľuje pohľad na celý trh. V bratislavskom Koloseu by ste si našli byt za 110-tisíc eur bez problémov. Dnes sú však už zrejme predané. Aj tento príklad dokazuje, že ten priestor pre výstavbu 110-tisícových bytov tu je a určite sa budú stavať.
Pustíte sa do nich?
To závisí od pozemkov, ktoré sú na to vhodné. Tie, ktoré aktuálne máme k dispozícii, sú vhodné na stredný a vyšší stredný štandard. Lokalizované sú totiž do centra mesta. Ide napríklad o Zuckermandel a Panorama City. Chceme však určite robiť dobré veci, za dobrú cenu. Teraz pripravujeme Panorama City a začať stavať by sme ju mohli v lete 2012.
Začnete stavať Panorama City, v kríze ste zastavili administratívnu budovu Westend Square, no i tú ste v lete odmrazili. Aké ďalšie plány máte?
Westend bude v auguste tohto roku hotová. Na Patrónke však chceme i ďalšiu administratívnu budovu s rozlohou asi 30-tisíc štvorcových metrov. Rozpracovať chceme i Zuckermandel a po tom, čo skončíme prvú fázu Panorama City, začneme hneď i s druhou. Dokončiť potrebujeme i River Park II.
Finančne to ako vidíte? Koľko preinvestujete?
Do výstavby kancelárií zainvestujeme 75 miliónov eur, Panorama City nás vyjde do 150 miliónov eur. Už však neplánujeme robiť projekty ako River Park, ktorý stál 250 miliónov. Do jedného komplexu dáme maximálne 150 miliónov s tým, že to musí byť ale multifunkčný projekt. Absorpcia trhu je dôležitá a ja hovorím, že kríza sa skončila, ale to neznamená, že opäť príde boom. To už nebude. Bude len skromný a pomalý rast, ďalší prepad v najbližšom čase neočakávam.
Ceny bytov začali stúpať. Bude tento trend pokračovať alebo sa ceny stabilizujú na súčasnej úrovni?
Pred krízou tu bol chaos, ceny nehnuteľností nekontrolovateľne rástli. Trh sa trochu vyliečil a opäť získa cyklickosť -- raz bude v útlme a raz bude rásť. Z dlhodobého hľadiska však reality budú vždy len a len rásť. Ide o to, aké budú výkyvy a aký nastane rast. Predpokladám, že najbližšie roky čaká nehnuteľnosti na Slovensku plytký rast.
Vráti sa vôbec realitný trh do podoby, ktorú mal pred krízou?
V strednom segmente sa nehnuteľnosti v priebehu piatich rokov môžu dostať na úroveň pred krízou, luxus aj nie, aj áno. Ten má väčšie výkyvy. Neprodukuje sa pre masy, je ho menej, teda dopytu, takže je to o množstve bytov, ktoré prídu na trh. Krásne to vidno na príklade áut -- v kríze drahé vozidlá nebodovali, teraz ich fabriky nestíhajú vyrábať, keďže znížili výrobnú kapacitu.
Kto je Peter Korbačka
Peter Korbačka (1971) -- absolvoval Elektrotechnickú fakultu STU v Bratislave. Už od roku 1996 vrcholovo riadil realitnú divíziu skupiny J&T. Po reštrukturalizácii J&T Finance Group v októbri 2008 prevzal všetky realitné aktivity finančnej skupiny, ktoré sa majetkovo odčlenili do nového realitného holdingu J&T Real Estate Holding. V súčasnosti pôsobí vo funkcii predsedu predstavenstva tohto holdingu. Okrem developerskej činnosti holding zastrešuje aj profesionálne služby v oblasti manažmentu a správy nehnuteľností, komplexný výkon správy budov a financovanie projektov.