Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, ktorá platí od apríla, sa zásadne dotkne spôsobu výkonu správy domu a zároveň povinností vlastníkov. O najdôležitejších zmenách sme písali v prílohe Poradca 7. apríla. Dnes pokračujeme odpoveďami na otázky čitateľov, ktorých prišlo veľa.
Ide v poradí už o dvanástu novelu zákona č. 182/1993 Z. z. Reakcie správcovských spoločností a spoločenstiev vlastníkov bytov na novelu boli rôzne. Podľa niektorých je novela výsledkom lobizmu a výrazne nerieši skutočne problémy správy bytov. Iní zase, naopak, ocenili najmä zmenu v hlasovaní, ktorá spružní rozhodovanie vlastníkov na bytových schôdzach. Pri hlasovaní o úvere, o zabezpečení úveru, pri vstavbách a nadstavbách je podľa novely už možné hlasovať aj písomne. Hlasovanie je právoplatné, ak minimálne dve tretiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov (a nie nadpolovičná väčšina, ako sme uviedli 7. apríla) vyjadria súhlas.
Zmeny v tvorbe fondu opráv
Zmenou odseku 1 v paragrafe 10 sa zaviedol nový pojem terasa. Novela pridala správcom povinnosť zvýšiť tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv o 25 percent plochy vlastného balkóna alebo terasy. "Táto povinnosť je zvláštna, lebo balkón je výlučným vlastníctvom vlastníka bytu a využíva ho len on, a preto nevidíme dôvod na prispievanie na jeho prevádzku, opravy a údržbu ostatnými vlastníkmi. Toto pomáha práve tým vlastníkom, ktorí sa nestarajú nielen o vlastný byt, ale ani o balkón či lodžiu,“ komentuje Ján Jankura, výkonný tajomník Združenia bytového hospodárstva na Slovensku.
Zmeny zvýšenia prispievania do fondu prináša správcom nemalú úlohu stanoviť výšku tohto príspevku. Bude im robiť problém určiť plochu balkóna, keďže nie všetky bytové domy majú vlastnú projektovú dokumentáciu. "To však znamená, že skoro vo všetkých prípadoch budú musieť správcovia a spoločenstva vlastníkov tieto plochy, z ktorých sa bude vypočítavať tento príspevok, prácne premeriavať.“ Jankura pripomenul, že podľa paragrafu 7c ods. 9 by to malo schvaľovať zhromaždenie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou. "Keď vezmeme do úvahy skutočnosť, že máme správcov, ktorí spravujú aj 10-tisíc bytov, čas stanovený schválenou novelou je nesplniteľný.“
Správcovia podľa neho budú pozitívne hodnotiť skutočnosť, že fond opráv bol zo zákona označený ako účet, ktorý v zmysle zákona č. 118/1996 Z. z. podlieha ochrane vkladov. "Toto pôvodný návrh neobsahoval a táto zmena sa ocitla v zákone aj na základe nášho návrhu,“ hovorí Jankura.
Písomné hlasovanie
Ďalšia zmena sa týka spôsobu hlasovania. Hlasovanie pri úveroch, zabezpečení úverov, pri vstavbách a nadstavbách bude možné aj písomne. Ako v praxi vyzeralo hlasovanie doteraz a ako sa zmení po novele?
"Pri hlasovaní o úvere, o zabezpečení úveru, pri stavbách a nadstavbách bolo treba dosiahnuť súhlas minimálne dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov vždy na schôdzi. Pre nezáujem vlastníkov museli byť schôdze zvolávané viackrát a neraz sa stalo, že potrebný počet vlastníkov sa aj napriek snahe správcu nezúčastnil na hlasovaní. Podľa novely môže byť v týchto otázkach vyhlásené písomné hlasovanie za sprísnených podmienok,“ hovorí Zuzana Ilenčíková zo spoločnosti TT-KOMFORT. Vlastníci musia byť sedem dní vopred informovaní o otázkach, termíne a mieste hlasovania. Na hlasovacom lístku musí byť deň konania, meno a priezvisko vlastníka, otázka a dva rámčeky s nadpísaným "áno“ a "nie“. Podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia zvolení na schôdzi alebo notár alebo obecný úrad. Hlasovanie je právoplatné, ak minimálne dve tretiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov vyjadria súhlas.
Podľa Jankuru, tak ako je písomné hlasovanie podrobne rozvedené v § 14 ods. 6, by mohlo byť prínosom, len bude asi ťažko možné posúdiť, či je to vyjadrenie vôle oboch vlastníkov a čím a kým mohlo byť toto rozhodnutie ovplyvnené. "Preto je namieste otázka, akých vlastníkov bytov a nebytových domov zákon č. 193/1993 Z. z. vytvoril, keď v každom dome je viacero vlastníkov, ktorí za 15 rokov si nenašli čas, aby sa zúčastnili aspoň na jednom zhromaždení, čo im ukladá zákon ako základnú povinnosť,“ dodal Jankura.
Pri písomnom hlasovaní podľa neho nie je dôležité "že pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom "áno“ a druhý slovom "nie“, ale to, aby bolo hlasovanie vyjadrením vôle oboch vlastníkov bytu. Podľa neho je jasné, prečo v doterajšom znení zákona bolo stanovené, aby sa pri rozhodovaní o majetku a peniazoch hlasovalo na zhromaždení, kde je problém ovplyvňovať rozhodnutie vlastníka. "Keď sa umožní tento problém rozhodnúť písomným hlasovaním, kladiem si otázku, ako hlavne pri hlasovaní o vstavbe, stavbe a nadstavbe zabrániť ovplyvňovaniu vlastníkov, prípadne falšovaniu hlasovacích lístkov.“ Pri písomnom hlasovaní o majetkových otázkach by bolo podľa neho vhodné, keby rozhodnutie vlastníka bolo notársky overené, čo však novela nevyžaduje.